Nên đồng ký tên mượn nợ?

 Tuần này đọc một câu hỏi trên chương trình về tài chính, thấy là lạ nhưng có khả năng xầy ra cho chúng ta nên mình ghi lại đây. Một ông Mỹ hỏi sự việc ông nội của ông ta muốn giúp một người cháu nội, bằng cách đồng ký tên mượn nợ học đại học của 

Massachusetts Educational Financing Authority như một nợ cho gia đình, không phải là nợ của liên bang giúp sinh viên.

Vấn đề là người cháu kia biệt tăm và không trả và ông nội ông ta mới qua đời. Món nợ bây giờ bị “defaulted”vỡ nợ và ông ta không biết người em họ ở đâu. Câu hỏi của ông ta bây giờ món nợ đại học phải làm sao? Cái Estate của ông nội phải trả hay xem như ông nội xù nợ.

Ông này cầm cái biên lai đi chợ năm 2019, nay đem ra chợ mua lại y chang thì thấy giá cả lên 40%

Sau đây là câu trả lời của chuyên viên tài Chánh.

Khi qua đời thì người mượn nợ của MEFA, không phải là sinh viên, thì người ký giấy nợ chung và Estate của người đó không còn bị liên luỵ về món nợ này nữa. Estate của người qua đời cần báo cho MEFA để được biết cần nạp hồ sơ, giấy tờ nào để thoả mãn vấn đề người chết không còn dính dáng đến món nợ và hát trả lại em yêu món nợ này. 

 

Khi người co-Borrower qua đời, thì người sinh viên (cháu nội) mượn nợ vẫn còn trách nhiệm về món nợ. Cứ sau 180 ngày mà món nợ không được trả theo thoả thuận thì được xem là “defaulted” và sẽ được giao cho văn phòng “Collection” để họ đòi. Sẽ được ghi vào Credit của người sinh viên kia.

Nếu người vay bỏ lỡ các khoản thanh toán (Payments), ngay cả khi sau đó họ bắt kịp  các khoản thanh toán bị bỏ lỡ có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng (Credit score) của người đồng ký tên, điều này sau đó có thể đẩy chi phí cho các khoản vay và thế chấp xe, cá nhân lên cao đối với người vay đó hoặc thậm chí dẫn đến đơn xin vay tiền bị từ chối.

Trên thực tế thì người ký tên chung mượn nợ cũng bị ảnh hưởng nếu người mượn không trả. Họ khuyên người mượn nợ nên liên lạc với chủ nợ để thoả thuận thanh toán mỗi tháng ít hơn, có thể trả nhưng có lẻ lâu hơn. Đừng có nghe mấy ông thần sửa chửa Credit rồi tốn tiền vẫn mang tật.

Theo nguyệt san Forbes, mới được người Tàu mua cho biết. Từ 30 năm qua, với lạm phát, tiền học đại học công tại Hoa Kỳ đã gia tăng từ $4,160 đến $10,740 cho 4 năm đại học, và từ $19,360 đến $38,070 tại một đại học tư. Không kể các đại học danh tiếng. Forbes reported in April. 

Sinh viên nay ra trường, tìm việc không có nên trốn nợ. Ngày nay, nợ sinh viên lên đến $1.75 ức, với nợ liên bang cho sinh viên chiếm 90% con số này. Vấn đề là khi tìm việc, 95% các công ty đều sưu tra các người nạp đơn (HR.com và National Association of Professional Background Screeners). Khi thấy họ không trả hay bị trễ thì khó mà kiếm được việc.

Nay ông Biden muốn xoá nợ đại học để được phiếu. Hình như tối cao pháp viện kêu vi hiến. Nếu không lại phải in tiền nữa, lạm phát gia tăng. Có ông Mỹ mua thức ăn tất cả những món ở siêu thị năm 2019 và năm nay mua lại y chang để so giá thì lên 40%. Dạo này xem tin tức về địa ốc thấy Florida đang te tua có nơi giá nhà hạ 45% so với mấy năm trước. Arizona cũng đang te tua. Không biết khi nào đến Cali. Chính quyền cứ bơm tin kinh tế tốt để qua mùa bầu cử. 

Mình lo cho thế hệ con cháu sau này với tình hình, cứ in tiền ra cho thiên hạ, rồi còn cháu sau này phải cày đóng thuế. Một căn nhà bây giờ nghe nói ở Garden Grove giá $1 triệu mà thiên hạ sắp hàng để đợi vào xem open house. 1 triệu thì phải đặt cọc tối thiểu $200,000. Con cháu sẽ phải đi làm $400,000, đóng thuế $200,000 còn lại $200,000 để đặt cọc.  Giá nhà ở Florida đang xuống 40%. Hy vọng sẽ đến Cali sau bầu cử. 

Mua nhà hay xe cộ thường người ta hay ký tên chung cho con hay bạn bè. Cái này rất nguy hiểm cũng như “assume” cái nợ của người bán. Có một ông bạn quen kể, khi xưa ông ta mua nhà rồi “assume”, xem như tiếp tục trả cái nợ của người bán. Vấn đề là khi làm giấy tờ để tiếp tục trả món nợ này thì bao nhiêu Credit score của người bán, sẽ được trao lại cho người mượn mới. Bao nhiêu điểm xấu của người bán là ông ta thầu hết gom hết châu về hiệp phố nên Credit score xuống te tua. Phải mất mấy tháng để xóa sổ. 

Mình mua nhà hiện nay là tìm các căn nhà có nợ với 3% hay 2.75% tiền lời để mua. Điển hình, 1 căn ở Cerritos giá $935,000, có cái nợ $750,000 với tiền lời 2.75%. Mình trả họ $900,000 trừ cái nợ $750,000. Đưa họ $100,000 và nợ họ $50,000. Lý do mình giữ $50,000 vì nếu họ báo cáo với ngân hàng thì họ sẽ mất $50,000. Nhưng 10 năm sau mình sẽ trả họ $50,000. Lý do là khi xưa mình bị một lần. Họ cho mình tiếp tục trả cái nợ, chuyển sổ đỏ sau đó họ viết thư cho ngân hàng bảo là đã bán căn nhà thì ngân hàng nay có tiền lời lên 7, 8% nên họ dùng Due on Sale Clause để bắt mình trả họ ngay cái nợ.

Mình không assume cái nợ. Chỉ kêu họ sang tên vào cái Trust rồi bán cho mình 100% benefiary Interest cho mình. Phương cách này gọi là “subject to the existing loan “.

Khi xưa, thấy một chị quen mua nhà đứng tên dùm cho ai đó, được trả mấy ngàn vì có Credit tốt nhưng rất nguy hiểm vì nếu người mua nhà không trả là chị ta lãnh nợ.

