Lại chuyện mua nhà hay cổ phiếu (tiếp theo)

Làm giàu thì ai đều thích nhưng cũng không dễ và cũng không khó. Dễ là nếu chịu khó, còn khó vì tham. Mấy người tham về già hay email nói “đời là vô thường”, tu mau kẻo trễ,…

Có ông mỹ dạy nghề mình, sau này ông ta có ra cuốn sách: “Little deals make Big”. Ông ta khuyên học trò nên mua nhà từ từ để học nghề. Ông ta nói mình là cứ tìm cách mua 10 căn nhà là có thể về hưu. Không nên tham lam, chạy đi mua nhiều rồi không có khả năng quản lý,…lại mất hết.

Mua nhà cho thuê cần hai yếu tố để thành công: mua được nhà rẻ và kiếm được người mướn không phá nhà, ở lâu. Mình có mấy người mướn nhà trên 10 năm. Cứ mỗi năm trung bình họ trả cho mình $24,000. 10 năm là $240,000. Do đó mình phải đối xử với người mướn nhà như khách hàng, phải tôn trọng họ như khách quý. Họ càng ở lâu thì mình đỡ tốn tiền dọn, sơn phết,…

Có người cho rằng chạy qua Las Vegas, Arizona,… mua nhà khi xụp rồi không biết cai quản. Lại mất hết.

Một người ở Cali, đâu có rành về tình hình Las Vegas hay lân cận, dân tình, kinh tế. Mình có mấy tên bạn gặp ở seminar nên khi đi Las Vegas hay liên lạc họ để ăn cơm nói chuyện, chia sẻ kinh nghiệm. Thông thường họ cũng tham dự mấy seminar này. Họ cho rằng người mướn nhà ở Las Vegas, đa số là dân không ở lâu. Họ chạy ra đó đi làm cho sòng bài rồi đánh bài, thua cuốn gói ôm đầu máu chạy. Kinh tế lên thì thiên hạ đi đánh bài còn xuống thì sòng bài sa thải nhân công. Nên tốn tiền sửa chữa rất nhiều vì người thuê nhà, thua bài, bỏ của chạy lấy người.

Nhiều người thấy Cali 10 năm về trước sắp xụp nên bán nhà chạy qua Texas mua nhà cho thuê. Một căn ở Cali có thể mua 4, 5 căn ở xứ cao bồi. Không hiểu kinh tế, thuế má ở địa phương, đóng thuế 3.5% rồi điện nước,…nên ôm đầu máu bỏ chạy về Cali…. Vợ chồng ly dị, tan hoang gia đình.

Cách đây đâu 20 năm có một ông mỹ, mua nhà sửa chữa rồi bán lại mà người Mỹ gọi là “flipper”. Mỗi năm ông ta mua và bán trên 100 căn nhà. Ông ta kể năm 1993, con ông ta ra trường, ông mua tặng chiếc xe toyota giá $15,000 vì con là người đầu tiên trong gia đình tốt nghiệp đại học. Cùng ngày, ông ta mua đấu giá một căn nhà giá $15,000 khiến ông ta thắc mắc nên tìm tài liệu để đọc vì lở nhà xuống $5,000/ căn thì sao.

Không có sách báo nào viết về vụ này nên ông ta đi mua tài liệu rồi đút kết và bán rẻ cho đám mua nhà như mình tài liệu đó có tựa “California come back”. Năm 1997, Ông ta tiên đoán năm 2004 là giá nhà ở Cali sẽ lên gấp đôi. Mình chạy đi mua nhà bị họ hàng bên vợ chửi kêu là ngu. Họ lo sợ cho đồng chí gái lấy thằng chồng đã ngu lại còn dốt lâu dốt bền nên khuyên đồng chí gái cản mình. Ngày nay, họ kêu mình hên, mua nhà đúng lúc thị trường xuống.

Mình chỉ tiếc là không mua được một thương xá ở Bôn Sa. Chủ khu phố theo vô thượng sư, bỏ bê vụ cho mướn mấy căn phố nên ngân hàng xiết. Có tên địa ốc mỹ kêu mình mua, giá bán lại đâu $950,000.00. Mình không có tiền, kêu bên vợ hùn vô mua nhưng bên vợ chửi mình là ngu lâu dốt cực bền. Ngày nay, mỗi lần ra Bôn sa, chạy ngang khu này làm mình buồn vô hạn như gặp lại một cô gái đẹp khi xưa, kêu mình lấy cô nàng. Hai tầng có độ 40 căn phố. Cho thuê trung bình $5000/ căn. Khỏi phải trồng bơ. Chán Mớ Đời

Ông này xem chỉ số “affordability index” là quan trọng nhất khi đầu tư mua nhà. Trong lịch sử địa ốc Cali thì khi chỉ số này lên đến 27% là địa ốc bắt đầu xuống te tua. Lý do là người ta tính 1/3 lương bổng là để trả tiền nhà nhưng ở Cali là phải nói đến 50%. Khi số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng khi mua nhà mà lên quá thì người ta không được ngân hàng cho vay. Nhà không bán được thì chủ sẽ hạ giá và theo dây chuyền, thiên hạ trả rẻ đến khi một lúc nào đó, người ta thấy có khả năng trả tiền ngân hàng thì mua lại thì giá nhà lại lên. Nếu hiểu theo kiểu này thì có thể đầu tư ít lo hơn.

