Đầu năm nay 2022, hai đạo luật về địa ốc SB 9 và SB 10 sẽ bắt đầu hiệu lực. Hai đạo luật tiểu bang này được thông qua nhằm cải tiến tình trạng khan hiếm nhà cửa tại California. Dân số lên đến gần 40 triệu người, thường được tập trung tại miền bắc xung quanh San Francisco và miền nam xung quanh Los Angeles. Còn miền trung Cali thì chỉ ruộng và ruộng, ít dân cư.
Theo thống kê, tiểu bang Cali cần tối thiểu thêm 3.5 triệu căn hộ và 2 đạo luật SB 9 và SB 10, sẽ giúp Cali có thêm 3.5 triệu căn hộ trong vườn 4 năm tới. Hơi hoang đường nhưng khiến mình thích nên tính đi làm nghề vẽ và xây nhà lại.
Theo thống kê thì năm 2020, vùng Los Angeles có đến 65,000 người vô gia cư. Hôm qua, mình ghé lại Bolsa để mua cháo cho vợ. Xe vừa vào bãi đậu xe, phía sau thấy số người vô gia cư gia tăng khá nhiều. Khi xưa, thấy một hay hai người, nay đông hơn quân Nguyên. Cho thấy, vụ đại dịch đã làm nhiều người mất nhà.
Theo mình hiểu việc khan hiếm nhà cửa tại tiểu bang Cali vì luật lệ xây cất năm 2000. Từ khi tiểu bang chuyển hướng chính trị, bầu cho đảng Dân Chủ. Luật lệ bắt buộc phải đóng tiền đủ thứ để bảo vệ môi trường,..khiến xây cất rất mất công, mất thời gian khiến nhà cửa lên giá như điên. Mình nhớ xây căn nhà 2 tầng, 4 phòng ngủ 3 phòng tắm, ga-ra 2 xe chỉ mất có 6 tuần lễ trong khi thủ tục giấy tờ phải mất đến 7 tháng trời. Từ đó, mình bỏ nghề xây nhà cửa vì lâu lắc. Mượn tiền để xây nhà mà chúng bắt phải đợi cả năm thì chết.
Giá xây nhà ở Cali đắt gấp 3 lần các tiểu bang khác.
Thật ra, các luật mới về xây cất, giúp kỹ thuật xây dựng tốt hơn, nhà cửa sẽ bảo đảm khi bị động đất,… vấn đề là các thủ tục hành chánh gây thêm phiền phức, mất thời gian. Mình đi Seminar, gặp mấy ông giám đốc than trời. Họ muốn đầu tư, xây công ty, mướn thợ, tạo thêm công ăn việc làm cho một thành phố Moreno Valley lên đến 40,000 công việc. Vấn đề thành phố, không cho phép. Bắt phải mướn một chuyên gia về môi trường xem xét có loại kangooroo chuột chi đó hay cắc kè,… một loại thú hoang mà không ai biết hay nghe đến bao giờ.
Các nhà đầu tư, mua đất để xây nhà, chi phí quá cao nên khi bán thì chỉ có dân trung lưu , có chút tiền mới mua được. Còn dân nghèo thì đành chịu, đi thuê chung cư. Luật xây cất, công nhân lao động, bắt buộc đủ trò khiến tiền lệ phí giấy tờ lên đến 15-20% tổng số xây cất nhà cửa.
Vấn đề này đưa đến vấn nạn khác là họ phải mua các khu đất ở gần rừng, giá rẻ, đất hoang để phát triển, gây nhiều vấn đề về hoả hoạn, cháy rừng tại Cali.
Từ 20 năm qua, Cali không thấy xây cất chung cư hay nhà cửa cho dân nghèo. Khó làm! Ai cũng hiểu vấn đề nhưng không nói ra. Trước năm 2000, mình xin phép xây cất, ngay tại chỗ. Chỉ vào thành phố, đem bản vẽ rồi tên kỹ sư của thành phố, xét rồi đóng dấu. Nếu sai nhiều thì hắn kêu về sữa lại rồi hẹn ngày khác.
Nay thành phố, sợ bị thưa kiện nên giao cho mấy công ty kỹ sư tư nhân để họ xét duyệt. Bọn này thì mình không gặp mặt được, cứ viết thư kêu sửa cái này, cái kia để câu thêm giờ, kiếm thêm chút tiền. Thủ tục xin giấy phép kéo dài, mất thời gian. Tốn thêm tiền vì thành phố ở giữa kiếm chút tiền, làm thủ tục đưa cho kỹ sư tư nhân xem xét hồ sơ.
Khi ông Trump lên thì có ra chương trình Opportunity Zone, hầu giúp tái thiết lại các khu phố cổ nhân đụng phải các luật lệ xây dựng mới của tiểu bang và địa phương nên cũng ngọng.
