Nên hay không nên mua nhà cho thuê

Có chị bạn hỏi mình về vụ mua nhà cho thuê. Mình có viết lêu bêu đâu đó trên bờ lốc www.muctimdsonden.com nhưng chị nhờ mình tóm tắc lại, bình dân học vụ cho gọn. 

Khi mình mới sang Hoa Kỳ làm việc thì có 2 cuốn sách mới được xuất bản: MacDonalds và Art of the Deal. Tò mò mình mua đọc nên từ đó hay tìm hiểu về địa ốc.

Trong hai cuốn sách đều nói đến 90% người giàu trên thế giới đều sở hữu nhà cửa, đất đai.

Trong cuốn MacDonalds’ có nói về một giai thoại của Ray Kroc, người đã mua chuỗi tiệm ăn MacDonalds từ hai anh em họ MacDonalds 1 triệu đôla và từ đó xây dựng một đế quốc hamburger và khoai tây chiên khắp toàn cầu.

Câu chuyện kể Ray Kroc được mời nói chuyện với sinh viên MBA của đại học Harvard. Ông ta hỏi các sinh viên MBA là thương mại chính của công ty MacDonald là gì. Các sinh viên đều trả lời bán khoai tây chiên và hamburger. Ông ta trả lời trên nguyên tắc MacDonald bán Hamburger và khoai tây chiên nhưng trên thực tế là họ làm giàu bằng cách cho các franchisee thuê mặt bằng các tiệm ăn.

Họ tìm các mảnh đất trong các thành phố trên toàn cầu, rồi xây các tiệm ăn để cho các người mua thương hiệu MacDonald thuê mặt bằng, để bán khoai tây chiên và hamburger. Mấy Franchisee đặt cọc hơn triệu đôla rồi phải mướn cái tiệm của công ty đã xây sẵn. Cắm đầu cắm cổ chiên khoai tây, bán hamburger để trả tiền thuê cái tiệm. Có dạo mình vẽ các tiệm ăn MacDonalds, Burger King nên mới giác ngộ vụ này. Tiền thuê tiệm giá trên trời.

Như vậy họ được khấu trừ depreciation về mặt bằng và tài sản của công ty càng ngày càng lên nhờ vào địa ốc. Càng giảm tiền đóng thuế chừng nào thì càng giàu chừng ấy. Đó là tiêu đề khác mà mình đã kể rồi.

Ở Hoa Kỳ, có nhiều cách để mua nhà:

1/ Mua nhà kiểu người Mỹ trung lưu:

Trước khi lên xe bông, đồng chí gái nói mua nhà để làm đám cưới nên hai đứa rút hết tiền để dành sau 10 năm lao động vinh quang để mua cái nhà nho nhỏ có hai người to to. Dọn vô đúng 2 tuần trước khi mình từ giả thơ ngây đi lấy vợ.

Căn nhà mua theo kiểu người Mỹ bình thường. Kiếm một người quen, có bằng địa ốc, nhờ chở đi coi mấy căn nhà đang rao bán rồi khi mẹ vợ duyệt một căn gần nhà bố mẹ vợ thì nộp tiền, mượn ngân hàng để mua như sau:
  • Căn nhà giá $179,000.
  • Đặt cọc 20%: $36,000
  • Mượn ngân hàng 80%: $144,000
  • Tiền lời dạo ấy: 6.75%
  • Trả mỗi tháng: $933.98

Không bao giờ mua nhà nhờ ai quen mua dùm hay bán dùm. Mình có bạn bè làm nghiệp dư bán nhà, tức mình lắm vì không nhờ họ. Có lần mình nhờ tên quen làm giấy tờ mượn nợ của một căn nhà mình đang mua. Hắn hỏi sao ông mua giá $144,000 mà tui trả cho khách hàng $150,000, nó không chịu bán. Mình nói tại tui nhờ bà đại diện chủ bán, ăn hai đầu luôn nên bà ta biết tình hình chủ muốn bán gấp trước khi bị nhà bank tịch thu. Bà ta ăn 2 đầu nên kêu chủ bán cho tui dù rẻ hơn.

