Mua Nhà để làm gì? *

Hôm trước có thằng cháu vợ ở Los Angeles, nhắn tin mời mình đi ăn. Mẹ hắn gọi mình, nhờ hướng dẫn hắn, tìm mua một căn nhà. Mình hỏi hắn tại sao muốn mua nhà thì hắn than đóng thuế quá nhiều. Hắn muốn mua một condo trong một Building ở trung tâm Los Angeles thì mình khuyên không nên mua condo. Mình khuyên hắn dùng tên công ty của hắn, mướn condo mà hắn thích để ở và trừ thuế cho công ty còn mua thì phải trả tiền nhiều hơn nhưng khi giá nhà xuống thì khó bán vì ngân hàng không thích cho vay condo nên khi mượn tiền tốn tiền nhiều hơn mua nhà. Mình nói hắn mướn condo để ở đến khi có con thì dọn ra ngoại ô, mua nhà để nuôi con ăn học.

Ngoài ra hắn có thể mua nhà cho thuê để trừ bớt lợi tức hàng năm để giảm bớt số tiền đóng thuế. Hắn không hiểu tại sao phải mua nhà cho thuê nên mình kể cho hắn giai thoại về Ray Kroc, người sáng lập ra công ty Mc Donald. Có lần, ông này được Harvard Business School, mời nói chuyện cho sinh viên. Ông ta hỏi sinh viên; nguồn lợi tức chính của công ty MacDonalds là gì? Mọi người đều trả lời là bán hamburger.

Ông ta cho biết: nguồn lợi tức chính của McDonald là đầu tư vào địa ốc. Công ty mua đất, xây các tiệm bán hamburger, rồi cho các người franchisee mướn. Khi cho mướn thì họ có thể khấu hao giá trị tài sản (depreciation) và những tiền nợ vay ngân hàng,... để trừ thuế. Công ty cho thuê tiệm ăn với giá nào cũng được, trên giá thị trường. Nếu hỏi mấy người chủ các tiệm McDonald thì đa số đều rên, tiền thuê tiệm ăn quá nặng. Mình có quen vài người có tiệm ăn Carl Jr., McDonald,... Họ mua đất, xây nhà cho mấy hãng Fast Food này rồi cho hãng mướn. Hãng xoay qua cho franchisee mướn lại lấy lời.

Người dân khắp thế giới muốn định cư tại Hoa kỳ vì họ muốn thực hiện giấc mơ Hoa Kỳ: "mua được căn nhà". Nói chung ở Âu Châu thì địa ốc nằm trong tay 30% người dân bình thường còn Hoa Kỳ thì ngày nay chỉ còn độ 61%. Thời ông tổng thống Bush ,lên đến 69%. Các chuyên gia tiên đoán, trong tương lai, xã hội Mỹ trở thành xã hội của người mướn nhà như các nước Âu Châu vì giá nhà quá đắc thêm vào giới trẻ ngày nay, thay đổi công ăn việc làm, như thay áo nên không muốn bận bịu về nhà cửa, thích di động hơn. Họ chỉ cần dọn đi thành phố khác nếu tìm được công việc tốt hơn, có thể được hãng gửi đi một nước khác làm việc trong một vài năm,...

Mình đưa ra vài thí dụ để cho thằng cháu hiểu lí do phải mua nhà ở Mỹ.

A/ mướn nhà
Một người đi làm ở Cali, có lợi tức $100,000.00/ năm. Người đó phải đóng thuế liên bang, tiểu bang, an sinh xã hội,... độ $55,500.00/ năm. (xem bài đóng thuế là Bổn phận).
$100,000.00 - $55,500.00 = $44,500.00
Nếu người đó muốn ở một căn nhà bình thường thì phải mướn độ $2,000.00/ tháng hay $24,000.00/ năm.
Lợi tức - thuế lợi tức - tiền mướn nhà = Tiền còn lại để tiêu dùng.
$100,000.00 - $55,500.00 - $24,000.00 = $20,500.00/ năm

......$20,500.00.....

B/ mua nhà ở

Chính phủ cho khấu trừ các chi tiêu về nhà cửa trước khi đóng thuế để khuyến khích dân chúng mua nhà vì có lợi cho chính phủ (sẽ giải thích sau).

