Tài sản người Mỹ cao tuổi chuyển về đâu
Sau khi ra trường, mấy đứa con đi làm vài năm thì bắt đầu đặt câu hỏi tiền làm ra đi về đâu vì chả còn đồng xu dính túi. Chúng mới hỏi mình, người nông dân chân chất. Mình trả tiền cho chúng đi học khoá tài chính căn bản. Thế là chúng giác ngộ cách mạng, phải cần kiệm, đừng sống theo kiểu khoe mẻ, ta đây đã thành công ăn các tiệm sang trọng, sống cuộc đời yêu cuồng sống vội. Để rồi sau này khóc cho vơi đi những đồng tiền.
Có người kêu bán căn nhà của họ và cho tiếp tục trả nợ của họ với 2.75% tiền lời. Mình giúp thương lượng cho chúng mua. Chúng rất vui vì mỗi tháng bỏ túi $1,000. Lại được khấu trừ thuế vào lợi tức hàng năm này nọ. Nên bắt đầu tiết kiệm, để dành tiền mua nhà cho thuê. Cứ mỗi tối thứ 2, mấy cha con gọi điện thoại nhóm nói chuyện, chúng thắc mắc gì thì hỏi mình trả lời.
Câu hỏi mà giới trẻ ngày nay thường đặt ra, làm sao mua được căn nhà sau khi xong 4 năm đại học, mắc nợ tiền đại học vài chục ngàn, ai học cao hơn hay chuyên ngành có thể lên đến $500,000 như thằng cháu mình xong nha sĩ chuyên ngành nhổ răng cấm. Đi làm thì lương không tăng, không còn tiền để tiết kiệm là ngọng muôn đời.
Ông thống đốc tiểu bang Florida, lên tiếng bãi bỏ vụ đóng thuế địa ốc hay ông Trump cũng ủng hộ. Thoạt đầu thì thấy có lý nhưng xét kỹ hơn là họ đang chuẩn bị thi hành các luật để giúp các công ty lớn như BlackRock,…. Mình không lấy thí dụ của tiểu bang Cali vì rất khó đặt trong trường hợp chung của Hoa Kỳ. Cali rất đặc biệt. Người ta đoán độ 10% dân số là di dân lậu. và chính phủ Cali cho biết tiểu bang này cần thêm 5.5 triệu căn hộ.
Từ năm 1980 đến nay, giá nhà tại Hoa Kỳ lên giá trung bình 400%. Một người Việt định cư tại Hoa Kỳ, dành dụm tiền bạc, có thể mua căn nhà năm 1980, sau 5 năm định cư tại Hoa Kỳ với giá $80,000. Những căn nhà này, ngày nay có giá trị trung bình $320,000. Khi mình sang Cali, nhà xuống tơi bời hoa lá. Căn nhà đầu tiên hai vợ chồng mua 2 tuần lễ trước khi làm đám cưới với giá $180,000, 3 năm sau nhà xuống đến $150,000 hay - 20%. Lý do đó mà ngân hàng chỉ cho vay 80% trị giá căn nhà để lỡ có xuống thì họ huề vốn khi xiết nợ.
Rồi nhà lên lại, đến năm 2008, xuống cái đùng. Mình chạy đi mua nhà giá $50,000/ căn, cho mướn $1,200/ tháng. Rồi các công ty lớn như Blackrock nhảy vào mua đâu 17,000 căn nhà riêng, công ty Vanguard nhảy vào mua 12,000 căn, State Street vớt thêm 8,000 căn khiến nhà lên lại. Theo Goldman Sachs dự đoán thì vào năm 2030, các công ty lớn này sẽ sở hữu 40% căn nhà riêng cho thuê. Năm 2008, 72% người Mỹ sở hữu một căn nhà. Ngày nay chỉ còn 65%. Và khi thế hệ Babyboomers qua đời với Proposition 19 thì chắc con số này càng giảm nhiều. 15% căn nhà riêng tại tiểu bang Cali không mắc nợ ngân hàng nên chính phủ nhắm vào để đánh thuế.