Trở lại vụ ông Mỹ già mới qua đời, đồng ký tên mượn nợ cho thằng cháu. Làm ông bà hay cha mẹ, ai cũng muốn giúp đỡ con cháu. Khi con cháu còn trẻ chưa có Credit thì khi mua xe hay mượn nợ đại học, tiền lời rất cao. Do đó chúng có khuynh hướng là đồng ký tên để mượn nợ, giúp con cháu mình mua xe với tiền lời rẻ. Vấn đề là nợ phải trả lâu dài không như nợ xe độ 5 năm. Mà nếu con cháu không trả là mình ngọng.

Có điểm này nên chú ý là nếu chúng ta muốn giúp con cháu mua nhà thì nên bắt chúng ký một giấy nợ. Thí dụ: một cặp vợ chồng quen, muốn giúp đứa con mới lập gia đình, mua căn nhà. Lương bổng hai vợ chồng mới cưới thì đủ trả tiền nhà, vấn đề là chúng có nợ đại học và nợ xe nên không có tiền đặt cọc. Điển hình mua một căn nhà 1 triệu dô. Theo nguyên tắc, phải đặt cọc 20% hay $200,000 và ngân hàng cho mượn $800,000. Con không có tiền đặt cọc nên hai vợ chồng kêu, mình già, chết thì cũng để lại cho con. Thay vì đợi mình chết, nay cho con trước. Vấn đề là mai sau, khi vợ chồng canh không ngọt, cơm Khê.

Mình có ông bạn người Mỹ, nha sĩ nên tiền nhiều. Con gái muốn mua nhà, ông ta trả luôn $600,000 tiền mặt (cáCH ĐÂY 15 NĂM).  Một hôm thằng rể buồn đời, vác chiếu ra toà muốn ly dị, hát bài Capri! C’est fini ! Thế là bán căn nhà chia đôi. Ông ta mất trắng $300,000. Do đó cho con đã lập gia đình, cần bắt chúng ký một giấy nợ với tiền lời 12% nhưng không trả. Nếu sau này chúng có ly dị, chia tài sản thì số tiền $600,000 với tiền lời 12% lên khá khủng nên bán nhà là chúng chả còn đồng xu nào. Mình làm tờ giấy reconveyance xem như món nợ đó không còn, bỏ trong tủ, lỡ khi mình qua đời thì con cháu có thể đem ra mà nộp cho thành phố để xóa nợ. 

 (Còn tiếp)

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo dang nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn 

Dân Đà Lạt thế hệ thứ 4

Hôm trước, có ông nào nhắn tin kêu là cháu nội của ông Phác Râu khiến mình thất kinh. Mình nhớ mấy người con của ông Phác Râu bé bé ngày xưa, nay đã sản xuất cháu nội cho ông Phác Râu. Hoá ra anh chàng đọc bài mình kể về “Am Cô 7” hay Am Sohier. Mình hay nhận nhắn tin của thế hệ thứ 4 của dân Đà Lạt xưa, hỏi đủ thứ trò, họ nghe mình kể chút gì về ông bà của họ nên tò mò hỏi mình như tại sao dân Đà Lạt gọi ông ngoại của họ là Xu Huệ. Có người hỏi có biết ông ngoại con ở trên số 4 khiến mình ngọng. Dân Đà Lạt xưa thời mình hay lớn tuổi nên viết kể về khu vực của họ cho thế hệ con cháu hiểu thêm về Đà Lạt xưa.

Những người đầu tiên đến lập nghiệp tại Đà Lạt từ đầu thế kỷ 20 là thế hệ ông bà của mình, như ông bà Võ Quang Tiềm, Nguyễn Văn Phúng, Võ Quang Hàm,… Bố mẹ mình là thế hệ thứ 2, thế hệ mình là thứ 3, sinh tại Đà Lạt, con của em mình là thế hệ thứ 4, còn cháu của chúng là thế hệ thứ 5.

Hình chụp thiết vương Trương Kim Hùng lên Đà Lạt tập dược trước khi lên đường đi dự thế vận hội ở Mexico ngay ngã 3 am Sohier.

Mình phải trả lời là khi xưa thời tây, có nhiều người Việt làm việc cho người Pháp, có người làm giỏi nên được cử nhắc lên chức “surveillant” xem như cai đội. Người việt mình đa số không rành tiếng pháp nên cứ gọi tắc ông Xu thay vì Cai. Đà Lạt có ông Xu Huệ khi xưa dạy thiên hạ vô thất, chữa bệnh, ông Xu Tiếng có hãng cưa gỗ, bán gỗ cho thiên hạ làm nhà ở đường Phan Đình PHùng, gần Mả Thánh, gần ga-ra Phan Xứng. Ông Xu -Tiếng từng là thầu khoán xây Nha Địa Dư. Ông Cai Sớm, từng tham gia xây cất khách sạn Palace, sau này làm thầu khoán tại Đà Lạt, là chủ rạp hát LangBiang, sau này bị cháy nên phá luôn để xây trạm xăng Ngọc Hiệp. Ông Cai Sớm là ông nội của một người bạn học ở đường Phan Đình Phùng.

Ông Phác Râu quen thân với bà cụ mình, làm chung với ông cụ mình tại ty Công Chánh, bên cạnh viện Pasteur ngày xưa. Cứ gặp ông ta là phải chào thưa cậu. Hình như ông ta lái xe cho ty công chánh. Đà Lạt khi xưa ít người, mẹ mình bán ngoài chợ nên xem như biết hầu hết những tiệm trên phố Hoà Bình, Minh Mạng và Duy Tân. Khi mình ra phố là gặp mấy người này nên phải chào. Chưa chào họ đã réo “cu mi đi mô rứa?” Do đó mình nhớ dân Đà Lạt là vì vậy. Còn mấy cô xinh xinh ngày xưa thì chịu. Có nhiều cô Đà Lạt khi xưa, gặp mình lại hỏi sao ông không biết tui khi xưa khiến mình ngọng. Mình đâu có nuôi ma xó như thầy Chiêm. Đà Lạt chỉ cần biết Cái Bớt Ngày Xưa là được rồi.

Ông Phác Râu, người béo phì vì ăn nhiều. Nhớ hồi nhỏ mình bị con chó berger của nhà bà Quán trong xóm cắn thì phải chích thuốc ngừa chó dại. Mỗi ngày, mình phải đi theo ông cụ theo xe chở công chức lên ty Công Chánh. Sau khi đem mình sang viện Pasteur bên cạnh chích hình như 21 mũi ngay bụng. Mất 3 tuần lễ hay 4 vì thứ 7 và chủ nhật nghỉ làm. Kinh

Sau đó, về lại ty Công Chánh thì có một ông đồng nghiệp của ông cụ, viết chữ đẹp, nên viết mẫu cho mình để tô lại và tập viết theo. Có dạo mình viết chữ đẹp lắm nhưng sau này đánh máy điện toán nên từ từ chữ như mèo cào. Ông này bắt mình viết tại sở rồi còn lấy mấy cuốn vỡ trong sở, bồi dưỡng thêm cho mình vài cuốn vở, viết thêm mỗi trang để về nhà mình phải tập viết nếu không là bị ông cụ khệnh. Chán Mớ Đời 

Một hôm, ông cụ hỏi ăn chè không, mình nghe tới ăn là gật đầu, đi theo ông cụ ra bên hông của ty Công Chánh. Thấy một đám người đứng xung quanh một bà bán chè gánh, đối diện là ông Phác Râu, mặt đỏ như Trương Phi, ngồi trên cái đòn, cầm một chén chè đậu ván. Ăn xong chén thì đưa cho bà bán chè múc thêm trong khi ông ta cầm chén chè khác lên và ăn khiến mình thèm nhỏ dãi.