2/ mua nhà kiểu chủ nhà cho vay lại:

Tình cờ thấy báo đăng quảng cáo, có Seminar miễn phí chỉ cách mua đấu giá. Tò mò mình bò lại xem. Thấy diễn giã chụp hình bài báo, nói DEA bán đấu giá chiếc máy bay Boeing của dân buôn thuốc phiện, chuyên chở bị bắt. Có 2 tên trúng đấu giá, mua chiếc máy bay với giá $75. Lý do hôm ấy mưa bão ở Florida nên không ai dám ra đường, chỉ có 2 anh chàng này đi dự cuộc đấu giá tuyệt đối nên được chiếc Boeing và bán lại mấy triệu đôla. Giàu to.

Ham quá nên mình ghi danh đi học. Ai ngờ, tới nơi họ chỉ đưa 2 cuốn sách, bảo là gửi thư, điền tên của mình vào danh sách để chính phủ gửi tài liệu, ngày giờ bán đấu giá trong vùng nam Cali. Mình có ghi tên nhưng khi đến xem đấu giá, chúng nói nhanh như điện xẹt nên chả hiểu gì cả, đành bỏ mộng mua đấu giá máy bay, theo nghề mua nhà.

Ngược lại thì ông thần dụ mình đi học bán đấu giá, dạy cách mua nhà kiểu thương lượng với người bán nhà. Họ còn đưa cho một lô cassette đem về để nghe các bài học khi lái xe trên xa lộ.

Về nhà, sau 2 ngày học về mua nhà cho thuê. Mình hồ hởi kể cho bạn bè và mấy ông anh vợ nghe dự tính của mình làm giàu bằng cách mua nhà cho thuê, khiến họ cười, đập bàn cười như điên khiến mình đực ra như ngỗng ị. Vợ mình bỏ cuộc, hết muốn làm giàu vì bị gia đình, bà con cười. Kêu lấy bác sĩ không chịu, lấy cái thằng đen thui nghèo nay nói chuyện trên trời.

Thật ra họ suy nghĩ đúng vì mua nhà theo kiểu bình thường thì phải có 30%- 20% đặt cọc, còn ngân hàng chỉ cho mượn 70%- 80%. Mua căn nhà đầu tiên, phải bỏ ra $40,000, tiền đặt cọc rồi thảm mới,… lương hai vợ chồng dạo ấy đâu $70,000 thì đào đâu ra $40,000 tiền đặt cọc.

Mình quen từ bé bị thầy cô, bạn bè kêu là ngu lâu dốt sớm nên ai cười thì kệ họ, cứ mò mò, đọc báo hay cuối tuần đi xem nhà bán. Một hôm chạy qua khu Huntington Beach, thấy có Open House nên chạy vào xem. Bà chuyên gia địa ốc nói là chủ cho vay lại. (owners carry back) khiến mình như bò đội nón.

Trong lớp học, tên dụ mình đi học, có nói đến vụ này nhưng chưa đọc sách của hắn hết nên ngơ ngác hỏi bà mỹ bán nhà. Bà này giải thích là chủ nhà ở San Francisco, khi xưa ở đây, sau này về hưu nên dọn về ở cạnh con gái trên Bắc Cali, cho thuê căn nhà này. Nay bán thì phải đóng thuế tiền lời vì khi xưa mua đâu $34,000 nay bán $155,000. Do đó bà ta chán cho thuê nhà nên chỉ cần mỗi tháng mình trả bà ta tiền lời.

Mình nhờ bà ta mua cho căn nhà thì bà ta kêu được, kêu con gái cũng là chuyên gia địa ốc, đại diện mình còn bà ta đại diện chủ bán. Thế là mua được căn nhà. Chủ nhà vui vẻ vì không phải đóng thuế một lúc, lại nhận tiền hàng tháng của mình, được gọi là “installment Sales”. Chủ bán chỉ đóng thuế trên số tiền nhận của mình hàng năm nên bớt thuế. Xong om 

Mua căn giá $155,000
Đặt cọc 10% vì bà chủ bán muốn trả tiền Huê Hồng cho hai mẹ con đứng ra mua bán cho mình 6% thêm trả tiền  lặt vặt.
  • Mua giá: $155,000
  • Đặt cọc: $15,000
  • Chủ bán cho vay $140,000 
  • Tiền lời 6% hay $839.37
  • Cho thuê $1,100/ tháng. Với tiền thuế đất đai, bảo hiểm nên không có lời trong năm đầu.

Khi chúng ta mua xe để sử dụng làm ăn thì sẽ được khấu trừ thuế mà người mỹ gọi “depreciation”. Xe hay máy móc,…thì trung bình được khấu trừ thuế từ 3-7 năm. Nay với luật mới thì có thể 1 năm. Thí dụ: mình mua chiếc máy cày giá $14,000. Mình có thể khấu trừ trong 7 năm, xem ra mỗi năm mình có thể trừ $2,000 vào lợi tức của mình cho tới 7 năm. 

Mua nhà thì depreciation lên đến 27.5 năm. Do đó mua căn nhà $155,000 thì được chia ra phần đất 20% và căn nhà 80%. Đất không có hư hao nên không được khấu trừ thuế chỉ có căn nhà. Làm tính như sau:
  • Căn nhà $155,000
  • Đất 20%: $31,000
  • Căn nhà: $124,000
  • Lấy $124,000 chia cho 27.5 năm =  $4,509/ năm
  • Mỗi năm được khấu trừ $4,509 vào lợi tức của hai vợ chồng.
Nếu có 10 căn nhà như vậy thì được khấu trừ $45,090/ năm, cứ cộng thêm những căn nhà có. Chưa kể là nếu mình bỏ hơn 700 tiếng đồng hồ mỗi năm để quản lý nhà cho thuê sẽ được khấu trừ về xe cộ, máy điện toán, ăn uống , đi seminar,...

3/ mua nhà do chủ bán (for sale by owner )

Một hôm, mình đọc báo thấy quảng cáo “for sale by owner “ và thêm chữ “owner will carry “ khiến mình tò mò gọi. Chủ nhà kêu là họ sẽ cho vay lại. Thế là mình đến xem nhà và đồng ý mua với giá $153,000 , đặt cọc $8,000 hay độ 5% giá nhà mua thay vì 30% như ngân hàng bắt buộc khi mua nhà cho thuê.

  • Mua nhà giá $153,000
  •  Đặt cọc $8,000
  • Nợ $145,000 với tiền lời 6.75% hay $940.47/ tháng
  • Cho thuê được $1,1000/ tháng
  • Mấy năm đầu không lời nhưng ngày nay thì cho thuê $2,250/ tháng
  • Mình nói chủ nhà là mình phải bỏ tiền ra sửa chửa nên xin khất trả tiền lời 2 năm. Xem như mình đỡ tốn $22,571.21 cho hai năm. Hai năm này, mình lấy tiền cho thuê để hoàn lại tiền đã bỏ ra như : $8,000 đặt cọc, $5,000 tiền thảm, sửa chửa,…
  • Hai vợ chồng dẫn 2 con đến sơn phết, thay cửa, thay thảm,…rồi cho thuê.
  • Sau này tiền lời xuống nên mình có thương lượng với chủ bán bớt tiền lời vì nếu không mình phải tái tài trợ thì họ sợ lắm vì phải đóng thuế. Họ bớt từ 6.75% xuống 5% nhưng thay vì $947.23/ thì mình trả họ thêm $152 vị chi $1,100 nên số nợ xuống nhiều, còn 3 năm nữa là mình trả dứt căn nhà này.

Chủ nhà cho vay thì mình có thể thương lượng với họ được còn đối với ngân hàng thì chịu nhất là họ bán nợ của mình cho ngân hàng khác nhiều lần. 

Ngân hàng cho vay tiền nhưng họ muốn giàu hơn nên bán cái nợ lại cho ngân hàng khác, để có tiền mà xoay qua cho vay lại. Thí dụ:

Họ cho mượn nợ $400,000, tiền lời 4%, mỗi tháng đóng $1,909.66. Sau 18 tháng thì họ bỏ túi $34,373.90 thêm 2 % tiền Huế hồng cho vay hay $8,000 (2% x $400,000). Tổng cộng họ bỏ túi $42,373.90 tiền lời. Số tiền cho vay chỉ còn $389,326.88 vì mấy năm đầu, tiền lời chiếm đa số vì mỗi tháng chỉ bớt số nợ độ $576.33 đến $609.87.

Ngân hàng xoay qua bán số nợ $389,326.88 lại cho một ngân hàng khác thường là FNMA của chính phủ. Rồi họ có số vốn lại để cho vay tiếp. Đủ xài. Mình có quen nhiều tên cho vay kiểu này. Có tên do thái quen than là có trong ngân hàng 3 triệu đô la mà không cho ai vay cả vì tiền lời rẻ quá. Khiến hắn bị trầm cảm. Có tiền cũng bị. Chán Mớ Đời 

Có thêm vấn đề là nếu mình mua nhà cho thuê thì ngân hàng chỉ cho mình vay 4 căn thôi. Do đó, dân mua nhà cho thuê phải mua trực tiếp với chủ bán, thương lượng để chủ cho vay lại hay nếu còn nợ ngân hàng thì tiếng lóng là “wrap around” làm A.I.T.D (all inclusive trust deed ). Ngân hàng cấm người mượn nợ làm chuyện này nhưng thiên hạ làm hà rầm vì ngân hàng chỉ cần mỗi tháng người mua trả tiền.

Thí dụ: mình mua một căn nhà giá $369,000. Đặt cọc $3,000 (1%). Chủ cho vay lại $366,000. Căn nhà này chủ nợ $300,000 với tiền lời 6.% hay $1,798.65/ tháng. Tên bán cho mình có số vốn là $66,000 trong căn nhà. Hắn tạo một cái nợ $366,000 với 7% hay mình phải trả hắn $2,435.01/ tháng. Hắn bỏ túi mỗi tháng $636.36. Hắn ăn lời 1% trên số nợ $300,000 thêm 7% trên số vốn của hắn cho mình. Trong căn nhà này khi không có 2 cái nợ $300,000 và $366,000. Đọc bài “tiền không khí” của mình có giải thích rõ hơn.

Mình mua căn nhà này, sửa chửa lại thì mụ vợ bò lại xem rồi đòi dọn về đây ở. Vợ mình có tư tưởng khá phản động, là thích ở nhà to, trả tiền lời gấp 3, kêu là trời cho thì tội gì không ở. Mình thì phận làm con trai, chưa một lần yêu ai nên đành theo vợ về ở căn này.

Vì nhà ở nên sau 1 năm, mình tài tài trợ lại với tiền lời 4%. Nay dọn qua nhà khác, cho thuê với giá $3,800/ tháng.

Ở đây được 10 năm thì mụ vợ nổi hứng đòi đổi nhà. Mình lại phải đi tìm căn to hơn cho mụ. Tìm được căn nhà khác cùng thành phố, dọn về đó được 7 năm nay. Hy vọng 3 năm nữa, mụ không hứng đòi đổi nhà nữa.

Nói chung thì mình mua nhà toàn do chủ bán cho vay lại, có mua nhà bằng tiền tươi, khi nhà xuống như điên năm 2009, 2010 với giá $50,000/ căn cho thuê $1,350/ tháng hay $99,000 cho 4 căn nhưng mình thích nhất là mua nhà qua chủ bán và được cho vay lại. Gần đây mình mua 5 căn, chủ cho vay lại gần 1 triệu đô la mà không đòi hỏi giấy tờ cá nhân của mình.

Nhờ uy tín của mình từ mấy chục năm qua, không bao giờ trễ tiền nhà trả cho chủ bán. Mình bắt chước bên Gia-Nã-Đại, ký cho chủ bán 12 ngân phiếu, rồi đầu tháng là họ bỏ tiền vào ngân hàng. Chủ nhà chỉ cần hỏi mấy người cho mình vay tiền. Xong om


Hơi dài, chỉ kể những cái deal hồi mới ra nghề, sau này thì rành hơn nên có mấy deal rất nhẹ nhàn, không bỏ ra một đồng mà người Mỹ gọi (no down). Xong om

Nếu có người thắc mắc thì cứ cho biết, mình sẽ kể tiếp.

Nhs