ADU nên hay không?

Hôm trước, đọc báo người Việt thấy cộng đồng Việt Nam đến nghe thị trưởng thành phố Westminster nói chuyện về Accessory Dwelling Unit (ADU), có nhiều người rên là tốn bao nhiêu tiền mà nhà thầu làm chưa xong, lại tốn tiền trả thành phố rất cao…

Ai cũng biết là tiểu bang Cali, đông dân cư nhất Hoa Kỳ, có vấn nạn là nhà cửa rất đắc. Tiểu bang Cali được trời đãi với khí hậu tốt, quanh năm không có mưa gió, tuyết rơi như các tiểu bang khác. Không nóng lắm như tiểu bang Arizona , không ẩm ướt như Florida lại có mấy ngàn cây số bờ biển đẹp, mấy công viên quốc gia đẹp tuyệt vời như Yosemite,…. Khi mùa đông về, những ai ở các tiểu bang bị tuyết đông, chỉ muốn lên xe chạy về miền nắng ấm Cali dù nhà cửa rất đắt.

Miền bắc có Silicon Valley và San Francisco thu hút giới trẻ giỏi về kỹ thuật thông tin về đây. Các công ty lớn có thể về xứ khỉ ho cò gáy để cho rẻ nhưng giới trẻ sẽ không bao giờ đến dù trả tiền cao hơn. Điển hình Alaska trả lương cao nhất xứ mỹ nhưng ít ai bò đến làm việc. Có người đến làm mùa hè rồi 6 tháng kia về lại Cali sinh sống. Miền nam thì có Hồ Ly Vọng, các công viên giải trí như Disneyland, Knott Berry Farm, Sea World,…và Silicon Valley miền nam,…

Nhà cửa ở Cali lên giá vì thành phố và luật lệ xây dựng quá khắc khe, có thể xem là khó nhất Hoa Kỳ. Xây cất một căn nhà ở Cali, nội đóng lệ phí là gần $100,000 thêm thời gian đợi chờ. Phải làm các khảo sát thăm dò như xe cộ, các loại động vật như thằn lằn, chim hay tổ chim,….hay di tích của người da đỏ,….đủ trò rồi đóng thuế thành phố, kinh.

Tiểu bang Cali đều do đảng Dân Chủ nắm hết, nên họ đánh thuế, đủ loại luật lệ. Thí dụ: nhà xây mới bây giờ phải có hệ thống năng lượng mặt trời, xanh đủ trò, xem như tốn thêm $50,000 khơi khơi. Một mặt họ đòi phải xây cất nhà cửa để giúp dân cư nghèo ở nhưng đánh thuế, bắt làm đủ trò thì làm sao các nhà thầu hay developers có thể đáp ứng được nhu cầu.

Chi phí đóng cho thành phố lên đến $100,000 như tiền nhà trường, đủ trò rồi nay thêm vụ năng lượng mặt trời là thêm $50,000. Miếng đất rẻ lắm là $50,000. Xem như chưa làm chi hết đã bay $200,000. Luật bắt phải có bảo hiểm tai nạn, đủ trò, xem ra ngày nay xây một sq.ft tốn tối thiểu $250. Một căn nhà nhỏ 1,000 sq.ft với ga ra là 1,500 sq.ft nhân cho $250 = $375,000 + $200,000 = $575,000 (giá thành) cho nên nhà xây bán là phải trên $700,000. Ai có tiền để mua?

Mấy tên đại biểu Dân Chủ, thường đa số không bao giờ mở công ty nên chả hiểu gì về kinh tế, tài chánh, cứ kêu đè cổ mấy thằng nợ máu với nhân dân để đánh thuế. Họ không hiểu là nếu làm dễ dãi cho người ta xây cất, sẽ đem lại lợi tức cho thành phố. Xong om

Mình mới nhận email của đám nào xin tiền, kêu huỷ bỏ cái công ty sản xuất đất cát cạnh nhà. Họ muốn xây công viên cho chó họ đến dã ngoạn và tiểu và đại tiện. Họ kêu gọi thiên hạ cho tiền, để mướn luật sư đuổi chủ công ty,… họ muốn làm công viên thì bỏ tiền ra mua. Đây chỉ muốn ăn cướp đất đai thiên hạ để xây công viên cho họ dẫn chó đi tiểu. Chán Mớ Đời

Thống đốc tiểu bang Texas hay Arizona bò sang Cali, dụ các công ty dọn về tiểu bang của họ nhưng lối sống và tinh thần của người dân cư Cali rất khác lạ so với các tiểu bang khác nên giới trẻ không muốn đi về mấy tiểu bang này. Nếu không thì các công ty đã dọn đi hết.