Mình nhìn ông cụ như hỏi sao không kêu một chén cho hai bố con ăn. Ông cụ kêu họ đang cá cược xem ông Phác Râu ăn hết nồi chè. Thế là mình hụt ăn chè hôm ấy. Ông cụ dẫn vào phòng, ngồi viết tiếp a, b, c. Chán Mớ Đời Độ nữa tiếng sau, ông nào chạy vào phòng kêu, ông phác xơi hết nồi chè. Từ đó mỗi lần gặp ông ta là mình nhớ đến nồi chè đậu ván hụt ăn.

Hình ông Sohier với nhân viên tại viện nghỉ dưỡng, được xem là biệt thự đẹp nhất ngày xưa

Dạo ấy, ở ngã 3 đường Thống Nhất, BÀ Huyện Thanh Quan và Nguyễn Trãi, đối diện nhà của ông Sohier, có cái am mà dân Đà Lạt kêu linh lắm. Ai chạy xe ngang đều phải dỡ cái mũ ra và chạy chậm lại. Thằng Bảo, con bác Nhị, cạnh nhà ông Lào, học Yersin trên mình một lớp, chạy xe gắn máy đi học, chạy ngang am này bị ngã xe và gãy chân, băng bột mấy tháng. 

Buồn đời không đi học, ở nhà nó rủ mình nuôi vịt bán kiếm tiền. Mình đồng ý nên hai thằng mua trứng vịt của bà Cáp ngoài chợ, về để ấp trong lò điện. Sau khi nở thì mình lấy 2 con vịt của mình về nuôi. Đi học về, là chạy đi bắt trùng đem về cho vịt ăn. Mấy tháng sau, vịt lớn lên, mình cứ ngắm nghía mong chóng lớn để đem bán ngoài chợ cho bà bán bún vịt. Ai ngờ một ngày thu buồn, có ông nào quen ông cụ ghé nhà nói chuyện rất lâu. Chắc là bạn đồng ngủ trong quân đội khi xưa. Ông cụ kêu chị người làm, ra bắt một con vịt làm tiết canh rồi luộc chấm nước mắm gừng đãi khách. Mặt mình tái dần, tim mình thót lại, tâm hồn rướm máu. 

Nhìn chị người làm, vắt lông cổ con vịt rồi mài con dao trên hòn đá mài, nhát chém hư vô. Liếc qua liếc lại lưỡi dao rồi khứa cái cổ con vịt, máu cổ chảy ra xuống cái chén. Sau đó khi cơm chín, thịt vịt chín, chị ta đánh tiết canh, ra sau vườn bẻ vài ngọn rau răm. Cái mất dậy là ông quen ông cụ, vừa ăn vừa tấm tắt. Khen đáo để thịt vịt ngon béo quá. Mình tính tuần sau đem ra chợ bán cho bà bán bún vịt thì hai hôm sau, ông cụ ra lệnh chơi nốt con vịt còn lại. Sự nghiệp nuôi vịt kiếm tiền chấm dứt từ ngày ấy.

Hình như khi xưa, ông bác sĩ Sohier có căn nhà trên đồi rất to để làm viện nghỉ dưỡng cho ai yếu ớt, lên Đà Lạt dưỡng bệnh. Có lần đốt củi trong lò sưởi ra sao bị nghẹt khiến bệnh nhân, tối ngủ bị chết ngạt. Bị thưa kiện gì đó nên ông ta Chán Mớ Đời, bán căn nhà đó cho một dòng tu, thừa sai gì đó rồi về Tây an nhàn tuổi già nên khi mình bắt đầu lớn lên thì thấy mấy chủng sinh đi bộ về đây khá đông. Nay chắc họ tịch thâu, khỏi tu nữa.

Am Cô 7 khi xưa lúc sơ sài. Trước khi mình rời Đà Lạt thì có xây cất nhiều hơn. Thấy có hai cái trang nên đoán có 2 người chết tại cái cua này.

Có một lần khác mình gặp ông Phác Râu ở bùng binh Đinh Tiên Hoàng, gần nhà hội họp của hướng đạo Lâm Viên. Hôm ấy mình lái xe gắn máy với tên bạn, chạy vòng vòng sân cù rồi chạy xuống bùng binh thì thấy một đám đang bơi ở hồ, chạy lên la om sòm rồi từ đường Nguyễn Thái Học, có ai chở ông Phác  Râu đến. Có lẻ có ai chết đuối nên hô hoán, ai đó chạy đến am cô 7, chở ông Phác râu lại. Mình thấy ông này lấy chai nước mắm ra tu một ngụm rồi nhảy xuống hồ lặn. 

Khi xưa, ở ngoài chợ, mình thấy người ta bán nước mắm trong mấy cái tĩn bằng đất, rồi họ trét vôi lên cái nắp để tránh mùi nước mắm lọt ra ngoài. Họ có chứa nước mắm trong thùng thiết, ai mua lẻ thì họ lấy cái đồ bơm bằng nhôm, bỏ vào cái lỗ rồi kéo sợi dây kẽm lên xuống như bơm của giếng nước thì nước mắm phọt ra từ cái vòi vô chai không. Hình như họ cũng bơm dầu đậu phụng từ thùng thiết để bán. Bên cạnh hàng bà cụ, có bà Cáp bán tạp khô nên có cái bơm này. Bán kiểu này thì lời hơn. Mua thùng nước mắm to đùng rồi trích ra chai lời hơn. Nhà mình hay mua nguyên thùng nước mắm, để ăn cả năm. Mình nhớ nhà có cái bơm nước mắm, và mình là tên hay được chị người làm nhờ bơm nước mắm vào chai. Khi xưa ra chợ, lâu lâu hàng về, họ chuyền tay mấy cái tĩn nước mắm còn thùng thiết thì họ gánh vào hàng bà Cáp.

Đây là cái tĩn nước mắm Phan Thiết khi xưa, làm bằng đất nung rồi đắp lên cái nắp rồi trét vôi để bịt kín, sau đó lấy dây lác buộc lại.

