Hôm Tết đến nhà thằng cháu, mới mua nhà 1 triệu, bỏ thêm 200,000 để sửa chửa rất đẹp. Nó hỏi mình về mua nhà đầu tư. Mình không dám nói những gì mình quan niệm. Một khi đã lấy vợ thì phải theo vợ, thân trai 21 bến nước trong nhờ đục chịu. Thằng cháu sắp cưới vợ, muốn mua nhà mới để làm tổ Uyên ương.
Theo mình, thằng cháu và vợ sắp cưới nên dùng số tiền 200K sửa chửa tổ Uyên ương, mua thêm 1 căn nhà cho thuê, đặt cọc 200K và mượn tiền ngân hàng còn lại. Ở căn mới mua, sơn phết sơ sơ đủ để sinh hoạt. Có thể khấu trừ lợi tức với căn nhà thứ 2 cho thuê.
Lý do là không biết được ngày mai. Có thể được công ty đổi đi đâu đó, có công ăn việc làm tốt hơn,.. Sau này khi sở hữu được chục căn nhà cho thuê thì có thể để công ty mua nhà cho mình ở. Công ty vừa khấu trừ lợi tức, vừa có depreciation,…
Mình bán 3 căn nhà ở xa, để mua 6 căn hộ gần nhà để dễ quản lý, luôn tiện dạy nghề cho thằng con. Chiều nay, Escrow mới sang tên qua mình. Mai phải làm một cái General Partnership, để tên mấy đứa con, giúp chúng khấu trừ thuế. Từ từ sẽ giúp thằng con mua mấy căn hộ cho thuê, chuyển giao công nghệ cho nó, chớ đi làm cho chủ thì cả đời nó sẽ làm nô lệ, không bao giờ giàu. Còn dư chút tiền thì sửa chửa mấy căn nhà đang cho thuê, cũng khá cũ rồi tăng tiền nhà.
Trước đám cưới, đồng chí gái kêu đi mua nhà để làm tổ Uyên ương. Bao nhiêu tiền để dành trong ngân hàng Thuỵ Sĩ, khi mình đi làm ở Thuỵ Sĩ, rút về để đặt cọc mua căn nhà đầu tiên với vợ. Mượn ngân hàng 80%. Căn nhà giá 180,000. Đặt cọc 20% ($36,000) và mượn ngân hàng 80% ($144,000) với phân lời dạo ấy 6.75%. Trả tiền lãi, bảo hiểm và thuế địa ốc độ $1,100/ tháng.
Mua nhà đúng 2 tuần lễ trước đám cưới. Mấy người bạn từ xa về dự ngày mình lên xe bông, chôn cuộc đời độc thân vui tính. Mấy người đến từ Pháp, Texas, New Jersey,.. xúm lại quét dọn, sơn phết nhà cửa, khá vui, để mừng mình thoát cảnh người yêu cô đơn. Rất cảm động!
Ở được 6 tháng thì mấy ông anh vợ, kêu dọn về ở với bố mẹ vợ. Lý do, gia đình ông anh trưởng dọn ra sau bao nhiêu năm sống với bố mẹ vợ. Thế là hai vợ chồng son, dọn về nhà bố mẹ vợ, phải cho thuê căn nhà định xây tổ Uyên ương. Mình cho thuê giá $1,100/ tháng cho đủ vốn. Dạo ấy, thất nghiệp đầy, thiên hạ quăn nhà chạy. Có lúc nhà trong khu của mình xuống giá có 130K, xem như xuống 50K.
Cuối năm làm thuế thì hai vợ chồng nhận được tiền thuế, do chính phủ trả lại, khiến mình như bò đội nón. Mò mò hỏi ra mới khám phá ra cái lợi khi có nhà cho thuê.
Mua nhà thì mình được khấu trừ tiền lời mượn của ngân hàng hàng năm, tiền thuế địa ốc. Chính phủ Hoa Kỳ khuyến khích người Mỹ mua nhà nên ra những luật như vậy để người Mỹ mua nhà, xây dựng Giấc Mơ Hoa Kỳ. Có đâu 67% người Mỹ sở hữu một căn nhà so với bên pháp là 58%.
Mình cho thuê $1,100/ tháng, trả tiền lời, bảo hiểm và thuế nhà đất là $1,100/ tháng. Xem như xoá sạch, không nợ thuế cũng như không lời. Tại sao lại được chính phủ trả lại một phần thuế đã đóng khi đi làm cho chủ.
Chính phủ Hoa Kỳ có ra luật thuế vụ cho những ai làm thương mại. Họ có thể khấu trừ các vật dụng, máy móc, xe cộ,.. dùng cho thương mại như xe dùng cho công việc thương mại có thể khấu trừ từ 1-7 năm. Máy điện toán, máy phôtocopy,.. mình định mua chiếc xe điện hiệu Audi cho đồng chí gái. Xe này nặng hơn 6,000 cân Anh nên có thể khấu trừ hết cho năm nay. Đang bán thêm một căn nhà khác, tiền lời sợ đóng thuế nên mua xe đồng chí gái chạy. Mụ vợ chạy chiếc xe từ 2007 đến nay. Thật ra không cần vì mụ làm việc ở nhà, cuối tuần thì chạy vòng vòng. Phí tiền nhưng thôi mua để chạy thêm vài năm trước khi nha kiều lộ rút bằng.
