Mua chung cư

Hôm ở Sàigòn, có tên đại hàn nhắn tin, kêu hắn mới “offer” mua một chung cư 4 căn hộ, với giá 1.3 triệu, và nhờ mình cho ý kiến. Mình nói đang ở Việt Nam, tuần sau về, liên lạc sau.

Hôm qua hắn gọi, mời đi ăn phở để hỏi mình xem có nên mua hay không vì chủ nhà đã chấp thuận. Trước đây, mình có nói hắn đi vùng xa xa một tí để mua nhà vì mua trong Quận Cam thì lỗ học gạch, ngoại trừ hắn có nhiều lợi tức thì nên mua để khấu trừ lợi tức, bớt đóng thuế. Hắn kêu đi xa quá nên chỉ thích mua ở Quận Cam. Cái giống mới vô nghề như gà trống mới ra cựa nên chả bao giờ nghe cả. Cứ nghĩ mình thông minh hơn mấy thằng khác để rồi ôm đầu máu.

1.3 triệu xem như mỗi căn giá $425,000. Vấn đề là tiền thuê nhà quá ít vì ông chủ nay đã 90 tuổi nên chả làm gì hết. Theo cái flyer của người bán:

Tiền thuê nhà/ năm = $75,000
Tiền nước, chi phí, bảo hiểm, thuế má: $30,180
Xem lại thì chỉ còn độ: $45,000

Mình nói hắn lấy máy tính ra:
1.3 triệu, ngân hàng chỉ cho vay 75%, vậy hắn phải bỏ ra 25%. Xem như $325,000.00 đặt cọc, và mượn $975,000.00.
Bỏ vô máy tính tiền lời xem như 5% thì mỗi tháng phải trả $5,234.01/ tháng.
Tiền thuế mỗi tháng $1,400, cộng tiền bảo hiểm độ $700 nữa. Thêm tiền “closing cost” như mượn tiền nhà bank, chúng chém 1-2% là thêm $20,000,…

Càng cộng thì cái mặt hắn càng xanh như đít nhái, kêu nhiều vậy, nhiều vậy rồi hắn hỏi tiền dự trữ để sửa chửa khi hư hại. Mình nói tối thiểu 30% khiến hắn như bị đứng tim. Cái bình nước nóng hư là $1,500. 4 cái là $6,000. Mái nhà bị hư là $15,000.

Khi mình vào nghề có một tên dạy đại học cộng đồng, tự xưng là tiến sĩ đủ trò. Hắn có cái chiêu là mời đám trẻ mới vào nghề, đi xem nhà bị tịch thâu. Hắn kêu mấy tên địa ốc khác, bỏ tiền ra cho ăn ngon lắm, để người đi mua tưởng mình là cha thiên hạ để chúng hốt bạc. Trong xe buýt có 30 mạng mà hắn chỉ cho xem có 5 căn nhà nên ai nấy đều trả quá giá của nhà bank, hắn lượm tiền ngon ơ. Mình đi theo để được ăn miễn phí và học nghề. Mấy tên mua xong rồi thì không có tiền để sửa chửa vì nhà tịch thu, lại quăn nhà ôm đầu máu, chỉ cần làm quen mấy tên này rồi 4 tháng sau là mua lại của họ. Rẻ. Coi chừng mấy tên chuyên gia địa ốc, xúi thiên hạ mua nhà để họ có tiền huê hồng. Sống chết mặc bây. Nếu là “good deal” thì chúng đã bỏ túi.

Tổng cộng mỗi tháng, hắn phải chi $7,334/ tháng chưa kể tiền nước, hay sửa chửa lặt vặt, $2,500 nữa. Xem như $10,000/ tháng mà tiền thuê nhà chỉ có $75,000/ năm, xem như bỏ $325,000 để mỗi tháng phải bù thêm $2,500 sẽ làm cho vợ hắn vui như có bác hồ trong ngày vui đại thắng. Chán Mớ Đời

Hắn hỏi mình tính bằng cái nào thì mình nói có hai cách mà người Mỹ thường dùng là:
- Gross Rent Multiplier (GRM)
- Capitalization Rate mà họ hay gọi là “Cap Rate”

GRM thì họ tính kiểu lấy tiền thuê nhà hàng năm để nhân lên 7 hay 8, hay 9 hay 10.
Trong trường hợp này lấy $75,000 x 7 = $525,000 hay nhân cho 10 thì được $750,000. Đây mày mua 1.3 triệu, xem như nhân 20 lần. Điên.

Cap Rate như tao nói trên. Mày bỏ $325,000 xuống để bù thêm mỗi tháng $2,500, nghĩa là vợ chồng mày phải làm $5,000, trừ thuế rồi mới bù vào số tiền thiếu hụt. Bù thêm mỗi năm $60,000, đi đoong 1/2 lương của mày.

Hắn nói nhưng mà theo “Pro Forma” thì tiền thuê nhà quá rẻ so với giá thị trường. Pro Forma nghĩa là mày phải tống cổ người thuê nhà ra, sửa chửa lại như mới rồi mới kiếm người thuê khác thì mất 3 tháng tiền thuê nhà mà phải bỏ thêm tiền. Ít ra 10% hay $120,000 hay ít nhất $30,000 cho mỗi căn. Mày không quen thì bọn thầu khoán chém mày như điên lên $50,000 như chơi. Nghe tới đây anh chàng nghẹn phở hết nuốt nổi.

