Nên bỏ tên con cái vào sổ đỏ của căn nhà mình
Buồn đời, thấy thiên hạ khóc thần tượng của mình thất cử, triệu người vui triệu người buồn. Mình đọc mấy câu hỏi vớ vẩn trên mục tài chính. Hôm nay có một câu hỏi mà mình nghĩ khi về già, người Mỹ hay dính vào vụ này vì không hiểu rõ hệ quả của việc này nên ghi lại đây. Ai biết rõ thêm thì cho biết để em bổ túc.
Câu hỏi: “Nhà của bố mẹ tôi đã được bỏ tên của anh chị em tôi và tôi, cùng đứng tên với bố mẹ chúng tôi, hơn 20 năm trước. Cha tôi đã mất và mẹ tôi đã già. Khi mẹ tôi qua đời, tôi và anh chị em tôi sẽ phải đóng thuế như thế nào? Chúng tôi đã phạm một sai lầm khủng khiếp phải không? Tôi lo rằng chúng tôi sẽ buộc phải bán nhà để trả thuế lãi vốn.”
Câu trả lời: Hệ quả thuế vụ tài sản do con cháu đồng sở hữu với cha mẹ, khác với tài sản do con cháu thừa kế. Con cháu thừa kế thường được chuyển giao thông qua “step-up in basis”, có nghĩa là lợi nhuận từ vốn dựa trên giá trị hiện tại của tài sản, thay vì giá mua ban đầu. Ở một số quốc gia, thuế lãi vốn được nộp khi thừa kế tài sản; ở Hoa Kỳ, là lãi vốn sẽ chỉ thuộc về bạn và anh chị em của bạn nếu/khi tài sản cuối cùng được bán.
Để mình bình dân học vụ cho dễ hiểu. Thí dụ căn nhà mà bố mẹ mua cách đây 40 năm, giá là $100,000. Ngày nay giá là $1,000,000.
Nếu bố mẹ chết để lại cho con cháu thừa kế căn nhà thì giá trị căn nhà sẽ được xem là “step-up in basis”. Nghĩa là basis của căn nhà khi bố mẹ mua là $100,000 thì nay được nâng lên giá thị trường là $1,000,000. Nếu gia tài bố mẹ không lên quá 11.3 triệu thì xem như không phải đóng thuế. Vì $1,000,000 được cộng vào số tài sản để lại của bố mẹ. Con cháu có thể bán, chia nhau không phải thuế thiết gì cả.
Ngược lại trong trường hợp của câu hỏi kể trên thì lại khác vì basis là $100,000 mà khi cha mẹ qua đời, vì tên con cháu được đứng tên đồng sở hữu căn nhà thì không được hưởng quy chế “step-up in basis” ($1,000,000), được xem basis là $100,000 như bố mẹ. Nếu bán để chia nhau thì sẽ được coi như lời $1,000,000 - $100,000 = $900,000. Con cháu sẽ phải đóng thuế tiền lời trên số $900,000. Thay vì miễn thuế nếu thừa kế, không bỏ tên đồng sở hữu.
Cha mẹ hầu như luôn là một ý tưởng không tốt khi thêm tên con của họ vào giấy tờ nhà của họ. Ngoài việc cho đi một phần quyền sở hữu khi còn sống, những người thừa kế có thể mất đi lợi thế “step-up in basis”. Thay vào đó, bố mẹ có thể để lại ngôi nhà cho con cháu theo di chúc, hoặc thông qua chứng thư chuyển nhượng khi qua đời để tránh làm living trust, chứng thực di chúc.
