Già rồi?
Sáng nay chạy lên vườn thì có ông thần quen trên mạng gọi. Anh chàng than là già mà đi làm thì đầu óc khó tiếp thu thêm các ngôn ngữ điện toán nên bị xì trét. Mình chạy đường xa nên thích hóng chuyện thiên hạ nên kêu kể tiếp.
Mình hỏi anh chàng một câu mà cách đây 25 năm một tên mỹ hỏi mình. “Nếu anh tiếp tục sống làm việc như hôm nay, 5 năm nữa sẽ có gì thay đổi trong cuộc đời anh?” Nếu anh nghĩ là vẫn vậy, không thay đổi thì phải làm một cái gì khác để thay đổi.
Từ đó, mình bắt đầu làm thêm nghề khác nghiệp dư, ngày đi vẽ tối đi bán bảo hiểm, Mutual Funds,.. Rồi mình thấy nghề mua nhà rẻ cho mướn có vẻ hợp mới cái tình lười của mình nên mình tiếp tục đến nay.
Anh chàng kêu nhưng làm như vậy thì khó. Vì anh là kiến trúc sư nên dễ dàng hơn. Câu này mình được nghe rất nhiều lần. Mấy người bạn của mình có mấy bà mỹ, chả biết gì cả về nhà cửa nhưng họ muốn thay đổi cuộc đời của họ nên phải học từ từ.
Nhớ dạo mới vào nghề, vợ chồng và hai đứa con, cuối tuần đi sơn nhà, sửa chửa nhà cửa thay vì đi shopping, nhậu, ăn sinh nhật.
Hôm nay, trên vườn về thì ông Rich Dad gọi mình đi ăn cơm vì ông ta đi bác sĩ vừa ra ở Los Alamitos. Cả hai vào tiệm ăn Do Thái kosher. Ông này bị té năm ngoái và trải qua 4 cuộc giải phẩu nên yếu rất nhiều, đi đứng khó khăn. Bà vợ bị ung thư ngực.
Ngồi nói chuyện, ông kể khi ông ta 7 tuổi thì ông bố mất. Bà mẹ có 5 người con nên không tái giá và chắc cũng không có ai muốn nuôi 5 người con của thiên hạ. Ông ta kể dạo ấy, mướn nhà mỗi tháng $25.
Một hôm, chủ nhà ghé lại nói bà mẹ là ông ta có khó khăn về tài Chánh nên muốn bán căn nhà đang ở và hỏi bà ta muốn mua hay không. Bà mẹ kêu là không có tiền. Ông chủ nhà kêu chỉ bán có $2,500, nhưng bà chỉ cần đưa đặt cọc 10%, $250 thôi rồi ông ta cho vay lại.
Bà mẹ bán con bò được $70, ông ta đi làm thêm nên đóng góp $5, rồi bà mẹ kiếm ở đâu đủ $250 để giao cho chủ bán. Xem như 10 tháng tiền thuê nhà, và mỗi tháng trả $21.96 cho 12 năm. Tiền lời 6%.
Giá nhà mua = $2,500
Đặt cọc 10% = $250, nợ $2,250
N (số tháng trả tiền) = 144 (12 tháng x 12 năm )
I % ( tiền lời) = 6%
PV (số nợ)= $2,250
PMT (tiền trả hàng tháng) = $21.96 (tương đương tiền thuê nhà $25)
75 năm sau, có người muốn mua với giá $65,000. Lấy $65,000/ $2,500 = 26 lần hay 2,600%.
Mình thì có bạn người Mỹ nhiều hơn là bạn gốc việt, đa số bạn gốc việt là qua đồng chí gái. Do đó mình học khá nhiều cách làm ăn của người Mỹ. Họ sinh tại xứ này nên họ quen uyển chuyển và làm ăn khác đám đông. người Việt mình hay nói ngưu tầm ngưu, sơn đen tầm mỹ đen. 🙂
Ở Hoa Kỳ, cách thiên hạ mua nhà là có chút tiền thì đặt cọc tuỳ theo ngân hàng đòi hỏi từ 3% đến 25%.
Mấy người mua nhà lần đầu thì có chương trình của chính phủ giúp nên họ chỉ cần có một số tiền 3% đến 5% để mua nhà, ngân hàng cho vay lại 97% - 95%. Mình giúp cho vài gia đình mướn nhà của mình mua nhà kiểu này.