Chả thấy ông ta đâu, lâu lâu, ông ta trồi lên, chắc hết hơi nên trồi lên. Lâu lâu ông ta lấy chai nước mắm nơi tay ông chở ông ta đến, nốc một ngụm nước mắm, thấy lạ vì nước mắm mặn mà ông ta tu như uống rượu. Rồi ông ta lặn lại. Mọi người hồi hộp, im thinh thít rồi cả đám la lên thì thấy ông ta trồi lên rồi kéo một thằng bé độ 12, 13 tuổi lên bờ. Thiên hạ bàn tán nói đủ trò. Mình chỉ thấy ông ta ngồi xuống, kêu ông cầm chai nước mắm, kêu bỏ hai chân thằng bé qua cổ ông ta, còn cái đầu và thân hình thì lòng thòng trên lưng của Ông ta. Sau đó ông ta chạy tới chạy lui với thằng bé sau lưng, tay thì cầm chặt hai chân thằng bé. 

Đám con nít khi xưa hay ra đây để tắm, trên đường Nguyễn Thái Học

Đâu 2, 3 phút sau thì nước từ miệng thằng bé ọc ra nhưng thằng bé vẫn bất động. Mình hoảng quá nên lái xe về với tên bạn ngồi sau xe. Sau này mình mới hiểu là nước mắm, có muối, có sodium nên ông Phác Râu tu vào để giúp ấm người để lặn xuống hồ vì nước hồ khá lạnh. Có anh bạn kể khi xưa, ở Lăng Cô, các người đi đánh cá ban đêm, đều ra hàng bà ngoại anh ta mua một chai nước mắm, đem lên tàu để uống ban đêm ngoài biển. Lý do là nước mắm có sodium và amino acid tức là protein, chất đạm giúp chống lạnh và có chất bổ chống đói.

Ông Phác Râu sau này hay đến chùi dọn cái am Cô 7 rồi từ từ khi phong trào thương phê bình cắm dùi đất, ông ta cũng làm một căn nhà gỗ tại đây để dễ cai quản cái am. Ông ta trở thành ông từ của am cô 7 từ đó. Mấy ngày rằm, thiên hạ đến đây cúng đông lắm. Mình đoán là lúc đầu có ai bị chết tại khúc này vì tai nạn nên gia đình làm cái trang để thờ. Mình nhớ ở đó đông người đến hơn am Mệ Cai Thỏ ở ấp Hà Đông, có lẻ gần nhà và trung tâm thành phố. Có thể ông Phác Râu chịu khó công quả, làm ông từ của am cô 7 nên ngày nay, con cháu của ông làm ăn khá. Mình nghe bà cụ kể như vậy, có miếng đất của am Cô 7, con cháu xây nhà xây nhà sau này.

Mình khi xưa học ngu nên khi thi tú tài, bà cụ mình hỏi phiếu báo danh đâu đưa cho mẹ đem xuống am Cô 7 cúng. Mình không chịu đưa. Tối ngủ mẹ mình lấy cái phiếu báo danh, đem ra am Cô 7 và am Mệ Cai Thỏ ở đường Nguyễn Công Trứ để cúng. Nhờ đó mình mới đậu và được đi du học.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo dang nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn 

Tái tài trợ nợ để mua nhà

 Nhớ trước khi làm đám cưới, đồng chí gái kêu đi mua nhà để làm tổ Uyên ương. Đồng chí gái khôn lắm. Cô nàng muốn close cái deal nên Cô nàng kêu muốn mua nhà với tui khôn. Xem như lời cầu hôn. Hỏi mua nhà với tui là lấy tui không. Thế là cuối tuần được một người em họ bên vợ, chở đi xem nhà. Lúc này mình mới khám phá ra là với đồng lương kiến trúc sư ở NAm Cali thì khó mà mua được căn nhà mình thích, nhất là vẽ xây căn nhà lý tưởng của mình. Mình chỉ ở được căn nhà nào ngân hàng đồng ý cho mượn tiền với đồng lương cố định của hai vợ chồng. Xong om

Cuối cùng mẹ vợ chọn căn nhà gần nhà mẹ vợ, phía sau Phở 79, giá $179,000, 4 Phòng ngủ nhỏ và 1.75 phòng tắm. Lấy nhà đúng 2 tuần trước khi đám cưới. Có bạn bè khắp nơi về dọn dẹp, sơn phết dùm căn nhà. Đồng chí gái nhờ một người bà con làm mượn nợ ngân hàng. Mình mượn $144,000 với tiền lời 7.25%, trả mỗi tháng là $982.33. Đời sơn đen ước mơ rất nhiều, trời không cho được mấy, đến khi lấy vợ chỉ còn cái nợ $144,000 mang theo, thôi sơn đừng khóc than vì ngày tháng qua mau.

Xem bản tính sau 360 tháng, tiền lời 7.25%, tiền nợ $144,000, mỗi tháng trả $982.33

Tái tài trợ sau 18 tháng trả $933.98 xem như $49 ít hơn mỗi tháng

Sau 18 tháng mình từ $144,000 xuống còn $141,995.26. Họ cho mình mượn lại $144,000 là tiền lời như 18 tháng trước vì họ phải trả tiền huê hồng cho tên em họ 

Đâu một năm sau, tên em bà con của vợ chạy lại kêu tiền lời xuống 6.75%, tái tài trợ lại, bớt được $60 mỗi tháng. Dạo ấy kinh tế te tua nên nghe bớt được $50, 60 / tháng là mừng nhất là ông em bà con kêu No Fees, không phải trả đồng bạc nào hết. Thế là hai vợ nhắm mắt ký giấy nợ khác. Đâu 12 tháng sau, tên bà con chạy lại kêu tái tài trợ.

Xui một cái cho tên bà con là mình đi học mua nhà cho thuê thì mấy tên mỹ kêu là không nên tái tài trợ lại nếu chỉ 1 năm hay tiền lời thấp dưới 1%, nghĩa là tiền lời của mình từ 7.25% xuống 6.75%, chỉ 0.5%. Họ lại ngoáy con dao vào vết thương. Khi họ kêu No Fees là xạo. Trên đời này không có tên nào đi làm không công cả. Sau 18 tháng mình đã trả bớt tiền nợ từ $144,000 xuống bớt mấy ngàn nên khi họ tài tài trợ lại với số tiền nợ là $144,000 như lần đầu thì tiền huê Hồng của tên bà con đã được cọng vào cái nợ. Tên bà con lãnh tiền huê hồng, kêu no fees mà lại được vợ chồng mình cảm ơn, mời đi ăn đủ trò. 

Khi tái tài trợ thì ngân hàng nào cũng bắt làm lại từ đầu, nghĩa là mình phải mua Title Insurance lại. Khi mình mua nhà thì chủ nhà bán mua nhưng khi tái tài trợ là mình phải mua cho ngân hàng. Mình trả bớt $50 hay là $600/ năm nhưng. phải chi thêm cho cuộc tái tài trợ là $3,000. Có đáng hay không. Độ hơn một năm sau, tên bà con bò lại nhà kêu tiền lời xuống 1%, nên đi 15 năm để trả lẹ cái nợ cho căn nhà nên tái tài trợ thì mình nói cảm ơn. Bị người ta lừa một lần, không nên để bị lần thứ hai. Sau này, em không bao giờ nhờ bạn bè hay bà con để làm nữa. Chỉ kiếm ai giỏi nhất để làm cho mình. Đưa bạn bè hay bà con dốt làm mình tốn tiền. Họ cũng ăn huê hồng nhưng cứ kêu làm miến phí. Mình trả tiền thì mình có thể chửi mấy người làm không đúng, còn bà con họ hàng thì khó chửi.

