1031 Exchange

Mỗi sáng thứ 3 và 4, mình đi ăn sáng với đám chuyên gia mỹ về địa ốc để cập nhật hoá thông tin, luật lệ. Hôm nay có tin tức khá quái quái nên kể cho mấy bác nghe. Có nhiều bác thích em kể chuyện đời xưa, lại có bác thích em kể chuyện đời nay nên để bảo hoà, phải kể thêm chuyện đời nay.

Thông thường ở Hoa Kỳ, khi bán địa ốc thì phải đóng thuế trên tiền lời nhưng có những luật lệ để giúp người sở hữu địa ốc, bớt thuế.

Như luật 121, cho phép mỗi người được khấu trừ $250,000 nếu đã ở trong căn nhà ấy 2 năm liên tiếp trong vòng 5 năm sở hữu. Thí dụ: 1 cặp vợ chồng mua một căn nhà 5 năm về trước, giá $450,000, nay bán với giá $700,000 thì trên nguyên tắc lời được $250,000. Họ không phải đóng thuế vì mỗi người được khấu trừ $250,000 hay $500,000 tổng cộng.

Nếu ai mua nhà từ 30 năm về trước ở Quận Cam thì giá đâu $150,000, nay bán với giá $650,000, rồi đem tiền về Việt Nam hay xứ khỉ ho cò gáy nào khác để mua nhà thì trên nguyên tắc lời $500,000, xem như không đóng thuế.

Ngược lại nếu là nhà mua ở rồi cho thuê hay chỉ cho thuê thì khi bán, phải đóng thuế tiền lời do đó người ta bán, và để tránh đóng thuế thì phải mua căn khác, cùng giá tiền bán hay đắc hơn. Còn không thì họ có quyền bán trong vòng 3 năm sau đó khi cho thuê (ở tối thiểu 2 năm trong vòng 5 năm). Lý do là nếu mình biết nhà sẽ lên thì nên cho thuê. Khi mình dọn từ Bôn Sa về chỗ này thì giá nhà mình ở dứoi bôn sa đâu $400,000. Mình cho thuê $2,000/ tháng hay $24,000/ năm, được 3 năm là thêm $72,000. Mình bán cho người thuê nhà với giá $575,000, không phải trả tiền huê hồng cho người bán nhà,…mình mua đâu $210,000 nên không phải đóng thuế. Xong om

Bán rồi mua lại thì người ta gọi “1031 Exchange”, vấn đề là người bán không được nhận tiền vì nếu nhận tiền thì phải đóng thuế, do đó phải đưa cho một công ty chuyên làm vụ này để họ giữ tiền mà người Mỹ gọi là “Accomodator”( qualified Intermediary) trong vòng 6 tháng để người bán nhà có thể mua lại căn khác, 1031 Trao Đổi. Phải cẩn thận chọn người mình tin tưởng vụ này. Nếu không tiền không cánh biến mất.

Khi mua bán chuyển nhượng thì cần một công ty “Escrow”, người thứ 3 để lo hồ sơ, hoàn tất vụ mua bán. Họ xem giấy tờ của người mua, tiền bạc và người bán có ký giấy tờ đàng hoàng hay không. Bên mua gửi tiền cho họ để khi người bán ký giấy tờ xong xuôi thì mới trao chìa khoá,….

Công ty Escrow này rất quan trọng vì cà chớn thì khách hàng lãnh đạn. Năm ngoái đọc báo Việt Nam ở Bôn Sa, có bà nào ở Việt Nam sang, đem tiền tươi sang mua nhà. Chắc hà tiện, do tố chất Việt Nam nên nhờ ai quen, có bằng địa ốc đứng ra mua rồi công ty địa ốc này làm luôn vụ “Escrow” để vớt thêm tiền. Cuối cùng, nhà trên nguyên tắc là đã trả cái nợ của người bán, nhưng vẫn còn nên ngân hàng có thể xiết nhà.

Mình không hiểu nguyên do, có lẻ escrow này muốn ẩm tiền hết nên không trả tiền cho bảo hiểm sổ đỏ mà người Mỹ gọi là “Title Insurance” để trường hợp có lộn xộn giấy tờ thì công ty bảo hiểm này phải đền. Trên nguyên tắc, công ty bảo hiểm này phải lấy tiền của người mua, trả nợ cho ngân hàng, bắt ngân hàng ký tờ giấy “reconveyance” chứng nhận người mua đã trả hết số nợ. Có thể người làm escrow tài tử nên không bắt ngân hàng ký tờ giấy này nên họ tiếp tục lấy tiền…. Chỉ có người trong cuộc mới biết. Chán Mớ Đời

Tên mỹ làm accommodator, cho hay là có một khách hàng, đổi mua căn nhà khác ở Florida. Ông ta gửi cho Escrow giấy tờ, cần những giấy tờ như sau thì nhận được email cho hay là login và trang nhà của công ty của họ để tải về mấy giấy tờ cần thiết. Có lẻ công ty bảo hiểm, không muốn trả tiền cho Escrow nên làm kiểu này rẻ hơn.

Ai cũng có thể làm hội viên cho trang nhà của công ty này và “hack” để lấy tiền của người ta. Mình nhận email cho biết rất nhiều trường hợp này. Tụi gian phishing email của tụi escrow, để làm email tải kêu chuyển tiền qua trương mục của họ. Mình bị một lần nên tởn. Cho nên phải cẩn thận khi mua hay bán nhà. Mình luôn luôn dùng Escrow officer của mình, nếu đối tác không chịu thì mình trả tiền cho họ còn không thì không mua.

Điển hình khi mình mua cái vườn, escrow của mình khám phá ra tên làm vườn, bán cho mình cái vườn nợ ai $30,000, gọi “non secured”, nên chủ nợ có thể bỏ vào cái vườn của mình nên bắt tên trả số nợ này để tránh tai hoạ về sau. Gặp đám tơ lơ mơ như ngoài bôn sa là chết ngay. Sau khi mua vườn, họ có thể bỏ cái nợ vào cái vườn của mình là mình phải trả hay tốn tiền luật sư,…nhưng có mua bảo hiểm sổ đỏ nên không ngại nhưng phiền phức.

Chán Mớ Đời