Các công ty này mua với giá 70% dưới giá thị trường, nhà nào họ không thích thì bán rẻ lại như mấy căn mình mua với giá $50,000, còn nhà xịn thì họ giữ lại cho thuê. Cái mất dạy là họ mượn nợ 0.5% của chính phủ rồi cho thuê lời 7-8%, do thuế của người Mỹ đóng. Trong khi nông dân như mình phải mượn 4-5%, nay thì 8%.
Lúc đầu mình nghĩ các công ty này mua rẻ để bán lại như các nhà đầu tư thông thường nhưng không. Họ giữ các nhà này vĩnh viễn để cho thuê. Đó là chính sách đầu tư của họ ở thế kỷ 21. Để mình làm tính một căn ra sao:
Nhà giá $300,000, mượn tiền cho 1%, trên thực tế là 0.5% cho 30 năm. Trả mỗi tháng $965, tiền thuế và bảo hiểm độ $400/ tháng xem như tổng cộng họ phải trả $1,400/ tháng kể cả tiền chi phí quản lý,… mỗi tháng tiền thuê là $2,100.00, họ bỏ túi $700. Khấu hao được được $2,200. Xem như họ bỏ túi được $700 không thuế chưa kể chi phí. Nay nếu đảng cộng hoà ra luật không phải đóng thuế điền địa là mấy công ty này lời khẩm.
Các công ty này mua bằng tiền tươi, không phải mượn nợ. Điển hình, một căn nhà giá $300,000, chúng ta muốn mua, phải nhờ ngân hàng làm tờ giấy pre-approval nói rằng chúng ta có khả năng mượn được số nợ này trong khi các công ty này đến mua với $300,000 tiền tươi, với 10% giá cao và không đòi hỏi thanh tra vớ vẩn gì cả. Vậy chủ nhà bán cho ai.
Mình nhớ có căn nhà bị ngân hàng tịch thâu, mình nhờ người listing agent mua dùm mình. Khi gặp mình bà ta kêu đã có 3 cái offer bằng tiền tươi. Nhưng vì bà ta ăn hai đầu nên nói với ngân hàng bán cho mình. Mình phải mượn nợ tư nhân để mua rồi sau 1 năm thì tái tài trợ lại để trả cho chủ nợ tư nhân. Thiên hạ cứ kêu là người Tàu sang mua hay đại gia Việt Nam sang mua mới làm vậy. Thật ra chỉ là thiểu số, còn là do các công ty này mua. Họ lúc nào cũng đánh lạc hướng dư luận.
Mình đưa thí dụ cách công ty lớn mượn tiền chính phủ với tiền lời rẻ: trường hợp công ty Solyndra, sản xuất điện năng mặt trời. Công ty này cúng $500,000 cho quỹ bầu cử cho ông Obama. Đắc cử ông Obama kêu đệ tử cho công ty này vay $550,000,000 với tiền của quốc gia. Xin nhắc lại 550 triệu mỹ kim. Một năm sau tổng giám đốc bỏ túi $100 triệu đô, và cho phá sản. Cộng Hoà chắc chắn cũng có nhiều phi vụ như vậy. Người dân đi làm đóng thuế để trả các nợ bị xù. Cho nên anh bầu cho dân Chủ hay chị bầu cho Cộng Hoà, đều đóng thuế hết cho mấy tên cúng tiền cho quỹ bầu cử mấy ông bà của hai đảng.
Khi khủng hoảng tài chánh xảy ra năm 2008, ông cựu bộ trưởng tài chánh Paulson, thành lập công ty với vài tên tài phiệt, mượn tiền chính phủ để mua lại nhà cửa, địa ốc do ngân hàng IndyMax với giá 70%. Nghĩa là nếu giá trị xuống dưới 70% thì chính phủ bù lại cho họ. Do đó mình kêu chuyên gia địa ốc kiếm nhà bị tịch thâu của công ty Indymax. Giá họ đòi $250,000, mình trả 99K, 180,000 mình trả 50K, đều được chấp thuận. Họ đâu thèm để ý, không muốn giữ các nhà ở khu nghèo, không an ninh nên bán rẻ cho mình và các tên mua nhà cho thuê, chính phủ vẫn hoàn lại cho họ tiền lỗ. Nhưng toàn là khu nghèo, mấy năm trước giá nhà lên cao mình bán hết để mua nhà gần nhà.