Thay vì mướn căn nhà trị giá $500,000.00 thì người đi làm ở Cali, mua căn nhà đó để làm chủ. Sau đây là khoản chi tiêu nếu sở hữu căn nhà đó.
Ngân hàng chỉ cho vay 80% giá trị của căn nhà hay là $400,000.00.
1/ Tiền vay ngân hàng $400,000.00 với tiền lời 4.5% hay $2,026.00/ tháng = $24,312.00/ năm
2/ Tiền thuế thổ trạch: $6,000.00/ năm
3/ Tiền bảo hiểm hoả hoạn: $1,200.00/ năm
Tổng cộng chi tiêu cho căn nhà là: 1+2+3= $31,512.00/ năm
Chủ nhà có lợi tức $100,000.00/ năm
Chủ nhà có thể khấu trừ các chi tiêu của căn nhà trước khi đóng thuế:

$100,000.00 - $31,512.00 = $68,488.00 (lợi tức bị đánh thuế)

Đóng thuế lợi tức trên $68,488.00 thay vì $100,000.00 nên chỉ đóng có $30,819.00 thay vì $55,500.00. (Tax bracket ít hơn).
Sau khi đóng thuế, thì còn lại: $68,488.00 - $30,819.00 = $37,668.00. Trong khi mướn nhà chỉ có $20,500.00/ năm để tiêu dùng, gần gấp đôi.

.....$37,668.00.....

Mình hỏi thằng cháu chọn A hay B?
A/ $20.500.00 (mướn nhà)
B/ $37,668.00 (mua nhà)

Cái hay là chính phủ cho phép ai sở hữu một căn nhà trên 5 năm và cư ngụ ở đó trên 2 năm thì khi bán sẽ được miễn thuế mỗi người $250,000.00. Hai vợ chồng được miễn đóng thuế nếu lời dưới $500,000.00.

Lấy thí dụ, ở căn nhà này 5 năm, bị lạm phát, giá nhà lên $1,000,000.00 thì khi họ mua là $500,000.00, nay họ bán lời $500,000.00 thì được miễn thuế $250,000/ người. 2 vợ chồng là được $500,000.00.

C/ mua nhà ở và có nhà cho thuê
Ở trong căn nhà độ 5 năm, khi giá nhà lên khoảng $600,000.00. Họ tái tài trợ, mượn nợ 80% của giá trị căn nhà vào lúc đó: $600,000.00 là $480,000.00. Họ rút ruột ra được $115,369.00 (*) để mua một căn nhà khác tương tự cho thuê, giá $600,000.00. ( mỗi tháng chủ nhà đóng $2,026.00 cho ngân hàng vừa tiền lời cộng tiền Principal (tiền trả bớt số nợ), nên sau 5 năm thì số nợ nguyên thuỷ $400,000.00, chỉ còn lại $364,631.67).
(*) Equity (vốn chủ sở hữu) = $480,000.00 (nợ mới) - $364,631.67 (số tiền nợ ngân hàng sau 5 năm) = $115,369.00.

Lấy thí dụ: mua một căn nhà ở Cali, khu bình thường giá $600,000.00. Ngân hàng cho vay 80% giá căn nhà. Mình phải đặt cọc 20%.

Trị giá nhà: $600,000.00
Đặt cọc: $120,000.00 (* $115,369.99, vốn chủ sở hữu lấy về khi tái tài trợ)

1/ Mượn nợ: $480,000.00, tiền lời 4.5%, trả trong vòng 30 năm; $2,432.09/ tháng = $29,185.07/ năm. (thật ra chỉ được khấu trừ tiền lời thôi, tiền Principal mấy năm đầu cũng ít, nên không viết lên đây, sợ mọi người điên đầu với mấy con số).

2/ Tiền thuế thổ trạch: $7,200.00/ năm

3/ Tiền bảo hiểm hoả hoạn: $850.00/ năm

4/ vì cho thuê nên được phép khấu hao tài sản cố định (Depreciation): chính phủ cho phép khấu hao một căn nhà trong vòng 27.5 năm. (Xe hơi thì được phép khấu hao từ 5-7 năm.)
Địa ốc được chia thành hai phần: đất và căn nhà.

Đất thì không được khấu hao nên thường thường người ta đánh giá đất =1/4 giá trị của căn nhà. Căn nhà có trị giá là 3/4 của $600,000.00 = $450,000.00
Số tiền $450,000.00 được khấu hao trong vòng 27.5 năm, $450,000.00/ 27.5 = $16,363.64/ năm.
Lúc mua nhà thì xem thuế đất chủ nhà đóng bao nhiêu. Thông thường họ mua từ lâu nên giá rất ít thì dùng số này và trừ số tiền mua nhà để khấu hao. Đừng để đám công chức thành phố đưa ra con số là ngọng.