Nói cho ngay thì trong ngành tài chánh, người ta ít có khách nên cứ xoay qua xoay lại, họ tìm lại khách cũ để dụ họ tái tài trợ hay mua cổ phiếu, đầu tư này nọ. Không nên trách họ, chỉ trách mình không tìm hiểu cho kỹ lại tin tưởng những tên đang đói. Chính phủ cấm vụ này gọi là “Churning”, nếu khách hàng mà được luật sư dạy cách là có thể thưa họ ra toà để hốt tiền. Đọc báo khi thị trường chứng khoán xuống, luật sư kêu ai bị mất tiền thì gọi họ.

Có cô cháu năm ngoài tái tài trợ lại lần thứ 3 sau 6 năm mua nhà. Nghe nói tiền lời 2.75% cho 15 năm. Nếu tiền lời thấp thì phải kéo dài 30, 40, 50 năm vì không bao giờ có lại tiền lời 3%. Dùng tiền đóng thêm trả nợ ngân hàng để mua cổ phiếu, gây quỹ hưu trí sau này về hưu. Về lâu về dài, căn nhà sẽ cần tiền để tu sửa, tân trang lại,…

Nên tái tài trợ khi nào, tiền lời thấp hơn mình trả hiện tại hơn 1% và dùng tiền rút ruột để mua một căn nhà khác. Không tái tài trợ để mua chiếc xe xịn. Điển hình, căn nhà đầu tiên thì sau 5 năm giá nhà lên đâu $500,000 nên mình tái tài trợ lại căn nhà. Mượn nợ mới $350,000. Trả cái nợ cũ $124,000. Còn lại $226,000. Hai vợ chồng mua được thêm 3 căn nhà. Đặt cọc rồi dùng tiền còn lại để sửa sang và cho thuê.

Mua nhà được chủ cho vay lại

Mình nói đến cách mua nhà mà người Mỹ thường bán theo kiểu này, lợi cho hai bên nhưng không hiểu sao, có nhiều người cứ hỏi mình lại hoài. Chịu khó đọc bờ lốc vì mình kể từng căn nhà mua bao nhiêu, đặt cọc bao nhiêu,… Hôm nay, mình kể lại một lần nữa. Hy vọng mấy người hỏi sẽ hết thắc mắc. Hỏi nữa mình sẽ lơ vì có người nói mất công đi kiếm. Còn không thì mời em đi ăn phở. Em trả tiền ăn cho biết bao nhiêu người để học nghề của họ quá rẻ.

Người Việt mình quen mua nhà kiểu thông thường. Nhờ một chuyên viên có bằng địa ốc mua nhà cho mình, rồi họ giới thiệu một người làm về mượn nợ ngân hàng cho mình. Thường hai người này ăn thông với nhau để biết mình có khả năng mượn nợ ngân hàng. Nếu không thì họ sẽ không mất thời gian chở mình đi xem nhà. Thường người Việt mình hay nhờ người quen hay bà con. Đa số mấy người này làm nghiệp dư nên không rành lắm. Tay nghề không rành vì năm khi mười họa mới có người họ hàng mua căn nhà hay bán.

Thông thường người mua sẽ đặt cọc 20% giá tiền mua và ngân hàng sẽ cho vay 80% nếu ít hơn sẽ bị bắt mua bảo hiểm, trả cao hơn. Mấy người cựu chiến binh sẽ được mượn tiền mua nhà với 0% đặt cọc, chính phủ sẽ cho vay 100%. Mấy người mua nhà lần đầu tiên sẽ đặt cọc 3% và chính phủ cho mượn 97% giá trị căn nhà. Đó là giấc mơ Hoa Kỳ. Hai người mướn nhà của mình khi xưa, sau này mình chỉ cho cách mua nhà kiểu này. Khi mình và đồng chí gái mua căn nhà đầu tiên, nhờ bà con nên họ không biết mấy chương trình này nên mượn tiền để đặt cọc đủ trò và trả tiền lời cao hơn.

Tại Hoa Kỳ, khi chúng ta bán nhà thì có vấn đề là thuế. Nếu lời thì phải đóng thuế. Điển hình căn nhà đầu tiên đồng chí gái và em mua để xây tổ uyên ương trước khi lên xe bông 2 tuần lễ. Tụi em mua với giá $179,000. Nếu buồn đời, đồng chí gái kêu bán, dọn về Mobile home Park ở. Không biết giá bao nhiêu cứ kêu là $779,000 cho dễ làm tính. Nếu bán bây giờ thì trừ tiền mua thì trên nguyên tắc bọn em lời được $600,000. Có nhiều thứ linh tinh lắm nhưng để cho mấy bác hỏi em dễ hiểu, em giản tiện hoá. Lời $600,000.

Nếu chúng em ở trong căn nhà đó 2 trong 5 năm vừa qua thì sẽ được hưởng quy chế của luật IRS 121 exclusion, nghĩa là mỗi người được miễn $250,000 tiền lời hay hai vợ chồng được miễn đóng thuế trên số $500,000. Lấy $600,000 tiền lời trừ đi $500,000 (IRS 121), còn lại $100,000 thì phải đóng thuế. 20% liên bang và 10% tiểu bang, xem như cúng thần tài 30% hay bay mất $30,000. Còn lại $570,000 bỏ túi. Mua cái Mobile home $150,000 ở vùng Bolsa để ở đến khi chết. Ngày ngày đi bộ ra chợ ABC, xin ông thầy chùa số trúng xổ số. Hôm trước mình ra bolsa thấy ông thầy chùa này. Mình không biết ông ta là thày chùa hay không nhưng hay đứng đúng hơn là ngồi ở các chợ, kêu mình lại kêu để thầy cho cái số mua xổ số.

Vấn đề là chúng em không có duyên ở căn nhà đó. Ở đúng 6 tháng thì bố mẹ vợ kêu về ở để chăm sóc ông bà vì gia đình anh cả dọn ra vì xin được Housing. Bọn em phải cho thuê để trả tiền nhà. Bán thì không được vì nhà dạo đó xuống $150,000. Bán là lỗ mấy chục ngàn. Mình có anh bạn dọn về miền đông bắc, phải nộp thêm $20,000 để trả nợ ngân hàng. Vì không ở trong nhà đó 2 năm trong 5 năm vừa qua nên không được hưởng điều kiện của IRS 121 nên phải đóng thuế 30% trên số tiền $779,000. Lý do là 30 năm qua, chúng em đã khấu trừ giá trị căn nhà. Xem như trả độ gần $300,000 thuế. Bỏ túi $500,000 đi ở Mobile home. 