Khi mình mua nhà cho thuê, xem như làm thương mại và mất trên 700 tiếng đồng hồ mỗi năm để chăm lo vụ mướn nhà thì mình có quyền khấu trừ xe cộ, các chi tiêu liên quan để nhà cửa như sửa chửa, sơn phết,… quan trọng nhất là khấu trừ trị giá căn nhà.
Xe cộ thì cho phép khấu trừ từ 5-7 năm, các loại xe Truck trên 6 tấn thì có thể khấu trừ trong vòng 1 năm. Thường thường người ta mua xe, mượn tiền ngân hàng và trả góp trong vòng vòng 5-7 năm nên cứ dựa trên đó mà khấu trừ. Họ xem cứ sau 5-7 năm là chiếc xe không còn giá trị nhiều vì cũ.
Mình có ông bạn, người Mỹ có nhà cho thuê khá nhiều, nên muốn khấu trừ thuê, phải mua xe buýt cho thuê. Một chiếc xe buýt giá $500,000 được khấu trừ trong vòng 5-7 năm. Xem như mỗi năm khấu trừ được $100,000. Khổ cái là cho thuê xe buýt cũng làm ra tiền nhiều nên lại phải mua thêm xe buýt để khấu trừ lợi tức. Cứ 5 năm hết khấu trừ được xe buýt thì ông ta bán lại.
Căn nhà thường được tính là 27.5 năm sẽ hư hao hoàn toàn nên chính phủ cho phép khấu trừ căn nhà cho thuê trong vòng 27.5 năm. Mình chỉ được khấu trừ căn nhà còn đất thì không được vì đất không sợ bị hư hại gì cả. Những căn phố thì được xem là thương mại nên được khấu trừ 39.5 năm. Mua nhà cho thuê lợi hơn được 12 năm.
Căn nhà mình mua là 180,000. Họ tính 20% là giá trị của đất đai, và 80% là giá trị căn nhà. 80% của $180,000 là $144,000. Mình được khấu trừ căn nhà trong vòng 27.5 năm. Lấy 144,000 chia cho 27.5 được $5,236/ năm. Vậy là hai vợ chồng, ngoài tiền tiền trả cho ngân hàng, thuế, bảo hiểm ($1,100) có quyền khấu trừ thêm $5,236/ cho một năm.
Lương hai vợ chồng dạo ấy đâu $70,000/ năm khấu trừ $5,236 nên chỉ đóng thuế trên số tiền $70,000 - $5236, đâu $64,000 nên đóng ít thuế hơn. Khi lãnh lương hàng tuần thì công ty đã trừ tiền thuế, và đóng cho mình rồi nên cuối năm, khai thuế thì được trả lại một ít.
Sau này, mình mua nhiều nhà cho thuê nên số tiền khấu trừ càng nhiều nên gần như thuế đóng khi đi làm cho công ty, đều được khấu trừ lại. Do đó mà mấy căn nhà mình mua ở xa cách đây 12, 14 năm với giá $50,000 - $80,000 thì nay khấu trừ không nhiều. Do đó mình phải bán giá $300K -$350K mỗi căn để mua $1,900,000 ( 6 căn hộ) để khấu trừ. 20% của 1.9 Triệu là $380K (đất không được khấu trừ), còn lại 1,620,000 (giá trị mấy căn hộ), chia cho 27.5 năm là $55,272/ năm.
Mình sẽ bỏ tên hai đứa con vào mấy căn hộ để chúng có thể khấu trừ thuế trên số 55,272 mỗi năm. Từ hai căn mua giá $50,000/ căn, nay sau 12 năm mình chuyển lên được 6 căn hộ giá $1,900,000 lại cách nhà có 4 dậm thay vì lái xe một tiếng đi một tiếng về. Khi khởi đầu, thì mình phải chạy đi xa vì không có khả năng mua nhà cho thuê ở gần nhà.
Hiện mình đang rao bán thêm hai căn ở xa để đổi mua mấy căn khác ở Quận Cam. Hy vọng năm nay sẽ mua được mấy căn hộ tốt nếu không mình sẽ dùng tiền đó để xây thêm ADU trên mấy căn nhà cho thuê ở quận Cam, kiếm thêm tiền thuê nhà.
Bây giờ trở lại vấn đề mua nhà ở có tốt hay không? Theo mình, không tốt về tài chánh và đầu tư. Lấy thí dụ căn nhà đầu tiên tụi này mua ở được 6 tháng. Nếu tụi này không bị mấy ông anh vợ kêu về ở với bố mẹ vợ thì mỗi tháng phải trả $1,100. Trên thực tế tụi này phải trả thêm 48.3% số tiền $1,100.