Vấn đề là các công ty này qua trung gian sẽ cho thuê lại giá rất đắt. Xem như họ lấy tài sản của người ta bằng tiền mượn rẻ gần như bèo của chính phủ để mua nhà của người dân lao động rồi cho vay lại với giá cắt cổ. Điển hình là trả tiền thuê $2,100 trong khi nếu mua nhà thì chỉ trả $1,800/ nắng.
Vấn đề là họ tạo ra sự khan hiếm thị trường nhà cửa vì thường là thị trường tự thay đổi lên xuống theo cung cầu. Điển hình ở Cali, dân số là 40 triệu người và họ cho biết cần thêm 5.5 triệu căn hộ. Giới trẻ đi làm trả $2,800 cho một căn phòng ở New York như con gái mình với 2 cô bạn, chủ nhà cho mướn $8,000/ tháng. $2,800 nghĩa là con gái mình phải làm $5,600 đóng thuế 50%.
Vấn đề là xây nhà bây giờ với luật lệ mới thì rất đắt thêm mấy vụ bảo vệ môi trường bú xua la mua. Như mình kể trên nay họ lên tiếng không đóng, bãi bỏ tiền thuế địa ốc là để giúp các công ty này. Ai có nhà thì nhất trí nhưng thành phố cần tiền thuế để trả lương cho công chức, này nọ,… vậy là họ phải đè đầu dân mướn nhà trả thôi.
Năm 2009, khủng hoảng tài chánh, các công ty này mua đất nơi có thể xây dựng và giữ thay vì xây cất khiến đất lên giá. Một lô đất ở Dallas năm 2019 bán giá $30,000, nay có thể bán với giá $90,000. FED tham gia vào vụ này vì suốt 12 năm trời họ giữ tiền lời rất thấp và các công ty này có thể mượn với tiền lời 0.25% và đầu tư vào địa ốc với 7%. Bây giờ cho lên cao, bình thường lại.
Mình hay nhắc cho thằng con là sau này nếu tiền lời xuống lại 3-4% thì cứ mua thả dàn. Mình lười đi mua thêm nhà khi tiền lời xuống, ai gọi thì đi mua còn không thì trồng bơ cho đời nông dân thoải mái con gà kê.
Có người thắc mắc tiền lời chính thức là 0.25% nhưng sao mình đi mượn là 3%. Lý do là ngân hàng mượn của chính phủ là 0.25% nhưng khi cho mình vay thì họ vớt thêm 2.5% đến 4% tuỳ theo tín dụng của mình. Do đó muốn giàu thì phải làm ngân hàng.
Ngày nay thế hệ con cháu mình đa số không tin có thể mua được nhà với số nợ đại học phải trả. Lý do là lương bổng của thợ thuyền dưới 35 tuổi không gia tăng, và giảm 8% từ năm 2000. Sinh viên cao học vào học với cái nợ trung bình $37,000. Bảo hiểm y tế gia tăng thì tiền đâu sinh con đẻ cái. Thế hệ này hoàn toàn bị khoá cửa cơ hội tạo dựng tài sản cho tương lai. Nô lệ thế kỷ 21.
Trong khi đó 10% người Mỹ chóp bu sở hữu 70% tài sản của Hoa Kỳ, 50% hạng bét như mình sở hữu 2%. Căn nhà là cái máy để tạo dựng tài sản mà ngày này chúng ta khoá lại thì xem như xoá sổ giới trung lưu Hoa Kỳ. Ngày xưa, còn bé đã học cái nhà là nhà của ta, ông cố ông cha làm ra, các con phải gìn giữ lấy. Giữ nhà là cách tạo dựng tài sản cho mai sau.
