Hôm trước, trong buổi hội thoại ở đài truyền hình Little Sàigòn, tự nhiên mình nhắc đến mua mảnh đất 17.5 mẫu anh, rồi quay qua bán lại trong vòng 2 tuần và mua một mẫu anh đất để bán lại vài năm sau. Tất cả đều mua với quỹ hưu trí Self-directed Roth IRA. Nay mình ghi lại đây.
Vụ đầu tiên là ông Steve, chuyên viên địa ốc, mua cho mình mấy căn nhà của ngân hàng tịch thu. Một hôm, ông ta dẫn đi xem hai miếng đất của ông ta. 1 giá $10,000 và 1 giá $50,000. Cái khổ là giá $50,000 thì phải đóng tiền H.Ở.A. Rất đắt đâu $500/ tháng trong khi nhà đang xuống. Cuối cùng mình mua miếng đất 1 mẫu anh với giá $10,000. Mình sử dụng Self-directed Roth-IRA để mua. Còn miếng kia thì ông ta bị ngân hàng tịch thâu.
Mình và ông Steve thảo văn bảng bán rồi ký giấy, đưa ra Escrow để hợp thức hoá vụ chuyển nhượng. Mình viết thư kèm theo bản hợp đồng cho công ty giám hộ quỹ hưu trí Self-Directed Roth-IRA của mình là Millenium Trust để họ biết và gửi tiền cho công ty Escrow.
Xong xui thì miếng đất đó thuộc chủ quyền của quỹ hưu trí của mình dưới sự giám hộ của công ty Millenium Trust. Mỗi năm công ty này gửi tiền trả tiền thuế đất cho mình còn mình thì trả tiền công cho họ làm giám hộ.
6 năm sau, ông Steve, có vợ mới, muốn mua lại miếng đất để xây nhà với vợ mới nên hỏi mình, mua lại. Mình bán với giá $20,000. Thật ra mình cấn cái nợ khác, mình mua nhà của ông ta giá $116,000 (giá thị trường $230,000), sắp bị ngân hàng kéo, rồi cấn lại cái nợ. Tại sao ông ta bán cho mình với 50% giá thị trường. Ông ta tin tưởng mình vì quen đã mấy năm trời, nếu mình không mua thì ông ta bị ngân hàng hay sở thuế tịch thu. Bán thì bị thuế vụ lấy mất tiền. Mình có kể vụ này rồi. Ai thắc mắc thì tìm đọc trên bờ lốc của mình.
Cũng làm giấy tờ như trước. Chuyển tên ngược lại cho ông ta. Xong om. Nay ông ta dọn lên tiểu bang Idaho, sau khi mua cho mình 11 căn nhà, vườn bơ và miếng đất 5 mẫu, ở gần con của bà vợ mới. Để hôm nào mình chạy lại xem miếng đất ra sao. Có thể mua lại của ông ta với Self-Directed Roth-IRA của mình.
Vì Self-directed Roth-IRA nên mình không phải đóng thuế tiền lời $10,000. Trên thực tế thì khi các quỹ hưu trí đầu tư thì tiền lời thì không phải đóng thuế ngay năm đó, chỉ khi nào rút ra thì mới bị đóng thuế. Nếu quỹ hưu trí là Roth-IRA thì khỏi phải đóng thuế, cứ vô tư rút ra. Do đó mà Roth-IRA của ông Romney có đến mấy chục triệu dù chỉ được bỏ vào có mấy ngàn một năm nhưng ông ta dùng chiêu “Option” nên gầy dựng rất nhanh. Mình đã kể vụ này.
Trong buổi hội thoại, mình cũng có kể sử dụng Roth-Ira để mua 17.5 mẫu Anh, với ý định để trồng bơ. Mình cho kỹ sư khám nghiệm chỗ đào giếng nước trước khi mua. Chủ cũ là một tên chuyên đi mua đất có vấn đề. Nhiều người sở hữu chủ đất nhưng về già không có tiền đóng thuế điền địa nên thành phố tịch thu. Tên này mua 17.5 mẫu Anh, chủ trước bị bệnh hay đau chi đó, rẻ như bèo. Anh ta có ý định bán lại để làm lời nhưng khó bán. Sau này mình mới hiểu lý do.
Mỗi sáng thứ 4, mình đi ăn sáng với một nhóm chuyên gia địa ốc. Mấy tên này chuyên bán đất và cơ sở thương mại của chủ muốn bán. Có một tên cứ thấy hắn kêu là mới list mấy mẫu đất nên mình kêu hắn, kêu cho xem mấy miếng đất của hắn đang tìm cách bán. Hắn dẫn mình đi xem mấy miếng đất. Miếng đất 17.5 mẫu Anh tương đối gần nhất.
Tại sao 17.5 mẫu anh vì trung bình họ chia lô đất theo 20 mẫu anh. Mình xem thì thấy có một miếng đất 2.5 mẫu anh, nằm ngay góc. Hoá ra là hai lô đất này trước đây là một một, tổng cộng là 20 mẫu anh. Chắc chủ trước túng rồi bán bớt 2.5 mẫu anh nên mới có vụ “easement “, cho phép chủ của miếng đất 17.5 mẫu anh đi ngang qua lô đất 2.5 mẫu anh.