Các bác hay dạy dỗ em về đạo đức cách mạng, sẽ kêu lời quá thì đóng thuế để chính phủ giúp dân nghèo bú xua la mua. Có lần mụ vợ bò lên Zillow xem căn nhà thấy giá đâu 679K, kêu lời gấp 3. Mình lắc đầu. Nói khi tôi cua o, tiền xăng có 1 dô la một ga lông, nay giá $6. Đi ăn tô phở dạo ấy chỉ tốn có $3.50 nay tô phở nhân gấp 5-6 lần. Mình đâu có lời. Vật giá leo thang theo lạm phát chớ theo kinh tế mình lỗ. Giá trị tương đương 30 năm về trước phải theo lạm phát gấp 5 hay 6 lần. Tính ra phải nhân 179k gấp 5 lần hay gần 1 triệu. 

Chính phủ gây lạm phát khiến giá nhà lên rồi đánh thuế xem như chính phủ bày trò ra để cướp của dân. Qua đóng thuế. Họ thành lập Roth IRA cho họ để khỏi đóng thuế vào tiền hưu. Họ được phép bỏ tiền sau khi đóng thuế vào tài khoản hưu trí này, sau này lấy ra sẽ không bị đánh thuế. Hỏi ông Mitt Romney làm sao ông ta có mấy chục triệu trong Roth IRA của ông ta khi chỉ được bỏ vào $2,000 một năm khi xưa. Mình mua nhà với tiền đã đóng thuế, trả tiền ngân hàng với tiền đã đóng thuế thì khi bán tại sao chính phủ lại đánh thuế. Nói kiểu nông dân như mình là ăn cướp. Không lạm phát thì 30 năm sau vẫn còn giá $180k. Đi về mấy vùng mà không có công ăn việc làm thì nhà không lên mà còn xuống giá. 

Đó là mình bị chính phủ bầy binh bố trận, tạo cho cái ảo tưởng là mình lời. Chính phủ không làm ra tiền nên mới chơi trò bán trái phiếu miễn thuế, in tiền thì lạm phát là cái chắc. Đại khái mua trái phiếu của chính phủ 10,000 thì 30 năm sau được trả $20,000 miễn thuế. Chính phủ tạo ra lạm phát để xù nợ thiên hạ. 30 năm sau, đi lãnh tiền trái phiếu thì chính phủ cứ in tiền ra trả ai cấm. Nếu mua vàng thì 30 năm trước là giá $360/ lượng. Có thể mua được 27 lượng vàng. Bây giờ cứ tính đổ đồng $2,000/ lượng nếu bán là được $54,000 thay vì $20,000 trái phiếu của chính phủ.

Người Mỹ thì họ hay cái chỗ là họ không muốn dạy thiên hạ về môn công dân giáo dục, đạo đức cách mạng như mấy ông thần nào tuần trước, giảng dạy em là phải đóng thuế để chính phủ có thể xây trường học, đủ trò,… họ áp dụng luật bán nhà do chính phủ mỹ lập ra, cho người mua vay tiền lại mà người Mỹ gọi là “Installment sale”. Ai buồn đời, chán chửi bới trên mạng thì xem link của sở thuế vụ.

 https://www.irs.gov/taxtopics/tc705

Bán nhà theo lối này sẽ không bị ảnh hưởng đến medicare, an sinh xã hội,… như em đã kể tuần trước. Nhiều bác còm, dạy em đủ trò tuần vừa rồi thì có vấn đề cho medicare và an sinh xã hội vì lợi tức quá cao trong năm khi bán. 90% nhà của em đều mua theo dạng này. Sống ở Hoa Kỳ là như vào vòng chơi của tư bản, họ dùng luật lệ của cuộc chơi để tìm cách làm lợi cho mình. Người bán có lợi vì không bị ảnh hưởng đến an sinh xã hội, medicare của họ và chỉ đóng thuế trên số tiền nhận được của em hàng năm. Nếu nghe lời mấy bác dạy em bán nhà đóng thuế thì tiền medicare cũng khó còn, an sinh xã hội cũng tiêu vì năm đó quá nhiều tiền lợi tức. 

Phải có chiến thuật trả thuế ra sao chớ Không trốn thuế. Mấy người bán nhà cho em, có CPA giải thích cho họ lợi hay không lợi và không dạy dỗ đạo Đức cách mạng. Đa số mấy người này lớn tuổi nên họ quên khai vì trên nguyên tắc người cho vay phải gửi cái Form 1098 cuối năm như các ngân hàng để người mượn tiền khai thuế.

Em mới mua một khu thương mại, chủ là người Mỹ, ở Alaska 6 tháng và 6 tháng ở Mễ tây Cơ. Ông ta cho vay lại $3,4 triệu đô trong vòng 25 năm vì ông ta nghĩ lúc đó chết rồi. Em muốn mượn 40 năm hay năm chục năm để đời con em trả.

Tóm lại khi về già người Mỹ họ chuẩn bị, có chiến lược từ từ thả tài sản lại. Họ bán nhà như ông mới bán khu thương mại lại cho em. Ông ta ở xa, 6 tháng đi câu cá tại Alaska, 6 tháng đi câu cá ở Mễ tây Cơ. Mỗi tháng em gửi cho ông ta $22,000 xài thoải mái. Medicare của ông ta cũng như an sinh xã hội không bị ảnh hưởng nên bệnh hoạn, nằm nhà thương gì cũng không lo ngại.

Nếu không có cách mua theo lối này, hỏi các bác làm sao mua nhiều nhà tại Hoa Kỳ khi phải nộp 20% tiền đặt cọc. Một căn nhà $800,000 ở Cali, phải đặt cọc $160,000, nghĩa là bác phải đi làm đâu $250,000, đóng thuế $70,000. $250,000 rất nhiều. Nhiều khi phải để dành cả 10 năm mới mua được căn nhà thì khó mà mua được căn nhà thêm cho thuê. Trong khi mua nhà do chủ bán, cho vay lại, không không muốn lấy tiền đặt cọc nhiều vì sợ trả thuế nhiều. Họ chỉ lấy em tối đa là 3%. Họ không hỏi số an sinh xã hội của em, chả cần lấy Credit report. Cái hay là trong Credit report, không thấy nợ của mấy người này. Vì khi Credit report lộ ra có nhiều nợ thì ngân hàng sẽ không cho mượn. Thường có 4 cái nợ là ngân hàng từ chối cho vay nợ.

Đừng có hỏi em nhé sẽ không trả lời. Muốn hỏi thì mời em đi ăn phở, em giải thích thêm.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn 

Lần đầu tiên mua khu phố thương mại

Hôm qua, mình và đồng chí gái chạy lên vùng phía bắc Los Angeles để xem khu phố thương mại đang mua trước khi nộp tiền cho chủ bán. Đây là lần đầu tiên mình mua một cơ sở thương mại nên hơi run nhất là số nợ trên 3 triệu đô trả trong vòng 25 năm tới.