Để giải thích thêm vụ khan hiếm nhà cửa tại Cali. Khác với các tiểu bang khác, Cali được xây dựng, phát triển sau đệ nhị thế chiến thứ 2. Dạo ấy, xe hơi được xem là phương tiện, giải phóng con người. Ở các tiểu bang khác, đi đâu phải leo lên xe buýt, xe Tram, xe lửa hay máy bay. Hệ thống hạ tầng cơ sở khá ổn định.
Ở Cali, các công ty bán xe hơi khuyến khích mua xe hơi, để được tự do nên các thành phố, hạ tầng cơ sở, kiến thiết đô thị được dựa trên việc di chuyển xe hơi. Đi các tiểu bang khác thì chạy xe trên xa lộ cả tiếng đồng hồ không thấy một bóng con bò. Cali trở thành biểu tượng của người Mỹ, vùng đất hứa nên ai nấy cũng dọn về đây ở, nhất là vùng Silicon Valley, khởi đầu cuộc cách mạng công nghệ điện toán.
Xa lộ Cali được xây đến 5, 6 làn mà vẫn chật cứng. Thiên hạ dọn về đây ở vì khí hậu và công việc. Tiểu bang lại khuyến khích xây nhà cửa, biệt thự nên cần đất. Trước đây ở Los Angeles, mỗi miếng đất là 3,000 sq.ft., xây một căn hộ 2 phòng ngủ 1 phòng tắm. Không cần ga ra, chỉ cần có chỗ đậu cho một chiếc xe.
Nay xây nhà phải có ga-ra 2 xe và chỗ đậu cho ít nhất hai chiếc xe khác. 5 năm gần đây, mình thấy người ta xây các chung cư nhiều hơn là nhà. Trong các thành phố, họ đập phá hay sử dụng các khu kỹ nghệ để làm chung cư.
Cách đây 2 năm, luật ADU ra đời nhằm giải quyết vấn nạn nhà cửa ở Cali. Đạo luật này cho phép chúng ta xây trong lô đất của mình thêm 1 ADU (accessory Dwelling Unit), một căn hộ khác và 1 JADU (junior accessory dwelling unit), hoán đổi ga-ra thành căn hộ nhỏ. Luật ADU bổng nhiên biến vùng đất Cali từ 1 căn hộ thành khu có thể xây 3 căn hộ trong một đêm. Luật này ra đời cũng khiến dân Cali nức nở nhưng vẫn gặp phải vấn đề thủ tục hành chánh. Người dân đi xin phép xây cất thì bị chính quyền địa phương, thành phố bác đơn xin xây thêm ADU. Thế là ngọng. Một ông thầu khoán kể là khách hàng ở thành phố Thousand Oaks, xin xây thêm ADU nhưng bị bác đơn hết.
Từ đó họ mới cho ra luật SB 9 và SB 10. SB 10 giúp các thành phố có thể thay đổi các vùng lại để gia tăng các căn hộ. Điển hình là các thành phố bắt mỗi lô đất phải 10,000 sqft. Họ có thể bớt lại sự đòi hỏi.
SB 9 thì cho phép chúng ta có thể chia lô đất đang ở thành 2. Và có thể xây 2 căn hộ. Xem như từ 1 căn nhà, chúng ta có thể biến thành 4 căn. Cái hay là họ không đòi hỏi phải thêm chỗ đậu xe, nhất là ga-ra. Trước đây, trung bình 1 căn nhà 3,4 phòng ngủ thì tiêu chuẩn ga-ra 2 xe. 5 phòng thì 3 xe nên tốn tiền. Nay chỉ cần từ nhà đến bến đậu xe buýt chỉ cần không quá nữa dậm là không cần phải có chỗ đậu xe hay ga-ra.
Vấn đề sẽ xẩy ra là trong các khu dân cư sẽ có vấn đề đậu xe. Ngày nay, vào các khu dân cư bình dân là thấy xe đậu đầy nhất là vụ đại dịch, thiên hạ học hay làm việc ở nhà. Ban ngày đã không có chỗ đậu xe. Đêm về là một vấn đề hay sáng nào mà thành phố cho xe đi quét đường.
Dạo này, mình dự seminar và đọc tài liệu về ADU và SB 9, 10 khá nhiều để có cái nhìn rõ ràng hơn.
SB 9 không áp dụng vào các chương trình đập phá hay sửa chửa các chung cư dành cho người nghèo. Hay những công trình cần phải phá đập hơn 25% hay những nhà nằm trong khu phố cổ, lịch sử. Mình có sửa chửa một căn nhà trong phố lịch sử. Mệt lắm.
Xem hình giữa nhà cửa hiện nay, biệt thự. Người ta có thể chia ra làm hai, gọi là Duplex, rồi thêm JADU, thêm một ADU (bên phải) hay chia ra làm hai, thành 2 duplex mỗi lô và thêm mỗi lô một JADU. Xem như 6 căn hộ.
Xem về tài chánh, có nên làm hay không? (Còn tiếp)
Nguyễn Hoàng Sơn