Muốn đến đất thì bắt buộc đi ngang lô đất 2.5 mẫu anh, lại có cổng nên khá phiền phức. Có lẻ vì vậy mà khó bán.
Đi vòng vòng thì mình thấy vỏ đạn của thiên hạ bắn rơi rớt nên cũng hơi ớn. Nhìn xung quanh thì thấy mấy khu đất bên cạnh đều có trồng cần sa. Luật Cali cho phép người ta trồng cần sa nhưng vài cây thôi. Đây họ trồng để bán. Chắc ở xa nên cảnh sát không mò vào vì phải qua các cổng rào đủ trò. Muốn vào khám xét thì phải có giấy của toà.
Mình gõ cửa nhà của lô 2.5 mẫu anh thì gặp tên Mễ trồng cần sa. Mình hỏi, hắn cho biết chỉ lo trồng tưới, còn có chủ hắn là một tên Mễ khác trẻ tuổi từ Mễ qua lo hết. Mình đoán là băng đảng của dân buôn bán ma tuý. Mình hỏi thì được biết là hắn thuê căn nhà này với 2.5 mẫu đất. Mình tính liên lạc với chủ nhà để xem có thể mua luôn 2.5 mẫu đất để dễ sử dụng. Chắc khó vì hắn đang cho tên này mướn giá đắt hơn thị trường.
Ngồi nói chuyện một tí, mình hỏi về cách trồng đủ thứ. Hắn mới kêu là có những chỗ khác nữa mà hắn lo trồng nữa. Hắn đứng tên mướn lô đất, đặt cọc $2,000, tháng 9 là tháng thu hoạch cần sa, thì trả $18,000, xem như $20,000/ năm. Mình hỏi hắn muốn mướn đất của mình không vì có chỗ đào giếng đã được kỹ sư khám phá rồi. Hắn kêu nhất trí nhưng phải hỏi lại chủ của hắn.
Đây khởi đầu vấn đề là muốn viếng đất của mình thì phải gọi hắn vì hắn đưa chìa khoá cổng nhưng cứ thay đổi hoài. Gọi điện thoại thì hắn cứ thay đổi số, phải gọi mẹ hắn để lại tin nhắn rồi hắn gọi lại. Cuối cùng hắn hỏi mình có muốn bán không, mình hỏi hắn muốn trả bao nhiêu. Mình cho giá quá sức của mình, gấp 4 lần giá mình mua. Thế là nhất trí, ra Escrow. Chị hắn lo vụ này, tiền vào quỹ hưu trí của mình xong om. 2 tuần đúng sau khi mua. Bán xong vừa mừng vừa hết lo. Làm ăn với dân trồng cần sa, hơi ớn.
Có dạo thiên hạ chạy đi mua đất ở vùng Apple Valley vì thành phố cho phép trồng cần sa. Nhà đất lên như diều, nay thì cũng dẹp. Mình thấy tên trồng cần sa, diện tích trồng đâu nữa mẫu anh thôi mà hắn nói tới mùa, phải có người đến canh, đeo súng vì có dân bò tới ăn cắp, tạm gọi là “cần-sa tặc” nên mình cũng teo bu-ri nên khi hắn hỏi mua thì mình nhất trí, khỏi phải deal với hắn hoài.
Theo mình thì không nên dùng quỹ hưu trí để mua địa ốc. Ngoại trừ như mua đất rẻ rồi để đó, 10 hay 20 năm sau bán. Lý do là mua nhà cho thuê thì mình không được khấu trừ thuế vào lợi tức của mình. Cách tốt nhất là cho vay ngắn hạn.
Như mình kể trong hội thoại, có nhiều người bạn mua nhà cũ, sửa chữa lại rồi bán. Mỗi năm, có người mua đến 300 căn (thời nhà xuống). Mua nhiều nhà bằng tiền tươi thì họ không có đủ nên phải mượn tiền ngắn hạn. Ngân hàng không cho vay nên họ cần nhưng Private lender , những người có tiền mặt, cho thuê thì tiền lời cao hơn. Thường họ lấy 10-12%/ năm, và 3-5% tiền giấy tờ.
Thí dụ mình có $100,000 cho vay, lấy được $3,000-$5,000 tiền giấy tờ và $10,000-$12,000 tiền lời cho mỗi năm xem như từ 13-15% cho mỗi năm. Nếu họ không trả sau 1 năm thì mình sẽ làm thủ tục xiết nhà, giá gấp đôi.
Thường thì mấy người mua nhà sửa bán thì họ xoay qua lại bán độ từ 4-6 tháng, vì càng để lâu thì họ bớt lời. Do đó mình có thể cho họ mượn 2, 3 vụ mỗi năm. Được độ 20% tiền lời cho mỗi năm.
Nếu mình không làm Self-directed Roth IRA thì sẽ phải làm Roth_IRA thường thì chỉ có thể đầu tư vào thị trường chứng khoán hay mua mutual funds. Còn sử dụng Self-directed Roth-IRA thì mình tự quyết định, có thể mua vàng bạc, mua lúa, mua cà phê, gạo,...nhưng chắc không được mua cần sa. Chán Mớ Đời
Nguyễn Hoàng Sơn