Cách đây 6 năm, có ông chuyên viên địa ốc hú mình kêu có miếng đất 5 mẫu anh, trên đó có 5 căn nhà muốn mua không, mình hỏi chủ có cho vay lại không? ông ta kêu có vì biết mình chỉ mua loại nhà theo phương thức này. Miếng đất này thuộc vùng Moreno Valley, một khu vực kém an ninh mà đi học thương mại thì người ta khuyên không bao giờ mua nhà đầu tư tại các vùng này. Họ gọi vùng Chiến Tranh.

Có lần mình đi hội thảo địa ốc hàng năm về vùng Riverside, thì có mấy ông tổng giám đốc ngồi chung bàn ăn cơm, kêu là muốn xây cất ở vùng Moreno Valley mà thủ tục hành chánh quá lâu. Mình ngạc nhiên hỏi thêm thì được biết vùng này đang dự định xây cất các khu chứa hàng có thể tạo thêm 40,000 công ăn việc làm khiến mình tò mò đi kiếm mua đất vùng này. Lý do là có một ông gốc ba tư xây một trung tâm kỹ nghệ rất to mà công ty Sketchers mướn một phần khiến vùng này thay đổi hẳn, nằm ở giữa cục giao thông của xa lộ 60 và 15 và gần phi trường Ontario. Mình có nghe ông này nói chuyện một lần, cho thấy Hoa Kỳ là một xứ dành cho tất cả mọi người di dân. Ông ta di dân sang Hoa Kỳ sau cuộc cách mạng hồi giáo,, dám đứng ra kêu gọi đầu tư, xây khu kỹ nghệ này, nay đã thay đổi bộ mặt vùng Inland Empire. Ông ta qua đời năm ngoái.

Đồng chí gái kêu không mua gì cả. Đụ rồi! Cô nàng không muốn thêm nhà cho thuê vì muốn sống cuộc đời êm ả. Mình thì chỉ thích đi xem nhà nên lén đồng chí gái đi xem. Chủ nhà bán 4 căn hộ và nhà ông ta trên 5 mẫu anh khiến mình tối tăm mặt mày. Chạy lên thành phố thì được biết khu vực R-15 nghĩa là có thể xây được 15 căn hộ trên 1 mẫu anh, 5 mẫu thì xây được 75 căn hộ. Nếu xây căn hộ cho người cao niên thì có thể xây gấp đôi số lượng cho phép hay 150 căn hộ. Thế mình đồng ý mua.

Giá là 1.1 triệu, mình đưa cho chủ bán $140,000 để ông ta trả tiền huê hồng cho ông chuyên viên địa ốc và có một số tiền để xài. Ông ta vẫn ở căn nhà của ông ta, chỉ trả $1,000/ tháng, và cho vay lại $960,000 với tiền lời 5% trong vòng 15 năm. Mình không định giữ vì khu bấp bênh và xa, chỉ giữ vài năm rồi bán.

Mua xong thì mới khám phá ra ông Trump mới ký đạo luật Opportunity Zone. Các thành phố trên đất mỹ nhất là các khu cũ xưa, thường bị bỏ hoang, hay ít ai ở, dân nghèo, phạm pháp, mất an ninh, buôn bán sì ke,… Chính phủ ra đạo luật này để khuyến khích giới đầu tư trùng tu lại các khu vực này, sẽ được miễn thuế sau khi sở hữu chủ 10 năm. Do đó nay có nhiều thành phố, thấy họ sửa sang lại, xây cất mới mẻ vì luật OZ này. Mình mua tháng 10 năm 2016 thì đầu tháng 12 năm 2016 mới hiệu lực. Thế là ngọng nhưng bán thì được việc hơn. Nếu giữ thì mình sẽ bán cho một công ty khác của mình để được hưởng quy chế OZ.

Mua xong thì mình bắt đầu vẽ 150 căn hộ cho người cao niên vì sẽ được giảm thuế địa ốc 2.3 triệu đô la trong vòng 10 năm. Mình quyết định bán với giá 3 triệu. Lúc đó mới khám phá ra là miếng đất nằm trên khu vực có đường bay cất cánh của Phi trường quân sự cách đó mấy dậm nên họ cho biết phải ra thành phố, xin phép đủ trò tốn tiền mà chưa chắc đã được chấp thuận. Mấy cái này thì cần người trong nghành, quen biết cúng tiền cho các nghị viên thành phố tranh cử thì họa may. Có một tên mỹ có một bà cựu nhân viên thành phố làm cố vấn, trả giá quá bèo nên mình không bán. Đó là một trong những lỗi lầm của mình, không xem xét kỹ vụ này. Nếu xem thì đã không mua hay trả giá thấp hơn.

Có một nhóm gốc người Việt trả 1.6 triệu nên ông địa ốc kêu bán đi, lời $500k thì mình thấy cũng được, lấy tiền về để mua cái gì gần nhà hơn vì Moreno Valley khá xa. Ký giấy tờ xong thì nhóm người Việt xù không chịu nộp tiền thì bổng nhiên có một tên quen ghé sang xem miếng đất. Hắn kêu mày nên chia lô đất ra, căn nhà và 4 căn hộ thành 1 mẫu để sau này có thể xây thêm và tách ra một miếng gồm 4 mẫu đất trống. Giữ nhà cho thuê và bán miếng đất. Cho thấy chúng ta cần có bạn bè trong ngành để giúp thêm ý kiến cho mình. Mỗi ngày cần học ở các người khác. Thế là mình mướn kỹ sư địa chất cho phân lô. 

Đang làm thì có tên mỹ nào nhảy vào trả 2 triệu. Mình nói không bán thì tên chuyên viên địa ốc kỳ kèo sao được 2.5 triệu nên mình đành phải bán, ít hơn 3 triệu mà mình muốn ban đầu nói như đồng chí gái đừng có tham. Vì đường bay quân sự, họ sợ rơi xuống khu nhà cửa nên chỉ cho phép xây 3 căn nhà trên 1 mẫu nghĩa là chỉ được 15 căn. Nay mình đã có 5 căn nên chỉ xây thêm được 10 căn nên mình đành chấp nhận gía 2.5 triệu. Hôm qua mình chạy sang đó thì thấy chủ mới họ đuổi người mướn nhà hết và đang sửa chửa lại để cho thuê mấy căn nhà. Mình đoán họ đang chia lô.

Vấn đề là tiền lời phải đóng thuế nên mình phải kiếm nhà khác để mua trong vòng 6 tháng qua luật 1031 exchange. Mình mua được 3 căn, bằng cách tiếp tục trả nợ cho chủ bán, đưa họ một ít rồi tiếp tục trả sau. Có căn thì tiền lời 2.85%, căn thì tiền lời 3%, căn thì tiền lời 3.5%. Tiền lời dạo này lên gấp đôi thì tội vạ gì phải mượn nợ khác đắt hơn.