Lấy thí dụ: một căn nhà ở Nam Cali, ở quận Cam giá xoàn thì $600,000.00. Người mua lần đầu có thể mua căn nhà này nếu có 3% hay $18,000.00 nhưng ít ai có số tiền này, nên có các tổ chức cho mượn luôn số tiền 3% -5%, xem như họ mua nhà với tiền mượn hai nơi tổng cộng 100%.
Trung bình một người mua nhà thì ngân hàng đòi người mua phải đặt cọc 20% và cho mượn 80%. Lý do là nếu người mua bỏ tiền 20% giá trị căn nhà hay $120,000 thì khi có lộn xộn họ không muốn bỏ $120,000 vì nếu họ chỉ đặt cọc có 3% hay $18,000 thì khi gặp lộn xộn thì người ta có thể bỏ căn nhà liền. Hay khi nhà xuống giá $500,000 thì ngân hàng có tịch thu thì không lỗ lắm.
Ngồi ăn cơm, ông Rich Dad hỏi mình căn nhà cũ của mình nay cho thuê được bao nhiêu. Mình nói là $3,700. Mới lên được $200 khiến mụ vợ chửi mình như điên, kêu con cháu địa chủ cường hào ác bá, có nợ máu với nhân dân khiến ông ta cười.
Căn nhà này mình mua giá $369,000 với giá thị trường là $450,000. Người bán lấy tiền đặt cọc $3,000 và cho vay lại $366,000 với tiền lời là 7%.
Lý do người chủ bán cho mình và cho vay lại dưới giá thị trường. Căn nhà phải sửa chửa lại hoàn toàn. Chủ trước cho thuê trong vòng 20 năm nên te tua, tiền tân trang lại cũng phải $100,000.
Tên bán cho mình mua giá $300,000 vì hắn đổi nhà qua luật 1031 Exchange để khỏi bị đóng thuế. Nếu sửa chửa lại thì hắn tốn $100,000 xem như tốn $400,000, bán được $450,000, trừ tiền huê hồng đủ trò rồi đóng thuế thì khẩm vì ông ta chuyển một căn nhà khác mua giá rẻ chắc độ $120,000 trước đây. Do đó ông ta bán lại và cho mình thì sẽ không bị đóng thuế liền. Chỉ đóng mỗi năm số tiền nhận được từ mình, ít thuế.
Khi bán cho mình ông ta lời $69,000 ($369,000 - $300,000). Khi cho vay thì ông ta lời thêm 1% trên số tiền $300,000 vay từ ngân hàng vì ông ta trả 6%. Thêm 7% tiền lời trên “equity” của ông ta là $66,000 (trừ $3,000 đặt cọc).
Làm tính xem:
6% của $300,000 cho vay 30 năm = $1,798.65/ tháng
7% của $366,000 cho vay 30 năm = $2,435.01/ tháng
Mỗi tháng ông ta bỏ túi $636.36, khỏi phải làm gì hết, cứ đợi mình gửi ngân phiếu hàng tháng.
Mình mua xong rồi bỏ thêm $50,000, mượn ngân hàng để sửa chửa lại, ít tốn hơn chủ vì mình có thợ làm và biết cách huy động và mua cửa, vật dụng rẻ.
Lúc mua, khi đang sửa chửa thì mụ vợ bò lại vì làm cách đó độ 5 phút, kêu nhà này ai mà dám ở. Sửa chửa xong thì mụ vợ đòi về đây ở vì mình tính bán lại nên đành dọn vô. Xem như mình có số ở nhà rộng. Báo Orange County Register đến chụp hình, viết một bài báo, hoành tráng kêu giấc mơ Hoa Kỳ đã đến cho vợ chồng Sơn Đen, thuyền nhân đến Hoa Kỳ với bàn tay trắng đủ trò. Người Mỹ đọc báo kêu réo mình đi xây nhà và sửa chửa cho họ nên kiếm ra tiền thoải mái.
Sau một năm, mình tái tài trợ lại, may là tiền lời xuống có 4%. Giá nhà là $600,000 nên ngân hàng cho mình vay 80% của giá thị trường hay là $480,000. Mình trả nợ ông chủ bán ($366,000) và cho vay vì tiền lời quá cao.
Tiền lời mới với 4% là $2,291.59/ tháng. Mình lấy $480,000 trả cho chủ bán. $366,000 và ngân hàng $50,000, xem như $416,000 còn dư $64,000 mình chạy đi mua thêm đâu 3 căn nữa. Từ khi lấy vợ, mình học được một điều là đừng bao giờ nói cho mụ vợ biết là có tiền.