Mấy năm trước, mình tái tài trợ một căn nhà. Ngân hàng bắt mình phải chuyễn sổ đỏ từ Trust qua tên mình và vợ mình nên sau đó phải chuyễn lại vào trust. Hôm trước định đóng thuế thì khám phá ra căn này thành phố chơi mất dạy lên giá thị trường ngày nay bắt mình đóng thuế $11,000.00 thay vì $1,500.00. Điên mình chạy lên thành phố để điều chỉnh lại Chán Mớ Đời

5/ sửa chửa: các chi phí để sửa chữa căn nhà đều được khấu trừ. Thường thường người ta dự trù 30% tiền thuê nhà để dùng vào các chi phí, sửa chữa căn nhà. Vì trong tương lai, phải thay mái nhà, máy sưởi, bình nước nóng, sơn phết khi người mướn nhà dọn ra...
Trung bình tiền thuê nhà khoảng $24,000.00/ năm nên sửa chữa độ $7,200.00

6/ khấu trừ chi phí: nếu mình bỏ trên 700 tiếng đồng hồ/ năm, để quản lí căn nhà cho thuê thì được khấu trừ các chi tiêu như đi xem xét nhà, tiền xăng nhớt hay có thể dùng mileage (số mile chạy xe để quản lý căn nhà). Dân đầu tư thích chạy xe bằng điện như Leaf của Nissan hay Volt. Chạy 5,000 miles chỉ tốn $40.00 tiền điện trong khi được sở thuế cho phép khấu trừ 55.5 cents/ mile hay $2,775.00. Điện thoại, máy điện toán, máy in, sách báo,..... đều được khấu trừ. Đại khái tốn khoảng $3,775.00/ năm
Tổng cộng chi tiêu và khấu hao tài sản hàng năm: 1+2+3 +4 +5 +6 = $64,573.71

Nếu một người có lợi tức $100,000.00/ năm có một căn nhà để ở (B) và một căn nhà cho thuê (C) thì xem họ trả thuế bao nhiêu:

$100,000.00 + $24,000.00 (tiền thuê nhà) - B - C = $124,000.00 - $31,512.00 - $64,573.71 = $27,914.29

Nếu một cặp gia đình với hai đứa con mà lợi tức mỗi năm có $27,914.29 thì được xem là dân nghèo, không phải đóng thuế. Nhiều khi được chính phủ cho lại tiền nếu đã bị hãng khấu trừ thuế khi trả lương mỗi tháng (Earned Income Tax Credit, gia đình nào có con và có lợi tức từ $37,870 - $51,567). Chính phủ Obama đang tìm cách tăng lương tối thiểu lên từ $10.25 đến $15.00/ giờ. Hai vợ chồng không có con, làm lương tối thiểu $10.25/ giờ thì trung bình mỗi người họ lãnh $21,320.00/ năm, tổng cộng là $42,640.00/ năm thì sẽ không được xếp vào hạng nghèo, phải đóng thuế mệt thở. Nếu $15.00/ giờ thì $31,200.00/ năm hay cả hai vợ chồng làm tổng cộng $62,200.00/ năm thì đóng thuế mệt nghỉ. Các đại biểu quốc hội thuộc Đảng dân chủ rất xảo quyệt. Không hiểu rõ về thuế, cứ bầu cho họ là đóng thuế mệt nghỉ.
Cái khỏi là người biết thuế thì không bầu cho dân chủ còn người không rành thì nghe lời mật để rồi Nai lưng ra đóng. Có anh bạn hồ hởi bầu cho Obama rồi nay Nai lưng đóng bảo hiểm y tế gấp 2.5. Lại chửi thề.

Số tiền khấu hao $16,363.64/ năm, người chủ nhà vẫn có thể dùng số tiền đó để chi tiêu, xem tổng cộng lợi tức hàng năm là:
$27,914.29 + $16,363.64 = $44,277.93

Mình hỏi thằng cháu vợ, thích cái nào?