Căn nhà cuối cùng mình vẽ và xây chỉ mất 6 tuần lễ để hoàn tất từ khi đào móng đến khi người mướn nhà dọn vào. Mình lại mất 7 tháng trời để xin phép cho dù trước khi mua miếng đất, mình đã lên thành phố, được họ hạch hỏi đủ trò thêm họ vớt mình một ít đất, nếu không thì không cấp giấy phép cho xây.

Có tên thanh tra thành phố đến, kêu phải nói lại với xếp hắn, đem mấy tên thanh tra khác đến xem công trình của mình để làm công trường mẫu cho thành phố. Mình lạy hắn là đừng đem ai đến hết. Gặp mấy thằng thanh tra khác, cứ làm mình thông minh, vạch tóc bắt rận là khốn. Hắn cười rồi hỏi sao mày xây cất nhanh vậy. Mình nói vì tao trả tiền lời ngân hàng còn tụi bây ngồi ở văn phòng, cứ rung đùi nên đì tao đến 7 tháng mới cấp giấy phép. Tụi mày dễ dãi thì tao xây một năm 10 cái nhà, tha hồ đóng tiền thuế cho thành phố.

Do đó mình tìm cách khác để binh là xây 128 căn hộ cho người già vì được thành phố và tiểu bang khấu trừ 2.3 triệu thuế. Nay chỉ cần kiếm tiền để xây. Thành phố cần nhà cho người già nên ưu tiên các công trình gia cư cho người cao niên.

Trở lại vụ ADU. Các đại biểu quốc hội tiểu bang mới đột phá tư duy cho ra luật SB 13, cho phép dân cư xây ADU, mà người Mỹ hay gọi là “Guest house”, “in-laws unit”,… để giải quyết vấn nạn phòng ốc mà không đòi hỏi ga ra hay chỗ đậu xe như thành phố đòi hỏi. Nhất là có thể qua mặt luật lệ địa phương vì nhiều thành phố muốn giữ giá trị của địa ốc của họ hay ít người. Điển hình thành phố Villa Park, cạnh nhà mình, có luật khi xưa là mỗi nhà phải có đất tối thiểu 20,000 sq.ft., và không được chia lô, trong khi các thành phố khác chỉ cần lô đất 5,000 sq.ft. Do đó giá nhà vùng này lên như điên, mình kiếm nhà vùng này để mua ở nhưng mụ vợ không chịu, kêu toàn người già không. Chán Mớ Đời

Luật Cali, muốn xây nhà, phải có ít nhất 2 chỗ đậu xe trong ga ra, 2 chỗ đậu ngoài cho khách. Nay luật cho phép xây ADU, không đòi hỏi thêm bãi đậu xe, khiến dân cư hồ hởi. Họ có thể xây thêm cho con cháu lớn, lập gia đình ở vì mua nhà quá đắc hay cho thuê để có thêm tiền trả ngân hàng hay có thêm tiền tiêu hàng tháng về già.

Vụ này gây tranh cãi nơi các thành phố giàu có vì nếu cho phép xây ADU thì sẽ gây thêm giao thông lộn xộn, nhiều xe cộ, đậu xe ngoài đường chật, làm mất giá của nhà cửa trong khu phố. Nội vụ mùa hè, ngoài bãi biển, dân tình đến đốt lửa ban đêm ăn picnic cũng khiến dân cư ở khu Newport Beach chống đối vì mùi khét bay đến nhà họ.

Cứ xuống vùng bôn sa hay Santa Ana hay Anaheim về tối là xe đậu chật đường. Do đó người Mỹ bỏ chạy về khu phố mới.

