Nợ không khí

Nguyễn Hoàng Sơn

Đọc bài "Tiền Không Khí", có nhiều người i meo nhờ mình giải thích thêm vì họ không biết nếu thị trường chứng khoán sụp thì số tiền mất sẽ đi về đâu, vào tay ai? Thú thật mình không rành về thị trường chứng khoán, chỉ biết về thị trường địa ốc nên xin lấy thí dụ có thật sau đây để giải thích.

Cách đây 13 năm, tình cờ đọc một quảng cáo trên báo, rao bán một căn nhà dưới giá thị trường, thuộc thành phố Orange cho thầu khoán nên tò mò ghé lại xem. Căn nhà rộng 2,814 sq.ft, lô đất độ 8,500 sq.ft. Giá thị trường khoảng $500,000.00 nhưng chủ nhà bán cho mình với giá $369,000.00 với $3,000.00 tiền đặt cọc và cho mượn lại $366,000.00. Theo mình biết thì người chủ là một broker, đổi nhà với chủ trước để lấy căn này với giá $300,000.00. Vì broker nên anh ta kiếm ngân hàng cho vay $360,000.00 (80% giá thị trường) với tiền lời là 6%. Bán cho mình, trên nguyên tắc anh ta lời $69,000.00.

Để khỏi phải đóng thuế khi bán nhà nên anh ta bán cho mình và cho vay lại kiểu ínstallment sale thì chỉ trả thuế vào số tiền nhận của mình hàng năm. Có thể mấy căn nhà anh ta đổi nhiều khi khai cao giá hơn $360,000.00 nên khi mình trả nợ thì anh ta không phải đóng thuế. Mình không hỏi nhưng đa số dân đầu tư làm nhiều trò để khỏi đóng thuế nhiều tuỳ theo chiến lược của họ.

Coi như mỗi tháng, người bán phải trả cho ngân hàng:
PV = $360,000. I = 6%. N = 360. Payment = $2,158.38 ( mỗi tháng)
Anh ta lấy cái nợ của nhà bank rồi bọc lại (Mỹ gọi là wrap around hay A.I.T.D) để cho mình vay $366,000.00 ($360,000.00 (nhà bank) + $6,000.00) với tiền lời là 7%, trả trong vòng 10 năm. Lúc đầu hắn chỉ chịu 5 năm nhưng mình kỳ kèo xuống lên được 10 năm.

Mình phải trả anh ta hàng tháng:
PV = $366,000. I = 7%. N = 360. Payment = $2,435.01
Anh ta trả nhà bank $2,158.38 vậy bỏ túi $2,435.01 -$2,158.38 = $276.63 mỗi tháng, khỏi phải lo gì cả. Nếu mình không trả thì anh ta lấy lại căn nhà đã sửa chữa hết với giá thị trường $500,000.00.

Cái nhà bỗng có thêm một cái nợ $366,000.00 ngoài cái nợ đầu tiên là $360,000.00 coi như tổng cộng là $716,000.00 coi như nợ không khí.

Mình bỏ $50,000.00 để sửa nhà bếp, phòng tắm (3), sơn phết lại,..., vì khi xưa chủ nhà cho thuê nên rất te tua, phải sửa chữa toàn bộ.

Giá thành của mình là $369,000.00 + $50,000.00 = $419,000.00
Mình rao bán thì có tên muốn mua với giá $500,000.00, đặt cọc $50,000.00 và nợ $450,000.00. Mình rút vốn về và cho mượn $450,000.00 khơi khơi vì trong cái nợ $450,000.00 có hai cái nợ, $366,000 của mình ký nợ người bán và người bán nợ ngân hàng. Tính ra mỗi tháng mình lãnh bao nhiêu:
PV = $450,000 I = 8%. N = 360. Payment = $3,301.94
Mình phải trả $2,435.01, cho tên bán nhà cho mình coi như
$3,301.94 - $2,435.01 = $866,93
Mình không làm gì hết, mỗi tháng người mua nhà trả $866,93. Nói như Việt Nam là mượn đầu heo nấu cháo, tên Mỹ bán cho mình cái nhà mượn được tiền nên hắn ăn lời 1% trên số tiền nhà bank cho hắn mượn hay là $236.71. Còn mình thì cho vay khơi khơi cho người muốn mua nhà là $236.71 trên số tiền $366,000 (cũng lấy 1% hơn) cộng thêm $34,000 vì $500,000 - $50,000 (vốn bỏ sửa) - $366,000 = $34,000
Như vậy cái nhà giá thị trường là $500,000 bỗng nhiên có 3 cái nợ:
Nợ #1: $360,000 ( ngân hàng)
Nợ #2: $366,000 (mình nợ tên bán nhà)
Nợ #3: $450,000 (tên mua nhà nợ của mình)
Tổng cộng là $771,000.00
Có người hỏi là nếu nhà xuống thì sao?
Nếu nhà xuống thì mình mất số tiền $450,000 - $366,000 = $84,000
Tên bán cho mình mất $6,000.00. Nhà bank xiết căn nhà lại. Cho nên tốt nhất là nên làm như anh chàng bán cho mình, tái tài trợ rồi cho vay sát nút thì khi nhà xuống không mất hết.

Mình nói đồng chí gái về người muốn mua căn nhà đó, để mụ vợ ký giấy tờ thì mụ vợ đòi đi coi, đến nơi đồng chí gái đòi dọn về đó ở nên khỏi bán.

Ở được một năm thì mình tái tài trợ lại để trả tiền lời rẻ hơn nhất là rút được tiền lời về, đi mua căn khác. Ở được 10 năm thì mụ vợ chán hát bản 10 năm tình cũ, đòi đổi nhà khác, nay cho thuê mỗi tháng $3,000 với tiền lời 4%.

Mình quen nhiều tên mua bán nhà kiểu này nên nhiều khi mua qua bán lại, cái nhà có đến 7,8 cái nợ chồng chất lên nhau nên mỗi lần bán là công ty bán bảo hiểm sợ lắm vì phải cẩn thận xem nợ nào trên, nợ nào dưới.

Tưởng tượng căn nhà trị giá $300,000 mà 8 cái nợ chồng chất lên tổng cộng $3,000,000.

Có nhiều tên quen chuyên kiếm tiền bằng cách mua nợ với giá hữu nghị.

Ai bán nhà rồi quay lại cho mượn nợ (installment sale) thì họ liên lạc để mua lại với giá hữu nghị. Thí dụ: cha mẹ bán nhà và cho mượn nợ $200,000, rồi chết, con cháu chia của mà không biết phải làm gì với cái nợ vì mỗi tháng lãnh vài trăm. Máy tên này bò lại đưa $100,000 thì con cháu chụp liền vì họ cần tiền để mua xe hơi mới hay áo quần đẹp, đi chơi, nghỉ hè. Họ lời $100,000 cộng thêm tiền lời cho những năm còn lại.

Cho nên tiền sinh nở từ không khí vì thiên hạ đẻ nợ khơi khơi như mình kể trên. Trong các lãnh vực khác thì mình đoán cũng vậy thôi. Bác nào biết cách đẻ nợ hay tiền khơi khơi thì cho em hay để học thêm. Xin đa tạ trước.