Ở căn nhà này bạn bè, người thân đến chơi cứ chê kêu là nhà thống phong, thống lộ chi đó vì họ tin vào phong thuỷ. Nhiều người chuyên ăn Oe phe trường, ở nhà chính phủ cấp từ ngày đến Hoa Kỳ đến giờ vẫn rảo ráo kêu nhà này xui đủ trò.
Mình không dám nói là ở nhà này mỗi năm mình mua mấy căn cho thuê, sợ họ quay lại chửi thầy phong thuỷ. Tư duy người Việt bị người Tàu thu gọn lại trong những văn hoá dị đoan, tử vi, đủ trò cho nên suốt đời chỉ mơ làm phù đổng, hay cái nồi của Thạch Sanh thay vì tự tin vào mình như người Mỹ để tạo dựng tương lai cho mình. Đó là lý do nước mỹ giàu mạnh hơn Việt Nam dù chỉ mới thành lập chưa đến 300 năm.
Gia đình ở đó đến 10 năm thì bổng nhiên mụ vợ kêu muốn đổi nhà. Mình kêu con sắp vào đại học, hai vợ chồng ở cái nhà 2,800 sq.ft, độ 250 mét vuông thì cần gì nữa nhưng mụ cứ lồn lộn lên đi xem nhà rồi hai vợ chồng từ đối tượng biến thành đối đầu.
Cuối cùng Chán Mớ Đời mình tìm được một căn nhà ở cách đó độ 6 cây số, cùng thành phố. Khu sang và mới hơn, bà chủ muốn bán với giá $875,000, cho vay lại nhưng mình không thích cái deal lắm vì như bị bắt buộc mua bởi mụ vợ.
Hoá ra mụ vợ muốn đổi nhà là vì bị mãn kinh nên cứ làm mình điên điên khùng khùng. Mụ Chán Mớ Đời với cái bệnh phụ nữ nên hết muốn mua nhà mới, khiến mình vui mừng. Tưởng mọi chuyện êm đi, ai ngờ hết bệnh mụ lại tiếp tục đi tìm nhà lại.
Tình cờ mình chạy qua căn nhà của bà bán nhà cho vay lại thì thấy bảng bán nhà còn để. Dạo ấy nhà lên lại. Mình chạy vào hỏi thì bà ta kêu tao kiếm số điện thoại của mày mà con realtor không cho vì không có huê hồng, vì mình cũng đang deal với nó một căn khác ở cạnh đó. Chủ bán cho vay lại.
Nay bà ta mới ký hợp đồng bán căn nhà cho ai hôm qua. Mình vui quá vì không thích mua căn nhà mà mình phải trả giá thị trường. Về nhà nói mụ vợ là bà ta đã bán rồi. Để mụ khỏi đòi mua nhà mới. Xong om
Đùng một cái thì hôm sau, đang làm việc thì email hiện lên màn ảnh một căn nhà bị ngân hàng tịch thu cạnh căn nhà mua hụt. Giá có $765,000, rộng 3,600 sq.ft. Độ 330 mét vuông thêm 5 cái ga ra. Kinh! đất 36,000 sq.ft xem như rộng nhất khu vực này nên mình gọi lại bà “listing agent” kêu nhờ bà ta mua dùm căn nhà.
Bà ta hỏi sao mình biết vì bà ta mới tải lên mạng của MLS (Mutliple Listing Service). Hệ thống của các chuyên gia địa ốc để họ quảng cáo nhà bán và mua. Mình nhờ một tên bạn có bằng, sét úp tiêu chuẩn nhà và vùng để mua, rồi tự động máy gửi cho mình những căn nhà nào mới ra lò.
Bà ta đồng ý mua dùm mình vì ăn huê hồng 2 đầu. Nếu nhà mua qua chuyên gia địa ốc thì luôn luôn dùng người listing agent mua cho mình vì họ ăn hai đầu, nên có thể biết chủ bán muốn giá chót là bao nhiều thêm mình biết tin tức về người bán để thương lượng.
Bà ta kêu hẹn trưa mai và mình hẹn đồng chí gái luôn. Khi gặp bà ta, vào nhà xem thì thấy sửa chửa không có gì nhiều mà lại dưới giá thị trường. Bà ta kêu có 3 cái ”offer” trả bằng tiền tươi và trên giá bà ta rao bán. Cuối cùng mình đồng ý trả $776,000 theo lời bà ta. Ngân hàng chấp nhận. Xong om
Nhà cũ thì cho thuê giá $3,000/ tháng. Tiền lời, thuế má, và bảo hiểm độ $2,800/ tháng nên mình cũng vui. Sau 7 năm thì lên được $3,700. Giá bây giờ đâu 1 triệu.