Lấy thí dụ ở Austin, Texas năm 2010 một căn nhà trung bình trị giá $180,000 và năm 2024 lên đến $520,000. năm nay xuống te tua) Trong khi đó lương bổng từ $45,000 lên được $62,000. Tính ra giá nhà lên 189% trong khi lợi tức lên có 38%. Một kỹ sư ở Austin ngày nay với lương $80,000 có sức mua (purchasing power) ít hơn một cô thơ ký làm $35,000 năm 1995. Cho thấy không phải là tiến bộ mà đi thụt lùi ẩn dạng trong phồn vinh giả tạo mà Việt Cộng hay tuyên truyền.
Từ đó nhiều người trung lưu mới bỏ đi sang các tiểu bang rẻ hơn như Idaho, xứ trồng khoai tây mà 10 năm trước, họ di dân đến đó đông khiến giá địa ốc lên như diều. Từ 60% đến 80% từ 2019 đến 2024. FED in tiền ra khiến vật gia leo thang 15 đến 20% nhưng lương bổng vẫn không nhích lên. Họ muốn thổi phồng trị giá địa ốc vì biết 70% người Mỹ không thể nào sở hữu được một căn nhà.
Những người mua nhà đầu tiên (first time Buyer) được giúp $10,000 chả thấm thía gì với giá nhà $400,000 còn Cali ở Quận Cam giá 1 triệu. Trong khi nhà tình nghĩa giúp người nghèo phải tốn $600,000 để xây thì thằng tây nào có tiền để mua.
Cứ lấy thí dụ 2 gia đình lợi tức như nhau vào năm 1990, độ $50,000/ năm. Gia đình A mua căn nhà giá $120,000, còn gia đình B mướn căn nhà tương tự cạnh nhau. Năm 2024, gia đình A mua căn nhà này có equity $320,000 trong khi gia đình mướn căn nhà, chả có gì cả, sau khi trả $350,000 suốt 34 năm qua. A có $320,000 còn B chả có gì và nếu chúng ta cứ tính nhân lên hàng triệu thì sẽ biết sự khác biệt ra sao. Cái mất dạy là chúng cho mấy tên chuyên gia tài chánh ra hô hào không nên mua nhà mà mướn nhà. Dùng tiền đầu tư vào thị trường chứng khoán. Trả tiền thuê nhà còn đắt hơn tiền mua nhà thì còn tiền đâu mà đầu tư. Hôm tước, mình ghé nhà một người quen, được biết là mỗi tháng gia đình trả $2,500 tiền đất của Mobile home của họ.
Để mình thụt lùi lại một tí vào năm 1945, Hoa Kỳ có ra luật G.I. Act, để giúp các cựu chiến binh mua nhà và đi học lại. Chỉ có 5% cựu chiến binh da đen được hưởng quyền lợi này trong khi người Mỹ da trắng thì được đi học lại như trường hợp phó tổng thống JD Vance, lên đến luật sư. Mua nhà không cần tiền đặt cọc. Chính phủ cho vay 100% với tiền lời rẻ. 30 năm sau, người Mỹ da trắng, lương cao hơn vì đi học đại học, để căn nhà lại cho con cháu, giúp chúng tiến nhanh hơn trong khi người da đen cứ ì à ịch rồi nghiện ngập, gia đình bỏ nhau, ly dị, tù đày không ngất đầu lên nổi. Cho nên sở hữu một căn nhà rất quan trọng cho con cháu sau này.
Có ông kia quen kể; khi mới sang Hoa Kỳ, không có tiền nên mướn căn hộ ở khu nghèo nên hai đứa con đầu lo sợ vì không dám ra khỏi nhà, lớn lên cũng nhút nhát trong khi hai đứa sau được ở trong căn nhà ở khu an ninh hơn thì mạnh dạn hơn, không nhút nhát.