3 tháng tiền nhà là khẩm. Chán Mớ Đời

Hắn hỏi mình có đi tiểu bang khác để mua, mình nói không. Cali là thiên đàng của địa ốc. Khi người cali chết, họ không cần thay đổi chỗ ở.

Mình kể mỗi lần đồng chí gái đi đâu họp mặt với bạn bè mà kéo mình theo thì mình phải lấy hẹn với một tên chuyên gia địa ốc tại địa phương, để xem tình hình và khấu trừ thuế những vé máy bay, mướn xe, khách sạn,… có lần sang Texas, thấy chung cư xây đẹp, rẻ hơn Cali, thèm nhỏ dãi đến khi xem tiền bảo hành thì chỉ có chết và bị thương mới mua ở đây. Tiền thuế quá đắt, gấp 3 lần Cali, tiền bảo trì quá nhiều nên giá nhà không lên như điên ở Cali.

Nay mình quen nên khi xem một cái “deal” là biết nên mua hay không, không cần làm tính nhiều. Chỉ cần tính nhẩm trong đầu.

Như cái vườn của mình, trung bình lợi tức hàng năm là $100,000 thì nhân 7 hay 10 là biết giá tiền cần mua, đây nó bán rẻ như bèo nên phải mượn tiền bạn bè để chồng tiền trong vòng 48 tiếng, để lâu ngày tên làm vườn ngứa miệng nói cho thiên hạ nghe. Thêm nữa mình chạy lên thành phố, thì xây được 240 căn hộ, cứ tính đổ đồng mỗi căn hộ là giá chưa xây, từ $20 ngàn đến $30 ngàn nên phải mua dù không biết trồng bơ. Cứ tiếp tục tưới nước rồi tìm cách xây hay bán sau.

Lâu lâu có nhiều tên trẻ, gọi hỏi mình, tính xem có nên mua hay không. Đa phần giới trẻ hay dân mới học nghề, thích mua lắm, nhất là mấy căn hộ để cho thuê. Khổ cái là họ chưa có kinh nghiệm nên ôm đầu máu, nhiều khi mất vợ mất con vì cứ nghe lời dụ dỗ của mấy tên bán nhà.

Mình nói chủ nhà nay đã 90 tuổi rồi, chết sống nay mai, kêu ông ta cho vay lại rồi 1 hay vài năm sau tái tài trợ lại trả để trả cho họ. Ông ta muốn dọn về Las Vegas, thì nói ông ta mướn một căn hộ trước để xem có hợp chỗ đó không. Ở vài tháng 1 năm rồi sẽ biết muốn ở chỗ nào thay vì mua đại nhà rồi vài tháng sau chạy về lại Cali, tốn tiền vô ích.

Quen tên này cả năm trời, hắn cứ muốn mua nhà, mình kêu đi gõ cửa nhà thiên hạ để mua nhưng hắn không chịu, cứ kiếm qua chuyên gia địa ốc thì phải mua giá thị trường. Mình kêu đi họp mặt với mấy tên già già, làm quen để sau này họ mệt thì bán lại cho mình nhà cửa của họ nhưng hắn kêu mất thì giờ.

Mua nhà cửa như cưới vợ, cô nào mà không lấy mình là một diễm phúc vì lấy rồi mới hiểu thế nào là đàn bà. Do đó người ta nói “duyên” trước cái “nợ”, lấy về rồi mới than là nợ kiếp trước. Nhìn lại đời thì khám phá ra mình may mắn bị mấy cô quen ngày xưa xù nếu không thì chắc ngày nay te tua. Do đó mình không bao giờ tiếc cả, mừng là bị xù. Nay không mua được nhà cũng vui, không tiếc.

Nhà cửa đem theo những phiền toái của nó nên phải cẩn thận. Sáng đi họp với nhóm địa ốc xong, chạy lòng vòng thì thấy một căn nhà đầy cỏ, ghé lại xem, lấy địa chỉ, xem ra thì tên chủ nhà này, mua năm 2015. Chắc đau ốm gì đây nên để cỏ mọc cao ngời ngợi. Để mình viết thư hỏi có muốn bán hay không. Tuần sau đi họp ra, sẽ ghé lại gõ cửa. Sáng quên đem theo giấy tờ với gần giờ hẹn đi nha sĩ nên không gõ cửa.

Chán Mớ Đời

Nhà sáng nay chạy qua, cỏ mọc um tùm. Để xem có mua được không. Chủ nhà mua 4 năm trước $425,000. Sửa lại cho thuê độ $2,700

Tin giờ chót: Anh chàng đại hàn đi xem 4 căn hộ sáng nay, cho hay là có nhiều người thuê, họ chia phòng tùm lum. Nay ông bố kêu chủ nhà phải đuổi người thuê nhà hết thì mới mua. Anh ta kêu mình đi xem nhưng mình phải ăn sáng với nhóm chuyên nghiệp địa ốc. Đi Việt Nam mấy tuần nên cần bồi dưỡng thông tin.