Tại sao mua nhà? Lý do sau đây:
Khi mình cho thuê căn nhà ở cũ thì giá thị trường là $750,000. Xem như $200,000 (giá trị miếng đất) và $550,000 (giá trị căn nhà).
Tiền lời, thuế và bảo hiểm = $2,800/ tháng hay $33,600/ năm
Tiền thuê nhà = $3,700/ tháng hay $44,400/ năm.
Xem như mình bỏ túi $44,000 -$33,600 = $10,800/ năm
Có nhà cho thuê thì người chủ nhà có quyền depreciate (khấu trừ?) được căn nhà trong vòng 27.5 năm.
Đất thì không được khấu trừ nhưng căn nhà thì được nên chủ nhà có thể khấu trừ $550,000 trong vòng 27.5 năm hay $550,000 / 27.5 = $20,000/ năm.
Mình lời tiền thuê nhà $10,800/ năm nhưng được khấu trừ $20,000, lấy $20,000 - $10,800 = $9,200. Mình có thể dùng $9,800 để khấu trừ thêm vào lợi tức khác như của vợ.
Tóm lại, mình mua căn nhà giá $369,000, đặt cọc $3,000, mượn ngân hàng $50,000 để sửa chửa. Nay căn nhà giá đâu 1 triệu, nếu bán sẽ lời độ $600,000. Bỏ ra $3,000 17 năm sau nếu bán lời độ $600,000. Lời 200% chưa kể tiền cho thuê nhà. Nhưng chúng ta không cần phải bán. Vì chúng ta có thể tái tài trợ, mượn ngân hàng, 70% giá thị trường, được $700,000 trừ tiền còn nợ đâu $300,000, xem như $400,000.
Người có nhà cho thuê thì cứ hai năm tái tài trợ căn nhà #1, xài hai năm miễn thuế vì tiền mượn không bị đóng thuế, người Mỹ gọi là tiền ma (phantom money). Cứ mỗi năm xài $200,000, sau 4 năm thì làm tái tài trợ lại một căn nhà khác. Thêm tiền cho thuê nhà. Thoải mái cuộc đời.
Trở lại ông thần quen trên mạng. Khi mình nói anh ta nên kiếm thêm một cái nghề nghiệp dư để chuẩn bị cho ngày bị chủ đuổi thì anh ta kêu không có thì giờ hay là tại vì mình kiến trúc sư nên mới làm được.
Người Việt hay nói nghề dạy nghề, khi xưa mình chả biết gì hết, nhưng khi vào nghề, làm sai vài lần thì học được kinh nghiệm, kiếm được thợ giỏi,… mình có quen mấy bà bạn mỹ cũng làm nghề này, họ chả biết đóng đinh, đóng gì cả nhưng vẫn làm được, kêu thợ làm,.. Mình quen bà Inge, người đức, có 25 căn nhà cho thuê, trung bình $2,500/ tháng. Chồng cũ bà ta là tiến sĩ, chạy theo cô thư ký để rồi về già, ở mướn một căn hộ 1 phòng ngủ, xin tiền con cái.
Ăn chung là mình có muốn thoát khỏi cuộc sống hiện tại nhàm chán, chuẩn bị lo cho tương lai. Khi xưa, mình không đi ăn sinh nhật bạn hay con của bạn bè. Bao nhiêu năm vợ mình đi ăn sinh nhật họ hàng, bạn bè với con, không có mặt mình. Đó là một hy sinh.
Cả đời mình chả có bao giờ tổ chức ba cái lẩm cẩm tốn tiền. Đến đám mỹ thì uống rượu như điên còn đến đám Việt Nam thì uống Heineken. Mình không uống rượu nên chả biết làm gì khi thấy họ bàn đến mua mua xe mới hay đội banh. Mình chỉ thích mua nhà cho thuê nên cảm thấy lạc lõng với đám này. Cuối tuần đi học hay gõ cửa nhà thiên hạ hỏi có biết ai bán nhà. Có lần một tên mỹ cầm súng shotgun đòi bắn khi mở cửa,..
Viết đây để ông thần quen trên mạng đọc mà tìm cách thay đổi cuộc sống và sự nghiệp. Người Mỹ hay nói anh sinh ra nghèo, đó là không phải lỗi của anh còn nếu anh chết nghèo thì lỗi của bạn.
Chán Mớ Đời
Nhs