Gần đây thống đốc mới lên của tiểu bang kiện thành phố Huntington Beach cho thấy chế độ xã hội chủ nghĩa áp đảo thành phố hay cá nhân về quyền của họ. Nếu thành phố theo chế độ dân chủ thì nếu dân tình không muốn xây ADU thì phải chấp nhận ý nguyện của người dân nhưng đây thống đốc muốn dùng quyền của mình để bắt buộc một thành phố hay cá nhân nghe lời chính quyền. Đó là sự cai trị độc tài mà đảng Dân Chủ luôn luôn kêu gọi mà đa số người dân sở tại hoan hô, tự cho mình là cấp tiến. Chán Mớ Đời

Đọc báo nghe kể nhiều người Việt biết tin về ADU vì có hiệu lực từ năm ngoái nhưng các thành phố lại đưa ra những cái “Ordinance” khác nhau nên không biết đâu mà lần. Có thành phố bắt miếng đất phải trên 9,000 sq.ft (Garden Grove) thậm chí 15,000 sq.ft thì mới cho xây nên cư dân muốn xây cũng ngọng. Thông thường ngày nay chỉ có 5,000 hay 6,000 sq.ft hay nhỏ hơn.

Nhiều người không rành, cứ nghe mấy tên thầu khoán đến dụ dỗ rồi đưa tiền cho họ rồi ra thành phố không cho là ngọng. Tiền đòi lại không được. Do đó nên mướn một người vẽ trước, được thành phố phê chuẩn, cấp giấy phép rồi mới kêu thầu khoán xây cất, để tránh mất tiền vô ích lại thưa kiện đủ trò.

Dự luật SB 13 được thượng viện của Cali biểu quyết tuần vừa rồi, nay đang được Hạ Viện xem xét. Nếu được thì ông thống đốc sẽ ký thì mình sẽ xin phép xây mấy cái ga ra của mấy nhà cho thuê, mỗi ga ra xây nhà tắm và một cái bếp nho nhỏ cho thuê cũng được $1,000 đến $1,200/ tháng, không phải lo chỗ đậu xe. Hoặc mình mua sẳn mấy cái nhà tiền chế, làm hệ thống thoát nước,… xe mang lại đặt lên cái rụp, khỏi lộn xộn nhiều với thành phố vì chỉ cần làm theo tiêu chuẩn của luật tiểu bang.

Trước đây chỉ cho phép chủ nhà xây mấy cái này thôi, nay thì cho người có nhà cho mướn, cũng được làm nên chắc mọi người sẽ hồ hởi. Năm ngoái, mình xây hai phòng ngủ trong cái ga ra, kiếm thêm $550/ tháng hay $6,600/ năm, đủ hai vé hạng thương gia cho hai vợ chồng đi chơi thăm con hay bạn bè.

Năm 2019, trong số 482 thành phố của tiểu bang, chỉ có 200 đơn xin phép xây ADU được chấp thuận đến tháng 5 vừa qua. Lý do là các đòi hỏi của mỗi thành phố rất khó khăn thêm tiền xin phép có nơi lên $50,000.

Hy vọng luật SB 13 này sẽ giúp dân có nhà cho thuê xây thêm nhà nhỏ để kiếm thêm tiền, kiếm thêm $1,500/ tháng, chỉ khổ là khu phố sẽ đông xe, gây nên cãi cọ giữa dân cư, dành chỗ đậu xe khiến dân làm nghề kéo xe đậu lộn chỗ.

Nếu họ bỏ 3 vụ lệ phí đủ trò thì một căn nhà nhỏ độ $50,000. Một tháng $1,500 hay $18,000/ năm xem như 3 năm sau lấy lại vốn thêm được khấu trừ thuế thêm mỗi năm về depreciation $654/ năm. Sau này bán nhà thì vẫn có giá hơn. Xây cái này có lời hơn là làm lại nhà bếp đủ trò.

Ai muốn xây thêm ADU thì nên ra thành phố, hỏi cho rõ về những đòi hỏi thay vì nghe lời thầu khoán. Nhờ một kiên trúc sư vẽ thiết kế đồ án, xin phép. Khi thành phố cấp giấy phép thì mới kêu 3 thầu khoán rồi đưa cho họ bảng vẽ được thành phố chấp thuận. Như vậy mới biết ai thầu rẻ hay đắt vì chưa có bảng vẽ thì thầu khoán lúc nào cũng lấy rẻ rồi sau đó, kêu những phần không có trong hợp đồng là ngọng. Sau đó họ chặt không đẹp không phải đồng hương với tình hữu nghị.

Trước khi chọn thầu khoán thì nên hỏi những người đã từng mướn họ xây cất, đến xem những gì họ xây cất để coi có nên mướn họ hay không vì thầu khoán hay lấy rẻ rồi làm ít ngày lấy tiền rồi bỏ chạy làm nhà chỗ khác vì sợ mất mối.

Kiếm bài mình có viết về xây nhà, chọn thầu khoán.

Xong om