Hôm trước, mình được mời tham dự hội thoại trong chương trình “Khéo sử dụng tiền” trên đài truyền hình Little Sàigòn về vấn đề “ nên hay không nên tái tài trợ” vì tiền lời dạo này xuống quá thấp. Sau đây là hai đoạn trên YouTube:
Mình mới tái tài trợ căn nhà đang ở cho 30 năm, nghĩa là năm mình được 94 tuổi mới trả hết nợ. Chiều nay, có người cháu ghé nhà lấy mật ong, kể mới tái tài trợ lại căn nhà, anh ta chọn đi 20 năm khiến mình ngạc nhiên. Anh ta cho biết là chỉ trả thêm mấy trăm/ tháng nhưng trả dứt số nợ sớm hơn được 7 năm khiến mình thất kinh.
Thông thường mình hay thương lượng với chủ nhà là trả tối thiểu 30 năm còn nếu được thì 40 hay 50 năm hoặc 100 năm. Càng lâu càng tốt vì cái nợ mà lâu dài thì ít giá trị. Khi người cho vay, cần tiền thì bán cái nợ để lấy tiền tươi. Khi bán thì người mua phải lời nên họ trả rất rẻ mà nếu có cái nợ phải đợi 40 năm, 50 năm hay 100 năm mới trả hết thì chắc chắn chỉ mua độ 20-30% số nợ.
Theo thống kê thì người Mỹ ngụ tại một căn nhà trung bình là 7 năm rồi đổi nhà. Vì công ăn việc làm, hay con đi học trường trung học, đại học,…do đó ít ai nghĩ là muốn trả hết nợ để sở hữu căn nhà đến hơi thở cuối cùng. Khi về già mình chưa chắc được ở trong căn nhà của mình vì lớn tuổi, bệnh tật, phải Bán để vào viện dưỡng lão.
Từ khi lập gia đình, mình dọn nhà 5 lần mà nay cũng bắt đầu chuẩn bị về hưu cho mấy năm tới, sẽ dọn về một căn nhà trệt nhỏ hơn vì sau này đi đứng, khó leo lên cầu thang. Nhớ dạo mình bị gãy chân, leo lên cầu thang rất châm.
Lấy thí dụ nhà của thằng cháu mới tái tài trợ. Cái nợ cũ là $400,000, tiền lời là 4.00% nhưng thật ra là 4.152% cho một năm vì luỹ kép. Xem hắn trả bao nhiêu một tháng.
N | I | PV | PMT | FV |
360 | 4 | 400,000 | -1,909.66 | 0 |
360 tháng, tiền lời 4%, mỗi tháng trả $1,909.66 , sau 30 năm thì hết nợ.
Nay hắn tái tài trợ lại, tiền trả huê hồng cho người làm nợ đủ trò là $400,000. Thử làm tính:
N | I | PV | PMT | FV |
240 | 3 | 400,000 | -2,218.39 | 0 |
Mình không hỏi rõ số tiền nhưng làm tính như sau: mỗi tháng anh ta đóng thêm $2,218.39 -$1,909.66 =$308.73. Vậy là mỗi tháng phải đóng thêm $308.73 để thu ngắn lại được 7 năm tiền nợ vì số nợ cũ đã trả được 3 năm.
Bây giờ nếu anh ta tái tài trợ lại cho 360 tháng (30 năm) với tiền lời 3% thì xem anh ta phải trả bao nhiêu:
N | I | PV | PMT | FV |
360 | 3 | 400,000 | -1,686.42 | 0 |
(Đồ thị #1)
Anh ta chỉ trả mỗi tháng -1,686.42, xem như giảm $1,909.66 - $1,686.42 = giảm bớt $223.24 mỗi tháng.
Thay vì trả thêm $308.73/ tháng, anh ta dùng số tiền cộng thêm $223.24 được $531.97. Dùng số tiền này để bỏ vào mutual Funds mỗi tháng mà trung bình từ 30 năm qua thì index 500 lên độ 12%. Thử làm toán xem:
N | I | PV | PMT | FV |
240 | 12 | 0 | -531.97 | 526,254.18 |
240 là 20 năm. Với tài trợ lại cho 20 năm như anh ta kể thì căn nhà sẽ được trả nợ dứt.
Còn nếu bỏ vào mutual Funds thì anh ta sẽ có độ nữa triệu thêm để tính chuyện về hưu,..
Nếu anh ta tái tài trợ cho 30 năm thì sau 20 năm, sẽ còn nợ bao nhiêu: sẽ còn nợ $174,846.87 nhưng bù lại có thêm $526,254.18. Anh ta có thể lấy một số tiền của mutual funds để trả dứt số nợ ngân hàng. Thường thì không nên vì luật cho phép mình khấu trừ tiền nợ khi khai thuế.
Trong tài chánh người ta khuyên không nên trả dứt nợ mượn tiền nhà mà dùng tiền dư để cho những ngày tháng bất ngờ vì mình không biết tương lai sẽ ra sao. Ngân hàng hay xúi mình trả 2 tuần một lần nhưng đừng nghe lời họ. Mình có người mướn nhà muốn trả 2 tuần một lần thì mình mừng hơn vì được thêm 1 tháng tiền nhà.
Giải thích: 2 tuần một lần nghĩa là một năm có 52 tuần thì chia cho 2, thành 26 lần hay 13 tháng. Được thêm 1 tháng tiền nhà.