Vấn đề là vẫn còn số tiền lời, mình chỉ còn 2 tháng nữa phải kiếm nhà mua nếu không phải đóng thuế. Mình bay qua Puerto Rico học một khoá tài chánh với 2 tên luật sư và 1 tên cố vấn tài chánh do thái. Tốn tiền nhưng được việc, họ làm cho mình một quỹ Opportunity Zone Fund để mình có đến năm 2026, tức thêm 3 năm nữa để kiếm lựa nhà để mua thay vì phải mua gấp.

Có tên bạn mỹ, Broker, khi xưa đi lính ở Việt Nam, lái trực thăng nói có một khu thương mại ở phía bắc Los Angeles, ngay phi trường quân sự Edward. Hơi xa những mình có quản lý tại chỗ nên cũng không lo. Lâu lâu chạy lên xem tình hình. 

Qua vụ covid, hải cảng San Pedro bị đóng băng vì lấy hàng không kịp nên Cali nghĩ ra cách; thay vì nới rộng xa lộ 710 ra để xe vận tải chở hàng đến và đi, họ xây một đường xe lửa đến gần khu vực này mà cách đây 7 năm có người kêu mình mua 500 mẫu đất nhưng mình không có tiền. Sau này Amazon mua để làm kho hàng của họ cho vùng Los Angeles. Hồi đó họ rao bán 3 triệu cho mình, say này thì họ bán đâu 10 triệu. Nay có một công ty lớn đang xây đường xe lửa đến vùng này làm kho chứa hàng hoá xuất nhập cảng đến và đi từ hải cảng San Pedro. Nghe nói sẽ tạo thêm mấy chục ngàn công ăn việc làm cho khu vực này. Ngoài ra có thể họ sẽ nới thêm phi trường vùng này vì LAX quá tải.

Chủ phố muốn bán và cho vay lại 25 năm. Thông thường thì các khu thương mại, ngân hàng chỉ cho vay 7-10 năm là tối đa. Do đó năm tới người ta bắt đầu lo vì có nhiều nợ thương mại đến hạn kỳ phải mượn nợ khác để trả cho ngân hàng sau 7-10 năm. Tiền lời đang trả 4 % nay lên 7-8% là ngọng. Mình chạy lên coi thì đồng ý mua vì có 2 miếng đất dư độ 10,000 sq ft chưa xây, có thể xây thêm tiệm ăn hay trung tâm truyền nước biển, lọc máu và 10 năm sau bán sẽ không đóng thuế vì khu thương mại này nằm trong vùng OZ. Khi kinh tế bắt đầu lộn xộn, là chiến tranh xẩy ra để khuyến khích người Mỹ buộc bụng.

Chủ cho vay với 6.25% trong vòng 25 năm thì trả hết và mình có thể bán rồi cho người mua sau này vay trên số tiền mình mượn. Thí dụ mình nợ họ 3.5 triệu, sau này mình bán 5 triệu đi, mình lấy đặt cọc 1.4 triệu rồi cho họ vay 3.6 triệu với tiền lời 7.5% như hiện nay thì mình sẽ ăn lời 1.25% trên số tiền 3.5 triệu, mỗi năm có hơn 40k đi chơi. Khỏi phải lo lắng.

Vào escrow xong thì mình kêu thợ mái nhà lên xem thì khám phá mái nhà hư hao cần phải thay. Giá $250k khiến mình thất kinh, kêu chủ nhà làm. Chủ nhà kêu chỉ sửa lại một khu phố còn khu kia sẽ thay , giá của họ chỉ $150,000 nên mình để họ làm. Chủ nhà kêu sẽ trả cho mình tiền để sửa sau khi đóng escrow. Mình không chịu vì sự cách biệt quá lớn. Kêu họ làm nên phải đợi vì thợ của họ bận đến tháng 8 mới làm được.

Trước khi đi chơi mình chạy lên xem mái nhà làm xong chưa thì khám phá ông thợ mái nhà của chủ bán, bị hối nên gỡ hết mái thì có một hay hai ngày mưa đầu mùa khiến nước thấm trần nhà đủ trò. Mình bắt thay hết trần nhà và insulation, cách nhiệt vì nếu không sẽ bị mốc.

Hôm qua chạy lên thì mọi người đều ký giấy tờ là vui vẻ. Chỉ có 2 cái truyền hình cần phải thay vì thấm nước. Chủ nhà còn giữ lại $28k trước khi trả hết cho thợ mái nhà. Tội ông thợ này xui. Khi xưa làm nhà mình đều xem khí tượng và luôn luôn chuẩn bị mấy tấm tăng, mưa là phủ lên ngay và đóng đinh để gió khỏi bay.

Trong cái nợ thì em có ghi có first right of Refusal trong trường hợp chủ bán hay cháu sau này buồn đời bán cái nợ thì công ty em có quyền đầu tiên để mua cái nợ với giá rẻ hơn. Ông ta không có gia đình nên khi qua đời chắc ông em sẽ lãnh hay mấy đứa cháu lãnh gia tài. Ông ta ở Alaska 6 tháng và 6 tháng ở bên Mễ vì thích đi câu. Thường thì từ 40-50% số tiền nợ. Ngoài ra, mình yêu cầu và được chủ bán cho đặt cọc ít hơn 100k. Lý do là ngân quỹ của mình nộp hết cho ông ta thì lỡ có chuyện gì cần sửa chửa thì mình ngọng vì không thể lấy tiền của công ty khác xài, người Mỹ gọi commingle. Mình tính sẽ gắn 3 cái trạm sạt điện xe hơi. Có bác nào biết công ty nào làm cái này thì cho em biết. Nghe nói chính phủ Cali cho $36k để gắn một cái. Xin cảm ơn trước.

Hôm nay ra ngân hàng chuyển ngân để mai họ đóng escrow sau 5 tháng ký kể từ khi ngày ký giấy tờ mua. Bây giờ là có hai miếng đất ngay mặt đường cần được xây cái gì để kiếm tiền và 10 năm nữa, nếu em bán sẽ không phải đóng thuế. Mình sẽ giữ bà làm kế toán từ nay đến cuối năm để cho xong thuế năm nay rồi sang năm sẽ để đồng chí gái lo việc trả tiền điện nước,…. Chớ cô nàng nghỉ hưu chả biết làm gì buồn.

Mình chở một anh bạn lên đây xem để anh ta cho ý kiến. Anh ta nói cứ vẽ bản đồ được thành phố chấp thuận, anh ta sẽ kêu bạn bè muốn sang Hoa Kỳ theo diện EB5 cho mình. Anh ta sang Hoa Kỳ theo diện này, nay công dân Hoa Kỳ. Thấy có lý, mình đang kiếm kỹ sư điền trạch để đo đạt lại và phân lô. Sau đó bán cho thiên hạ còn đất thì mình giữ, cho thuê đất.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn