Nhớ trước khi làm đám cưới, đồng chí gái kêu đi mua nhà để làm tổ Uyên ương. Đồng chí gái khôn lắm. Cô nàng muốn close cái deal nên Cô nàng kêu muốn mua nhà với tui khôn. Xem như lời cầu hôn. Hỏi mua nhà với tui là lấy tui không. Thế là cuối tuần được một người em họ bên vợ, chở đi xem nhà. Lúc này mình mới khám phá ra là với đồng lương kiến trúc sư ở NAm Cali thì khó mà mua được căn nhà mình thích, nhất là vẽ xây căn nhà lý tưởng của mình. Mình chỉ ở được căn nhà nào ngân hàng đồng ý cho mượn tiền với đồng lương cố định của hai vợ chồng. Xong om
Cuối cùng mẹ vợ chọn căn nhà gần nhà mẹ vợ, phía sau Phở 79, giá $179,000, 4 Phòng ngủ nhỏ và 1.75 phòng tắm. Lấy nhà đúng 2 tuần trước khi đám cưới. Có bạn bè khắp nơi về dọn dẹp, sơn phết dùm căn nhà. Đồng chí gái nhờ một người bà con làm mượn nợ ngân hàng. Mình mượn $144,000 với tiền lời 7.25%, trả mỗi tháng là $982.33. Đời sơn đen ước mơ rất nhiều, trời không cho được mấy, đến khi lấy vợ chỉ còn cái nợ $144,000 mang theo, thôi sơn đừng khóc than vì ngày tháng qua mau.Xem bản tính sau 360 tháng, tiền lời 7.25%, tiền nợ $144,000, mỗi tháng trả $982.33
Tái tài trợ sau 18 tháng trả $933.98 xem như $49 ít hơn mỗi tháng
Đâu một năm sau, tên em bà con của vợ chạy lại kêu tiền lời xuống 6.75%, tái tài trợ lại, bớt được $60 mỗi tháng. Dạo ấy kinh tế te tua nên nghe bớt được $50, 60 / tháng là mừng nhất là ông em bà con kêu No Fees, không phải trả đồng bạc nào hết. Thế là hai vợ nhắm mắt ký giấy nợ khác. Đâu 12 tháng sau, tên bà con chạy lại kêu tái tài trợ.
Xui một cái cho tên bà con là mình đi học mua nhà cho thuê thì mấy tên mỹ kêu là không nên tái tài trợ lại nếu chỉ 1 năm hay tiền lời thấp dưới 1%, nghĩa là tiền lời của mình từ 7.25% xuống 6.75%, chỉ 0.5%. Họ lại ngoáy con dao vào vết thương. Khi họ kêu No Fees là xạo. Trên đời này không có tên nào đi làm không công cả. Sau 18 tháng mình đã trả bớt tiền nợ từ $144,000 xuống bớt mấy ngàn nên khi họ tài tài trợ lại với số tiền nợ là $144,000 như lần đầu thì tiền huê Hồng của tên bà con đã được cọng vào cái nợ. Tên bà con lãnh tiền huê hồng, kêu no fees mà lại được vợ chồng mình cảm ơn, mời đi ăn đủ trò.
Khi tái tài trợ thì ngân hàng nào cũng bắt làm lại từ đầu, nghĩa là mình phải mua Title Insurance lại. Khi mình mua nhà thì chủ nhà bán mua nhưng khi tái tài trợ là mình phải mua cho ngân hàng. Mình trả bớt $50 hay là $600/ năm nhưng. phải chi thêm cho cuộc tái tài trợ là $3,000. Có đáng hay không. Độ hơn một năm sau, tên bà con bò lại nhà kêu tiền lời xuống 1%, nên đi 15 năm để trả lẹ cái nợ cho căn nhà nên tái tài trợ thì mình nói cảm ơn. Bị người ta lừa một lần, không nên để bị lần thứ hai. Sau này, em không bao giờ nhờ bạn bè hay bà con để làm nữa. Chỉ kiếm ai giỏi nhất để làm cho mình. Đưa bạn bè hay bà con dốt làm mình tốn tiền. Họ cũng ăn huê hồng nhưng cứ kêu làm miến phí. Mình trả tiền thì mình có thể chửi mấy người làm không đúng, còn bà con họ hàng thì khó chửi.
Nói cho ngay thì trong ngành tài chánh, người ta ít có khách nên cứ xoay qua xoay lại, họ tìm lại khách cũ để dụ họ tái tài trợ hay mua cổ phiếu, đầu tư này nọ. Không nên trách họ, chỉ trách mình không tìm hiểu cho kỹ lại tin tưởng những tên đang đói. Chính phủ cấm vụ này gọi là “Churning”, nếu khách hàng mà được luật sư dạy cách là có thể thưa họ ra toà để hốt tiền. Đọc báo khi thị trường chứng khoán xuống, luật sư kêu ai bị mất tiền thì gọi họ.
Có cô cháu năm ngoài tái tài trợ lại lần thứ 3 sau 6 năm mua nhà. Nghe nói tiền lời 2.75% cho 15 năm. Nếu tiền lời thấp thì phải kéo dài 30, 40, 50 năm vì không bao giờ có lại tiền lời 3%. Dùng tiền đóng thêm trả nợ ngân hàng để mua cổ phiếu, gây quỹ hưu trí sau này về hưu. Về lâu về dài, căn nhà sẽ cần tiền để tu sửa, tân trang lại,…
Nên tái tài trợ khi nào, tiền lời thấp hơn mình trả hiện tại hơn 1% và dùng tiền rút ruột để mua một căn nhà khác. Không tái tài trợ để mua chiếc xe xịn. Điển hình, căn nhà đầu tiên thì sau 5 năm giá nhà lên đâu $500,000 nên mình tái tài trợ lại căn nhà. Mượn nợ mới $350,000. Trả cái nợ cũ $124,000. Còn lại $226,000. Hai vợ chồng mua được thêm 3 căn nhà. Đặt cọc rồi dùng tiền còn lại để sửa sang và cho thuê.
Mua nhà được chủ cho vay lại
Tại Hoa Kỳ, khi chúng ta bán nhà thì có vấn đề là thuế. Nếu lời thì phải đóng thuế. Điển hình căn nhà đầu tiên đồng chí gái và em mua để xây tổ uyên ương trước khi lên xe bông 2 tuần lễ. Tụi em mua với giá $179,000. Nếu buồn đời, đồng chí gái kêu bán, dọn về Mobile home Park ở. Không biết giá bao nhiêu cứ kêu là $779,000 cho dễ làm tính. Nếu bán bây giờ thì trừ tiền mua thì trên nguyên tắc bọn em lời được $600,000. Có nhiều thứ linh tinh lắm nhưng để cho mấy bác hỏi em dễ hiểu, em giản tiện hoá. Lời $600,000.
Nếu chúng em ở trong căn nhà đó 2 trong 5 năm vừa qua thì sẽ được hưởng quy chế của luật IRS 121 exclusion, nghĩa là mỗi người được miễn $250,000 tiền lời hay hai vợ chồng được miễn đóng thuế trên số $500,000. Lấy $600,000 tiền lời trừ đi $500,000 (IRS 121), còn lại $100,000 thì phải đóng thuế. 20% liên bang và 10% tiểu bang, xem như cúng thần tài 30% hay bay mất $30,000. Còn lại $570,000 bỏ túi. Mua cái Mobile home $150,000 ở vùng Bolsa để ở đến khi chết. Ngày ngày đi bộ ra chợ ABC, xin ông thầy chùa số trúng xổ số. Hôm trước mình ra bolsa thấy ông thầy chùa này. Mình không biết ông ta là thày chùa hay không nhưng hay đứng đúng hơn là ngồi ở các chợ, kêu mình lại kêu để thầy cho cái số mua xổ số.
Vấn đề là chúng em không có duyên ở căn nhà đó. Ở đúng 6 tháng thì bố mẹ vợ kêu về ở để chăm sóc ông bà vì gia đình anh cả dọn ra vì xin được Housing. Bọn em phải cho thuê để trả tiền nhà. Bán thì không được vì nhà dạo đó xuống $150,000. Bán là lỗ mấy chục ngàn. Mình có anh bạn dọn về miền đông bắc, phải nộp thêm $20,000 để trả nợ ngân hàng. Vì không ở trong nhà đó 2 năm trong 5 năm vừa qua nên không được hưởng điều kiện của IRS 121 nên phải đóng thuế 30% trên số tiền $779,000. Lý do là 30 năm qua, chúng em đã khấu trừ giá trị căn nhà. Xem như trả độ gần $300,000 thuế. Bỏ túi $500,000 đi ở Mobile home.
Các bác hay dạy dỗ em về đạo đức cách mạng, sẽ kêu lời quá thì đóng thuế để chính phủ giúp dân nghèo bú xua la mua. Có lần mụ vợ bò lên Zillow xem căn nhà thấy giá đâu 679K, kêu lời gấp 3. Mình lắc đầu. Nói khi tôi cua o, tiền xăng có 1 dô la một ga lông, nay giá $6. Đi ăn tô phở dạo ấy chỉ tốn có $3.50 nay tô phở nhân gấp 5-6 lần. Mình đâu có lời. Vật giá leo thang theo lạm phát chớ theo kinh tế mình lỗ. Giá trị tương đương 30 năm về trước phải theo lạm phát gấp 5 hay 6 lần. Tính ra phải nhân 179k gấp 5 lần hay gần 1 triệu.
Chính phủ gây lạm phát khiến giá nhà lên rồi đánh thuế xem như chính phủ bày trò ra để cướp của dân. Qua đóng thuế. Họ thành lập Roth IRA cho họ để khỏi đóng thuế vào tiền hưu. Họ được phép bỏ tiền sau khi đóng thuế vào tài khoản hưu trí này, sau này lấy ra sẽ không bị đánh thuế. Hỏi ông Mitt Romney làm sao ông ta có mấy chục triệu trong Roth IRA của ông ta khi chỉ được bỏ vào $2,000 một năm khi xưa. Mình mua nhà với tiền đã đóng thuế, trả tiền ngân hàng với tiền đã đóng thuế thì khi bán tại sao chính phủ lại đánh thuế. Nói kiểu nông dân như mình là ăn cướp. Không lạm phát thì 30 năm sau vẫn còn giá $180k. Đi về mấy vùng mà không có công ăn việc làm thì nhà không lên mà còn xuống giá.
Đó là mình bị chính phủ bầy binh bố trận, tạo cho cái ảo tưởng là mình lời. Chính phủ không làm ra tiền nên mới chơi trò bán trái phiếu miễn thuế, in tiền thì lạm phát là cái chắc. Đại khái mua trái phiếu của chính phủ 10,000 thì 30 năm sau được trả $20,000 miễn thuế. Chính phủ tạo ra lạm phát để xù nợ thiên hạ. 30 năm sau, đi lãnh tiền trái phiếu thì chính phủ cứ in tiền ra trả ai cấm. Nếu mua vàng thì 30 năm trước là giá $360/ lượng. Có thể mua được 27 lượng vàng. Bây giờ cứ tính đổ đồng $2,000/ lượng nếu bán là được $54,000 thay vì $20,000 trái phiếu của chính phủ.
Người Mỹ thì họ hay cái chỗ là họ không muốn dạy thiên hạ về môn công dân giáo dục, đạo đức cách mạng như mấy ông thần nào tuần trước, giảng dạy em là phải đóng thuế để chính phủ có thể xây trường học, đủ trò,… họ áp dụng luật bán nhà do chính phủ mỹ lập ra, cho người mua vay tiền lại mà người Mỹ gọi là “Installment sale”. Ai buồn đời, chán chửi bới trên mạng thì xem link của sở thuế vụ.
https://www.irs.gov/taxtopics/tc705
Em mới mua một khu thương mại, chủ là người Mỹ, ở Alaska 6 tháng và 6 tháng ở Mễ tây Cơ. Ông ta cho vay lại $3,4 triệu đô trong vòng 25 năm vì ông ta nghĩ lúc đó chết rồi. Em muốn mượn 40 năm hay năm chục năm để đời con em trả.
Tóm lại khi về già người Mỹ họ chuẩn bị, có chiến lược từ từ thả tài sản lại. Họ bán nhà như ông mới bán khu thương mại lại cho em. Ông ta ở xa, 6 tháng đi câu cá tại Alaska, 6 tháng đi câu cá ở Mễ tây Cơ. Mỗi tháng em gửi cho ông ta $22,000 xài thoải mái. Medicare của ông ta cũng như an sinh xã hội không bị ảnh hưởng nên bệnh hoạn, nằm nhà thương gì cũng không lo ngại.
Nếu không có cách mua theo lối này, hỏi các bác làm sao mua nhiều nhà tại Hoa Kỳ khi phải nộp 20% tiền đặt cọc. Một căn nhà $800,000 ở Cali, phải đặt cọc $160,000, nghĩa là bác phải đi làm đâu $250,000, đóng thuế $70,000. $250,000 rất nhiều. Nhiều khi phải để dành cả 10 năm mới mua được căn nhà thì khó mà mua được căn nhà thêm cho thuê. Trong khi mua nhà do chủ bán, cho vay lại, không không muốn lấy tiền đặt cọc nhiều vì sợ trả thuế nhiều. Họ chỉ lấy em tối đa là 3%. Họ không hỏi số an sinh xã hội của em, chả cần lấy Credit report. Cái hay là trong Credit report, không thấy nợ của mấy người này. Vì khi Credit report lộ ra có nhiều nợ thì ngân hàng sẽ không cho mượn. Thường có 4 cái nợ là ngân hàng từ chối cho vay nợ.
Đừng có hỏi em nhé sẽ không trả lời. Muốn hỏi thì mời em đi ăn phở, em giải thích thêm.
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