Pháp luật hiện hành section 121, cho phép những người nộp thuế riêng lẻ được khấu trừ 250.000 USD tiền lãi từ vốn đối với nơi cư trú chính; những người khai thuế chung có thể khấu trừ 500.000 USD. Nghĩa là khi bán căn nhà đó thì mỗi người được hưởng quy chế $250,000/ người. Hai người thì $500,000. Thí dụ ai mua căn nhà cách đây 40 năm với giá $100,000, nay về hưu muốn dọn về ở mObile home để khỏi chăm sóc nhà to cửa rộng thì khi bán, sẽ lời được $900,000. Có thể trừ các số tiền đã bỏ ra sửa chửa như thay nhà tắm, nhà bếp, mái nhà,… (nếu còn giữ biên lai, giấy tờ) trừ được $500,000, còn phải đóng thuế trên $400,000.
Chuyện này xẩy ra tại Cali khá nhiều vì giá nhà tại Cali lên như điên. Nhiều người mua nhà khi xưa giá đâu 100k hay 200k. Sau 30 năm, giá nhà lên trên 1 triệu đô. Về hưu, họ bán nhà rồi dọn về miền quê nào cho rẻ thì khi bán nhà, hai vợ chồng được khấu trừ (2 x 250,000 = $500,000), còn lại số tiền lời, tưởng là có thể dùng số tiền còn lại để vui chơi, du lịch này nọ đến khi họ khám phá phải đóng thuế nên ngọng.
Những số tiền đó, được thiết lập vào năm 1997, đã không tăng kể từ đó. Nhà mà mình ở trên 2 năm thì có thể bán và không đóng thuế. Mình biết một cặp, họ có nhà cho thuê. Về hưu họ dọn vào căn nhà cho thuê, ở hai năm rồi bán, lấy tiền cho con cháu rồi dọn vào căn khác. Thuế lãi vốn được đánh ở cả cấp liên bang và tiểu bang. Lợi tức vốn liên bang dài hạn đối với một ngôi nhà sở hữu trong hơn một năm bị đánh thuế ở mức 0%, 15% hoặc 20%, tùy thuộc vào khung thuế.
Tuy nhiên, nó phức tạp hơn một chút trong trường hợp này, là bố mẹ bỏ tên các con đồng sở hữu căn nhà. “Nếu ngôi nhà thuộc sở hữu của bạn, anh chị em của bạn và mẹ bạn khi mẹ bạn qua đời, thì chỉ phần thuộc sở hữu của mẹ bạn mới được tăng thêm dựa trên giá trị thị trường hợp lý của tài sản khi bà qua đời. Phần thuộc sở hữu của bạn và anh chị em của bạn sẽ không nhận được “step-up in basis” này.
Lấy thí dụ: bà mẹ để tên 4 người con đồng sở hữu căn nhà. Xem như tổng cộng có 5 người. $1,000,000 chia cho 5 là mỗi người được $200,000. Thì phần $200,000 của bà mẹ được hưởng quy chế “step-up in basis” còn $800,000 thì xem như phải đóng thuế. Ông chồng chết lâu nên không được hưởng quy chế này. Mình có bà hàng xóm, ông chồng chết thì trong vòng 1 năm, bà ta bán nhà để hưởng quy chế $250,000 cho mỗi người vì nếu tiếp tục ở quá 2 năm thì sẽ mất phần ông chồng.
Để tránh trường hợp đóng thuế, thì cách tốt nhất là mấy người con chuyển tên lại cho bà mẹ. Nếu bà mẹ sống sót sau một năm thì sau này khi qua đời, các người con sẽ được hưởng quy chế “step-up in basis”. Nghĩa là giá trị căn nhà khi bà mẹ qua đời.
Một vấn đề khác: Nếu mẹ bạn vẫn giữ quyền sử dụng tài sản hoặc nếu người ta hiểu rằng bà có quyền sở hữu, bạn vẫn có thể có cơ sở can thiệp theo Mục 2036 của bộ luật thuế IRS quy định: “Giá trị của tổng tài sản sẽ bao gồm giá trị của tất cả tài sản trong phạm vi lợi ích mà người chết đã thực hiện chuyển nhượng vào bất kỳ lúc nào… bằng cách ủy thác hoặc bằng cách khác, theo đó người đó đã giữ lại suốt đời hoặc trong bất kỳ khoảng thời gian nào không thể xác định được nếu không đề cập đến cái chết của người đó hoặc trong bất kỳ khoảng thời gian nào không thực sự kết thúc trước khi anh ta chết.”