Dạo ấy đi xem nhà, chỉ tiếc là không có tiền để mua. Năm 2000 giá nhà lên gấp 3 lần rồi đến 2006, ông ta kêu bán chạy qua Texas mua vì Cali sẽ xuống. Khi Cali te tua, dân cư có khuynh hướng chạy qua Texas. Muốn biết người cali chạy đi đâu, chỉ cần xem U-Haul. Chỗ nào mà mướn xe này chạy về Cali rẻ nhất là biết dân Cali chạy về đó. Mình chỉ bán có 2 căn để dành tiền, năm 2009 chạy ra mua nhà có $25,000/ căn hay $50,000. Kinh hoàng.

Một căn nhà mà mình xây thì giá cũng phải lên $100,000 rẻ nhất, chưa kể tiền đất mà nay, giá chỉ có $25,000 - $50,000 thì khoẻ re, không lo nghĩ.

Mình thấy vui nên tính kiếm tiền, mượn của bạn bè, mua thêm thì ông thần Obama mượn tiền của Trung Cộng, bơm vào thị trường nên giá nhà lên lại. Chán Mớ Đời

Nếu dạo ấy Trung Cộng đừng cho Hoa Kỳ mượn tiền thì ngày nay Hoa Kỳ đã te tua. Trung Cộng mất cơ hội đánh gục người Mỹ.

Có người kêu mua cổ phiếu cũng sống được. Đó là một cách an nhàn nhưng lại đóng thuế ná thở.

Lấy thí dụ S&P 500, có 500 công ty thì mua mutual funds cũng tương tự, mấy chục hay mấy trăm công ty.

Năm 1992 khi mình ngu dại, từ giã thơ ngây lên xe bông về nhà đồng chí gái, có đồng chí vợ làm thủ trưởng thì bỏ ra $36,000 (tiền để dành trong suốt 10 năm lao động) đặt cọc để mua căn nhà, xây tổ ấm ễnh ương. Nếu dùng số tiền đó để mua Mutual Funds. Cứ lấy chỉ số của S&P 500 thì sẽ mua được $36,000/ $416.08 (giá trị của S&P vào năm 1992) = 86.52 cổ phần

Năm 1992: $36,000/ $416.08 mua được 86.52 cổ phần
Năm 2019: $2,941.76 (giá trị S&P 500) x 86.52 = $254,526.44

N = 27 năm
PV = $36,000 (1992)
PMT = 0
FV= $254,526.44 (2019)
I = 7.27% (tiền lời trung bình cho 27 năm qua, lên xuống)

Nếu bỏ vào chương trình không đóng thuế thường niên như quỹ hưu trí nhưng phải đóng tiền mà Fund Management (lệ phí quản lý tiền thường niên), trung bình là 1-3%.

Cứ lấy 1.27% lệ phí hàng năm để họ quản lý tiền bạc, đầu tư cho mình cho tiện. Lấy 7.27% (tiền lời trung bình cho 27 năm qua) trừ 1.27% còn lại 6%. Xem lại lời ra sao:

N = 27 năm
PV = $36,000 (1992)
PMT = 0
I = 6.00% (tiền lời trung bình) 7.27% -1.27%
FV= $181,178.44 (2019)
Năm 1992: $36,000 —> năm 2019: $181,178.44. Khá

Mấy tên Fund Manager này mỗi năm phải bán cổ phần này để mua cổ phần khác thì chúng mới ở nhà bạc triệu, đi xe Ferrari,..được. Nên khi chúng bán lỗ thì mình chịu còn lời thì mình phải đóng thuế dù phải đóng tiền huê hồng để chúng bán. Nếu mình bỏ khơi khơi không phải quỹ hưu trí thì sẽ nhận cuối năm tờ giấy đóng thuế cho cổ phần của mình.