Mình biết một bà mất căn nhà $350,000 vì không chịu để dành tiền cho những rủi ro trong tương lai. Bà ta mua căn nhà rất sang $350,000, lúc ấy mình ở nhà giá $180,000. Bà ta mượn nợ đâu còn $250,000. Sau đó ông chồng chết nên lãnh được tiền tử $150,000. Bà ta bỏ vào trả thêm số tiền nợ để hy vọng sẽ giảm mau. Đùng cái nhà cửa xuống. Bà ta mất việc, không trả tiền nhà được thế là ngân hàng kéo căn nhà đi. Bà ta mất hết. Nếu bà ta dùng $150,000 bỏ vào quỹ tiết kiệm thì khi nhà xuống, mất việc thì vẫn có thể trả tiền nhà. Dạo ấy mình không rành như ngày nay nên không biết cách cứu bà ta.
Dạo mình mới mua nhà xong thì có hai tên anh bà con với vợ mình cứ thay phiên kêu vợ mình tái tài trợ mỗi năm, nói là ”No Cost no fees “ khiến mình ngạc nhiên hỏi thế tiền đâu chúng sống nên hỏi vòng vòng thì mới khám phá ra vụ việc.
Lấy thí dụ mình mới tài tài trợ căn nhà lại từ 4% xuống 3%. Không lấy thêm tiền ra ( no cash Out) . Tiền nợ còn lại là $550,000. Mình tốn 2% tiền huê hồng cho người làm nợ là $11,000. Trước đây thì nợ là $600,000, nay thì vợ mình không rành thấy có $550,000 là vui rồi.
Xem cái nợ cũ $600,000 ra sao, tiền lời 4%, trả 30 năm
N | I | PV | PMT | FV |
360 | 4 | 600,000 | -2,864.49 | 0 |
Trên nguyên tắc mình chỉ phải trả $2,864.49/ tháng nhưng tại sao mình phải trả $2,903.72 thêm $39.23? Hay $470.72/ năm hay $14,121.65 cho 30 năm. Biết bao nhiêu tiền.
Trên thực tế tiền lời đầu năm là 4% nhưng bị luỹ kép nên 12 tháng sau mình phải trả tổng cộng 4.113%. Sau 6 năm thì số nợ của mình còn lại là $536,311.75 vì đã trả bớt trong 6 năm qua. Nên họ làm lại nợ mới $550,000, để tính thêm tiền tái tài trợ lại nên kêu không lệ phí gì cả. Vợ mình vui vẻ còn mình thì đau như bị thiến vì mình hiểu mất gần 3% tiền huê hồng.
$15,000 thì mình phải làm số tiền $22,500. Rồi đóng thuế 22% liên bang, 10% tiểu bang, ObamaCare 3.8%, an sinh xã hội 7.5%, xem như 33% .
Vợ mình thì ai nói cái gì cũng nghe để giúp người quen kiếm tiền trên xương máu của mình. Lý do mình muốn tái tài trợ lại vì muốn giữ căn nhà này lâu dài, để cho thuê sau này khi vợ mình về hưu thì sẽ dọn về căn nhà nhỏ hơn, một tầng để khỏi phải leo cầu thang. Còn để bán trong mấy năm tới thì không nên tái tài trợ vì lỗ vì phải mất 5 năm mới lấy lại số tiền trả cho tái tài trợ.
Tái tài trợ thì mình đỡ chi thêm $530/ tháng, bớt được $6,360/ năm hay $9,540 trước khi đóng thuế.
Thằng cháu mình phải trả thêm $308/ tháng thì nó phải đi cày thêm $462/ tháng, đóng thuế mới còn lại $308. Chán Mớ Đời
Bây giờ tại sao họ không cho mình cash out như lần trước vì cái nợ tốt hơn để bán. Họ lấy tiền lời cho mình vay $550,000, bỏ túi 3% tiền công cho vay. Sau đó 3, 6 tháng thì họ bán cái nợ của mình cho chính phủ rồi đem tiền đó cho người khác vay.
Xem họ lời bao nhiêu:
3% x $550,000 = $16,500
4 tháng tiền mình trả = $9,275.29
Tổng cộng là $25,775.00 cho một vụ. Một năm họ làm 3 vụ như vậy với số tiền $550,000 là được $77,325, được 14% tiền lời.
Cái mất dạy nhất là ngân hàng chỉ cần có 1/10 hay 1/20 của số tiền cho vay là có thể cho vay ăn lời. Nghĩa là họ chỉ cần có $55,000 hay $27,500 trong quỹ của họ là có thể cho vay số tiền gấp 10 hay 20 vì có chính phủ bảo kê. Số tiền này mà những người như thằng cháu nha sĩ, được ngân hàng khuyến khích bỏ vào để có tiền lời 1% thay vì trả nợ tiền đại học $350,000.
Điểm vui là tên em bà con của vợ kêu vợ mình tái tài trợ 3 lần trong vòng 4 năm trước khi mình vào nghề mua nhà. Một hôm hắn hỏi mình là có căn nhà đã trả hết nợ mà không biết làm gì. Mình kêu ông chỉ làm tài lọt cho ngân hàng mà không biết làm cho mình. Mình chỉ hắn cách binh.
Ông tái tài trợ căn nhà lại, được $300,000 rồi cho vay ngắn hạn, lấy 5% tiền huê hồng và 12% tiền lời cho 1 năm. Được $15,000 thêm $36,000, tổng cộng $51,000/ năm trong khi ông chỉ trả có $1,788.65/ tháng hay $21,583.82/ năm. Bỏ túi $30,000. Ông làm nghề đi mượn nợ cho thiên hạ mà không biết làm ra tiền. Chán Mớ Đời
Vì vậy, mình có quen tên mỹ bị trầm cảm vì có 6 triệu trong ngân hàng với tiền lời chưa đến 1% mà không cho ai vay được như trước. 5% thêm 12%. Chán Mớ Đời
Nhs