Được cái cộng đồng người Việt mình sang đây, chịu khó để dành tiền. Anh em giúp nhau để mua nhà này nọ nên thế hệ đầu tiên tậu được cái nhà, tạo dựng giấc mơ Mỹ. Vấn đề là thế hệ thứ hai có hưởng được phần nào không. Có thể nếu thế hệ con cái chịu khó để dành tiền nhưng đến thế hệ thứ 3 là ngọng. Nhất là ngày nay ở Cali họ ra luật Proposition 19 để đánh thuế thừa kế. Ai có nhà để lại cho con cái bị đánh thuế cho nên chúng ta nên hô hào bỏ phiếu cho Dân Chủ để được đánh thuế vào tài sản những gì mình làm cả đời khi chuyển qua cho con cái để nói lên tình yêu thế giới đại đồng. Chúng ta dành dụm để giúp đỡ tha nhân khó khăn hơn chúng ta giúp tạo phước đức nhiều hơn cho tha nhân.
Các công ty lớn gây ảnh hưởng chính quyền để xây dựng ít nhà cửa khiến giá nhà lên cho họ. BlackRock có tiền nhiều như núi hơn tất cả các GDP của các nước trên thế giới ngoại trừ Hoa Kỳ và Trung Cộng.
Người ta dự đoán vào năm 2030 giá nhà trung bình ở Hoa Kỳ sẽ lên $500,000 trong khi lợi tức của mỗi gia đình người Mỹ lên $80,000, tỷ lệ căn nhà giá gấp 6 lợi tức. Tỷ lệ từ xưa đến nay là 3.5 cho 1. Nay 6 cho 1. Khi đồng chí gái và mình mua căn nhà 2 tuần trước khi làm đám cưới giá $180,000 trong khi lợi tức hai vợ chồng đâu $70,000. Gần 2.6 cho 1.
Khi xưa người ta tính tiền nhà cửa tốn độ 30-35% lợi tức nay thì lên đến 40-50%. Đưa đến giới trẻ không kham nổi nên ở nhà với bố mẹ, không dám ra riêng, tự lập không muốn đám cưới, sinh con để cái. Và không tin vào giấc mơ Hoa Kỳ nữa.
Thị trường chứng khoáng lên như điên nhưng các chuyên gia tài chánh mình theo dõi đều khuyên cẩn thận năm 2026 có thể lộn xộn. Bà thủ tướng Nhật Bản mới lên đang thay đổi tình hình tài chính, bán trái phiếu của Hoa Kỳ, Trung Cộng cũng bán dần dần, BRICS bắt đầu mua bán với tiền bạc của họ. Đồng Mỹ kim giảm giá và có thể lộn xộn, bất ổn. Nhiều nơi đánh nhau, Ukraine, Campuchia, Thái Lan. Nay đến chận tàu dầu của Venezuela. Chọc anh ba tàu, anh ta bán trái phiếu là khổ đời Bác Sam. Năm 2026 có thể có nhiều biến đột, cần lưu ý.
Gần đây tài liệu cho thấy nhà ở Florida, Texas xuống nên có thể thị trường địa ốc sẽ sụp trong năm tới hay năm 2027. Nhà xuống thì con cháu chúng ta mới có cơ hội mua nhà nhưng phải để dành tiền, tiết kiệm thay vì Black Friday. Tích tiểu thành đại thành vì đi mua đồ để lấy le với những người mình không ưa rồi về già chả còn gì lại khóc cho vơi đi những cuộc tình.
Tin Giờ Chót: tổng thống Trump mới nói đến sẽ cấm các đại công ty mua nhà cửa cho thuê khiến cổ phiếu của Blackstone xuống 6% tổng một ngày. Còn phải ra quốc hội này nọ nên còn chưa ngã ngủ ra sao nhưng nếu luật này được ban hành thì hy vọng con cháu mình sau này có thể mua nhà ở được.
Chắc sẽ bớt đi chơi. (Còn tiếp)
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo dang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