Nếu mẹ bạn lấy lại toàn bộ quyền sở hữu, bà có thể chuyển tài sản vào quỹ ủy thác sống có thể huỷ bỏ, điều này sẽ cho phép bạn tránh phải chứng thực di chúc, tức là quá trình phân chia tài sản của một người sau khi họ qua đời. Bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư để đảm bảo rằng bước này sẽ không ảnh hưởng đến quyền lợi của cô ấy nếu cô ấy cần tham gia Medicaid vào một thời điểm nào đó để giúp thanh toán chi phí hỗ trợ sinh hoạt hoặc chăm sóc tại viện dưỡng lão.
Việc giao cho con cái một chứng thư cũng có thể khiến bạn đau đầu nếu bất kỳ đứa trẻ nào gặp vấn đề về tài chính. Lý do là khi con cái có thể gặp rắc rối về tài chính, tuyên bố phá sản hay ly hôn, có thể ảnh hưởng đến chúng ta. Thí dụ: mua xe đứng tên dùm con cái để chúng có thể mượn tiền với tiền lời rẻ. Nhưng nếu chúng chạy xe tông ai là mình lãnh đủ.
Điển hình là nếu một trong những người con, có đứng tên trong căn nhà mà ly dị thì toà án bắt phải chia cho người con rể hay con dâu. Có thể phải bán căn nhà để có tiền trả cho con dâu hay con rể.
Mình nhắc lại đây 3 trường hợp mình chứng kiến:
1/ một ông mướn cái garage kể là khi rời Việt Nam đi đoàn tụ, ông ta mang sang Mỹ được mấy trăm ngàn, bỏ ra mua một căn nhà, để con gái đứng tên. Lý do là già muốn ăn Medicare, tiền trợ cấp. Một ngày đẹp trời, mưa bão kéo mây đen phủ kín trời Cali, cô con gái báo là phải dọn ra vì đã mượn tiền ngân hàng và hai vợ chồng mê Las Vegas nên tuần nào cũng chạy lên đó và nay không có tiền trả ngân hàng. Và bị ngân hàng kéo.
2/ một ông Mễ về hưu, chuyển tên cho con trai căn nhà ông ta đang ở. Buồn đời người con trai lăn đùng ra chết. Cô con dâu muốn bán nhà nhưng không được vì ông bố chồng không cho ai vào nhà. Thế là cô con dâu hỏi mình muốn mua không. Mình nhất trí và mua giá bèo, rồi bò đến nhà, gõ cửa cho xem giấy chủ sỡ hữu căn nhà và kêu ông bố chồng trả tiền nhà mỗi tháng và ở đó 15 năm trước khi mình bán.
3/ ông Jeffrey, nha sĩ giàu lắm, bỏ tiền cho con gái mua nhà, đâu $600,000. 1 năm sau thằng con rể đâm đơn ly dị, bán căn nhà, lấy $300,000 của ông ta. Do đó khi cho con tiền mua nhà thì nhớ bắt hai vợ chồng chúng ký giấy nợ số tiền đó với tiền lời nhưng không lấy tiền lời hàng tháng để gia tăng lũy kép. Lỡ chúng đâm đơn ra toà thì khi chúng bán nhà thì phải trả lại nợ của mình và tiền lời luỹ kép thì con rể hay con dâu không lấy được một xu, còn có thể phải trả thêm tiền cho mình. Cứ lấy 12%.
Khi sang tên cho con cháu thì nên suy nghĩ, hỏi luật sư cho kỹ lưỡng thay vì nghe thiên hạ nói vớ vẩn thì tin theo thì có thể mất tài sản như chơi. Chúc các bác vui vẻ cuối tuần, đừng có hỏi em, vì không phải luật sư.
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo dang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