Lý do là mình phải đi làm, đóng thuế 28% cho liên bang, 9% cho tiểu bang, 7.5% cho an sinh xã hội, 3.8% cho ObamaCare,.. xem như tổng cộng đóng 48.30% hay làm $1,631 rồi đóng thuế số tiền $531, còn lại $1,100. Xem như mình và vợ đóng $1,631 của tiền lương cho căn nhà mỗi tháng. Hay 19,572.00/ năm thay vì như người ta nghĩ $13,200.00.
Nếu chúng ta làm thương mại và mướn nhà để ở, xem như công ty mướn thì chúng ta có thể khấu trừ tiền mướn cho phần chi tiêu của công ty. Thí dụ: mình muốn công ty mua căn nhà rồi cho mình thuê lại để cả gia đình ở. Công ty được khấu trừ thuế, xem như mình được khấu trừ thuế. Vấn đề là trên đời này, không có mụ vợ nào chịu ở căn nhà không phải họ làm chủ. Có giải thích mụ cũng không chịu. Mình nói thì cứ lấy công ty đi mướn nhà ở được trừ thuế. Lý do là khi mình ở nhà mình mua thì phải đóng thêm 48.3% tiền thuế.
Điển hình căn nhà mình mua đầu tiên là $180K, do công ty làm chủ. Nếu cho mình thuê lại. Công ty được khấu trừ các điều khoản đã kể trên. Công ty cho mình thuê với giá $300 thay vì $1,100. Tính ra công ty lỗ $800/ tháng hay $9,600/ năm. Xem như công ty lỗ $1,100 x12 = 13,200.00 - $3,600 (tiền mình trả thuê nhà) và được khấu trừ thêm $5,236, tổng cộng $9,600 + $5,236 = $13,836.
Công ty phải cho mình thuê để có thể khấu trừ $5,236.
Mình bảo đảm, các người giàu có ở Hoa Kỳ, ở trong nhưng căn nhà sang trọng đều do công ty của họ đứng tên cả. Lấy thí dụ họ ở trong một căn nhà 30 chục triệu do công ty mua, mượn tiền. Làm tính như sau:
Đặt cọc 20%, mình nghĩ mấy người này giàu có thì họ có thể không đặt cọc, mượn 100% vì công ty bạn bè cho mượn. Cứ làm theo bình dân như mình, đặt cọc 20%, mượn 80%. Nhà 30 triệu đặt cọc 6 triệu, mượn 24 triệu, với tiền lời 4% cho 360 tháng. Họ phải trả $114,579/ tháng hay $1,374,956/ năm. Đóng thuế 300k một năm thuế độ $100,000/ năm. Cứ cho là 2 triệu đô một năm, thêm các việc tu sửa, điện nước,..
Họ phải đi làm ra 3 triệu đô để đóng thuế rồi mới trả tiền nhà, ngân hàng.
Nay họ để công ty mua và cho họ thuê lại $1,100/ tháng hay $13,200/ năm vậy là họ lỗ $3,000,000 -$13,200 = xem như lỗ 3 triệu/ năm.
Trong khi đó công ty phải trả 3 triệu rồi được khấu trừ 27.5 năm căn nhà . Lấy $24,000,000 chia cho 27.5 = $872,727/ năm. Công ty chi cho căn nhà 3 triệu một năm, lại được khấu trừ thêm $872,727/ năm. Xem như gần 4 triệu. Do đó ai muốn giàu, phải lấy mấy bà vợ có chút tư duy về tài chánh, thay vì muốn được khen là nhà của mình đẹp.
Đừng lấy vợ đẹp vì họ chỉ thích được khen. Lấy vợ thông minh, biết tính toán thì giàu. Xong om
Mình có hai tên bạn người Mỹ, họ sang tên cho nhau nhà của họ đang ở và cho thuê lại cho nhau để được khấu trừ thuế hàng năm. Lấy thí dụ: hai căn nhà đều giá như nhau $1,000,000,000. Họ nợ $800,000, 4% tiền lời = $3,819.32/ tháng. Thuế địa ốc $1,000/ tháng và bảo hiểm $100/ tháng. Tổng cộng xem như $5,000/ tháng hay $60,000/ năm. Khấu trừ 80% giá trị căn nhà hay $800,000 cho 27.5 năm, vị chi là 29,090/ năm.
Mỗi tháng họ trả tiền thuê nhà $1,000/ tháng hay $12,000/ năm trong khi đó công ty khấu trừ được $89,090. Đó là cách người Mỹ làm giàu theo luật pháp được ban hành để giúp họ giàu thêm. Chán Mớ Đời
Ngoài ra, căn nhà đầu tiên đã giúp mình mua thêm mấy căn nhà khác từ 30 năm nay. Lý do là nhà lên, tiền lời thấp nên mình tái tài trợ lại căn nhà, dùng tiền đó để đặt cọc mua mấy căn khác. Tiền mình rút ruột ra khi tái tài trợ, người Mỹ gọi là tiền ma vì không phải đóng thuế. Nhà này giờ giá độ 850K mà mình đã rút tiền ra mấy lần. Cho thuê $2.700/ tháng. Sắp sửa viết thư lên tiền nhà. Đồng chí gái kêu tội nghiệp họ.
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