A/ $20.500.00 ( mướn nhà)
B/ $37,668.00 (sở hữu căn nhà)
C/ $44,277.93 (sở hữu 1 căn nhà + 1 căn cho thuê)
D/ có 10 căn nhà cho thuê
E/ có 20 căn nhà cho thuê
Đó là chưa kể công ty nó mướn nhà để ở thì còn được khấu hao nhiều. Chán Mớ Đời

.....

Cái hay là tiền tái tài trợ ngân hàng không được xem là lợi tức nên không phải đóng thuế. người Mỹ gọi là tiền ma (phantom money).

Mình nói thằng cháu, cháu chỉ cần có 10 căn nhà, khi về hưu. Nếu không muốn bị người thuê nhà làm phiền hà, thì để nhà trống, không cần cho thuê, cứ đóng cửa, cẩn thận như vài người Mỹ chú quen.

Cứ mỗi năm làm tái tài trợ một căn, rút ruột ra được 20% giá trị căn nhà ~ $115,369.00 (tăng hay giảm tuỳ thị trường nhưng trung bình ở cali là tăng gấp đôi sau 7 năm) Số tiền ấy không bị đóng thuế, mình không cần mua thêm nhà, cứ lấy tiền đó đi chơi thoải mái con gà Tây. Vì lí do đó mà 90% dân giàu có bên Mỹ , đầu tư vào địa ốc như Ray Kroc giải thích cho sinh viên Harvard.

Cái khổ là mấy ai có 20% tiền vốn để mua nhà vì ngân hàng chỉ cho vay 80% giá trị của căn nhà. Nếu mình mua nhà của những người có nhà cho thuê, nay lớn tuổi, họ muốn về hưu nên muốn bán và cho vay lại để tránh đóng thuế khá cao.

Thí dụ căn nhà chú ở. Chủ nhà mua 20 năm về trước (1982) giá $70,000.00. Cho thuê trong 20 năm, nay bán với giá $369,000.00 (năm 2002).
Tiền lời = $369,000.00 - $70,000.00 = $299,000.00
Thêm 20 năm tiền khấu hao tài sản : $38,181.00
Tổng Cộng số tiền phải đóng thuế:
Tiền lời + tiền khấu hao trong vòng 20 năm =
$299,000.00 + $38,181.00 = $337,181.00
Nếu đóng thuế ngay năm bán là : $128,129.00
Họ cho chú vay, mỗi tháng trả cho họ $2,135.00/ tháng hay $25,620.00 thì chỉ đóng thuế $4611.60/ năm thêm vào đó họ có thể khấu trừ các chi tiêu vì cho vay lại đại khái khoảng $4,000.00/ năm. Trong 30 năm cho vay, họ chỉ đóng $4,000.00 x 30 = $120,000.00. Lạm phát sẽ làm giảm giá trị đồng Đô La.
. 10 năm sau $4,000.00 có giá trị $2,552.66 của đồng Đô La hôm nay
. 20 năm sau $4,000.00 thì trị giá chỉ có $1,629.00.

Thay vì đóng thuế, họ dùng $128,129.00 đầu tư cho cái gì khoản 6%/ năm thì sẽ được $771,666.54.

Mỗi tháng họ nhận của chú $2,135.00 / tháng ($25,620.00) và mỗi năm đóng thuế mất $4,000.00 coi như họ còn dư $21,620.00.
Nếu họ không xài số tiền này mà đầu tư vào chổ nào có 6% thì 30 năm sau, họ sẽ có tất cả là $1,809,801.27.
Tổng Cộng họ có $771,666.54 + $1,809,801.27 = $2,581,467.81

Con cháu họ sẽ rất vui khi thừa hưởng số tiền này. Vì vậy họ chỉ lấy chú $3,000.00 tiền đặt cọc.
Mua căn nhà với $3,000.00 tiền đặt cọc, 12 năm sau giá nhà lên $750,000.00. Nếu bán thì lời:
$750,000.00 - $369,000.00 = $381,000.00
Bỏ ra $3,000.00 để lời $381,000.00 trong vòng 12 năm. Rate of Return?
Nếu bán, vì ở đó trên 12 năm nên không phải đóng thuế. Nay cho thuê $3,500.00/ tháng.

Người Mỹ hay nói: "knowledge is power", nên mình khuyên hắn đi học thêm về tài chánh nhưng chả nghe hắn nói gì cả, không mời mình đi ăn nữa. Chắc hắn thích đóng thuế vì dễ hơn là đi nghiên cứu thêm về tài chánh.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong sáng
Nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen

* Thân tặng Phạm Công Bình