Xem lại căn nhà đầu tiên mình mua:
Giá $180,000
Đặt cọc: $36,000
Mượn ngân hàng $144,000

Năm 2002: giá nhà lên đâu $400,000 nên mình tái tài trợ căn nhà. Vì nhà cho mướn nên ngân hàng chỉ cho mượn 75% giá trị căn nhà hay $400,000 x 75% = $300,000.00

Số tiền còn nợ ngân hàng sau 10 năm là: $120,507.85. Xuống đâu $24,000.00 ($144,000.00 - $120,507.85). Ngân hàng cho mình mượn $300,000.00 để trả tiền ngân hàng cũ $120,507.85. Mình bỏ túi $180,000.00, không phải đóng thuế. Người Mỹ gọi là “tiền ma” (phantom money).

Lần đầu tiên trong đời, nhận được tấm ngân phiếu $180,000, hai vợ chồng muốn đứng tim. Tối đó hai vợ chồng, bỏ tấm ngân phiếu dứoi gối, ngủ mơ mơ màn màn như Steve McQueen và Ali McGraw trong phim Get Away thì phải. Nằm trên giường với một triệu đô la. Mình mơ nằm trên giường 1 triệu đola như hai vợ chồng ăn cướp này nhưng chỉ có tấm ngân phiếu $180,000 là thấy hạnh phúc rồi.

Sau 10 năm làm người chồng nhân dân thì mình giác ngộ cách mạng là đừng bao giờ cho đàn biết biết là có tiền vì họ có khả năng tư duy đột phá rất giỏi về chức năng “Tiêu Tiền” rất nhanh như Phù Đổng. Mình chạy ra mua thêm nhà. Rồi dẫn vợ con đi nghỉ hè miễn phí, ở khu nghỉ dưỡng 5 sao ở Mễ tây Cơ mà mình đã kể trước đây suốt mấy năm liền đến khi con cái kêu chán Mễ rồi.

Đó là về mặt mua nhà còn tìm người thuê thì phải đi học thuế, học cách liên hệ với người mướn nhà hay khách tiêu dùng. Đóng $79/ năm, tham gia hội người cho mướn nhà trong vùng. Hàng tháng họ mời luật sư đến để nói chuyện về luật lệ cho mướn nhà,…để học thêm. Để tránh các vụ đuổi nhà, người mướn nhà phá phách,….mình có kể vụ cho mướn nhà nhiều lần, hôm nào mò lại sẽ tải nếu mấy bác nào thích vì chán như con dán.

Sau gần 30 năm, mình bắt đầu chuẩn bị truyền nghề lại cho thằng con. Cuối tháng 8, mình ghi danh cho hai đứa con đi học lướp tài chánh 101 của Rich Dad của mình. Thằng con có đi học hai lần như thuộc dạng ngu lâu dốt sớm như bố nó nên phải đi học lại. Nay nó đi làm nên bắt đầu thắc mắc về tiền bạc. Thời cơ chín muồi. Mấy lần trước, thì nó khám phá ra đám đi học, bạn của bố, kêu bố nó không ngu đần như nó nghĩ (tuổi dậy thì) nên biết, hết xem thường bố.

Mua nhà cho thuê ở Cali khó có lời, nếu ai có tiền thì phải đặt cọc nhiều và mượn ngân hàng ít. Năm kia, bị gãy chân, mình có mua một duplex (2 căn hộ). Giá $650,000, chủ nhà đòi mình đặt cọc $100,000. Mình không có tiền nên mượn người bạn $100,000 và trả tiền lời cho họ. Mình có vài người bạn, có tiền trong quỹ hưu trí của họ nên lâu lâu mình cần tiền mua nhà thì mượn của họ, trả tiền lời rồi khi mình tìm cách tái tài trợ hay trả lại cho họ.

Xem tính ra sao:
Giá nhà: $650,000
Đặt cọc: $100,000 (mượn) tiền lời 6% = 6% $6,000/ năm hay $500/ tháng
Chủ nhà cho vay lại: $550,000
Tiền lời 5% (chỉ trả lời không thôi): $550,000 x 5% = 5% $27,500/ năm hay $2,291.67/ tháng
Tiền bảo hiểm: $100/ tháng
Thuế: $650/ tháng
Tổng cộng phải chi hàng tháng:
$500 (lời đặt cọc) + $2,291.67 (chủ bán) + $100 (bảo hiểm) + $650 (thuế nhà đất) = $3,541.67

Mình cho thuê căn thứ 1: $2,550/ tháng
Căn thứ 2: $2,150/ tháng
Tổng cộng: $2,150 + $2,550 = $4,700/ tháng
Bỏ túi mỗi tháng : $4,700 - $3,541.67 = $1,158.33 hay $13,899.96/ năm
Nếu không sửa chữa gì hết thì mình phải đóng lợi tức số tiền $13,899.96.

Được cái là chính phủ cho phép chủ nhà khấu trừ căn nhà (depreciation). Lý do là mua một tài sản nào như xe dùng cho thương mại thì được phép khấu trừ trong vòng 5 hay 7 năm còn nhà thì chính phủ cho tối đa là 27.5 năm là hết xí quách.

Tính thêm tiền khấu trừ của căn nhà. Thường thì người ta chia đất trị giá 25% còn căn nhà thì 75%. Căn nhà mua là $600,000, chia ra $150,000 cho tiền đất (không được khấu trừ) còn căn nhà là $450,000 và được chia trên 27.5 năm. $450,000/ 27.5 = $16,363.64/ năm.

Lấy tiền khấu trừ hàng năm trừ cho tiền lời mướn nhà:
$16,363.64 - $13,899.96 (tiền thuê nhà còn lại sau khi trừ hết các tiêu pha) = $2,463.68 (tiền này dùng vào khấu trừ lương của đồng chí gái, bớt đóng thuế).

Xem như tiền thuê nhà ít hơn tiền được khấu trừ nên chủ nhà không phải đóng thuế.

Do đó tiền thuê nhà được bỏ túi không phải đóng thuế.

Thí dụ trên cho thấy không cần có tiền nhưng nếu kiếm được cái deal mua thì vẫn có thể mua nhà tại Cali và có lời. Đó là chưa kể giá nhà gia tăng từ hai năm qua.

Mình không bỏ ra đồng nào cả, chỉ làm nghề thuyết khách và có bạn có tiền cho vay là xong om.

Bỏ ra $0.00 nhưng mỗi năm lại bỏ túi được $13,899.96. Hồi nhỏ, mình hay nghe người lớn kêu “mượn đầu heo nấu cháo”. Năm nay mình bán miếng đất cho tên trồng cần sa bên cạnh, lấy tiền lời trả nợ người bạn đã cho mượn $100,000 thêm một bửa cơm ở tiệm phở Bôn Sa.

Đừng bao giờ mời người mình mượn tiền ăn ở tiệm sang trọng cả. Người giàu mà mình quen đều bị dị ứng tiệm ăn sang trọng. He he he

Vô nhà người mướn nhà, thấy họ mua máy truyền hình to gấp đôi, xịn hơn nhà mình là mình biết họ sẽ ở thêm vài năm nữa. Vào nhà mà thấy đơn sơ, con cái lo ăn học là mình biết sẽ dọn khi con ra trường. Đó là nghề thầy bói, không bao giờ sai cả.

Lòng vòng, quên vụ cô vợ của tên bạn hỏi. Mình đoán là hai vợ chồng muốn bán nhà về San Diego ở khi về hưu, có lẻ vì con đi làm ở đó. Cô vợ kêu là bán nhà để mua đứt 2 căn hộ ở San Diego khiến mình ngất ngư.

Ở mỹ trên 55 tuổi, khi mình bán nhà mình ở lâu nay thì có thể mua một căn khác cùng giá tiền hay rẻ hơn 1 tị thì sẽ giữ được cái thuế nhà mà mình trả.

Thí dụ:
Nếu bán một nhà cho thuê:
1/ Căn B (bán) giá $600,000. Khi mua giá $200,000. Thuế điền thổ trả 1.2% hay $2,400/ năm hay $200/ tháng. Mỗi năm lên 2% của số tiền 1.2% nguyên thuỷ (năm đầu tiên).

/ Căn M (mua) giá $600,000 thì đóng thuế là 1.2% hay $7,200/ năm hay $600/ tháng.

Ngược lại nếu nhà mình ở thì khác mình có thể giữ cái thuế mình nhà đang ở:

2/ Căn Bo (bán đang ở) giá $600,000. Khi mua giá $200,000. Thuế đóng 1.2% hay $2,400 như trên.

Mua căn $600,000 vẫn tiếp tục đóng thuế $2,400 thay vì $7,200, rẻ hơn $400/ tháng.

Theo mình đoán thì căn nhà của tên bạn trên San Jose thì ít ra cũng 1.2 triệu. Đó là giá bèo. Xứ gì mà nhà điên luôn. Dân có việc làm mà không mướn được nhà.

Theo mình, họ nên mua 1 căn ở, một căn mướn thì nên mua 1 duplex. Tiện chăm sóc mà lại giữ được cái thuế của mình là $2,400. Vì mua hai căn nhà thì mình chỉ giữ được thuế cũ (nhà đang ở) cho 1 căn còn căn kia phải đóng $7,200. Mỗi tháng mất đi $600, về hưu $20/ ngày là phải nhịn cà phê với mật ong của Sơn Đen. Chán Mớ Đời

Sang hơn thì nên kiếm một Triplex (3 căn hộ) hay Fourplex (4 căn hộ). Hai vợ chồng ở 1 căn rồi cho thuê 3 căn kia. Khoẻ re con gà mỹ.

Chán Mớ Đời