Thiên hạ cứ gọi hỏi mình vụ xây ADU. Thật sự khó có thể trả lời hết cho từng người. Vấn đề là tuỳ hoàn cảnh của mỗi cá nhân. Mình xin đơn cử vài thí dụ nên xây ADU. Tuần này, mình sẽ nói trực tuyến trên đài truyền hình Little Sàigòn về vụ này. Có là lần đầu tiên, chương trình được thâu hình trực tuyến cho hấp dẫn, thiên hạ có thể hỏi mình đủ trò. Các bác mến me thì gọi vào đài Little Sàigòn, xin cái link của Zoom hay gì đó, hoặc trên Eventbrite.
Thứ 5, 24 tháng 2 vào lúc 2:00pm
Chương trình sẽ thực hiện ngày thứ 5, vào lúc 2:00pm (24 tháng 2 năm 2022). Có nhiều người ngại trực tuyến vì sợ khó trả lời nhưng mình thì không sợ nên chơi tới bến luôn. Nông dân chuyên chính.
1/ con cái lớn, dọn ra đi chỗ khác làm ăn. Căn nhà bổng nhiên rộng lớn, khó bảo trì. Điển hình con gái mình dọn sang New York, cái phòng của nó còn trống, chả bao giờ vào. Khi nào thằng con dọn ra thì chỉ còn hai vợ chồng với căn nhà mà chỉ sử dụng có vài phòng.
Trong trường hợp này, chúng ta có thể xây một ADU ở sau nhà rồi cho thuê căn nhà phía trước, được khấu trừ thuế (depreciation)…. Mình có người quen, mua nhà sau đó chia làm 3. Phía sau, anh ta và chị vợ ở, còn hai phần kia thì cho mướn. Thiên hạ nấu ăn phía sau nhà, có làm cái bếp không có giấy phép.
Nay với luật mới, chúng ta có thể hợp thức hoá những gì xây cất lậu và có thể khấu trừ thuế hàng năm.
2/ Trường hợp cho những ai có bố mẹ già, muốn chăm sóc nhưng không muốn lệ thuộc, mất không gian riêng tư. Họ có thể xây một ADU phía sau nhà cho bố mẹ. Bố mẹ vẫn tự do nấu nướng, có cuộc sống riêng, khi đau ốm thì có con ở sát bên cạnh chăm sóc.
Hoặc bố mẹ ở chung nhưng có người chăm sóc. Xây ADU để cho người chăm sóc, ở khỏi mất công đi lại.
Tương tự, bố mẹ xây ADU và để con mình về ở căn nhà phía trước cho gần gũi.
3/ Trường hợp xây ADU để tránh nạn bán căn nhà của mình, lấy tiền đập vô giúp con mua căn nhà to đùng. Khi chúng ly dị là mình ngọng hay mất tự do khi ở chung với con cháu.
4/ mình có anh bạn, kể là xây một ADU phía sau nhà. Giá đâu $150K. Xây 2 phòng ngủ 2 phòng tắm và một cái bếp nhỏ. Mấy năm trước, cho thuê $3,000/ tháng. Để làm tính xem:
Mượn ngân hàng (lấy Heloc xài) $150,000. Tiền lời 5%, mỗi tháng trả ngân hàng $805.23. Vì xây thêm $150,000 nên thuế điền Trạch lên thêm 1.2% xem như $150,000 x 1.2% = $1,800 hay $150/ tháng, bảo hiểm thêm $50/ tháng, tổng cộng $200/ tháng hay $2,400/ năm.
Anh bạn cho thuê $3,000/ tháng trừ tiền điện nước, thuế và bảo hiểm xem như $300-$400/ tháng. Cho thuê $3,000 vậy mỗi tháng bỏ túi độ $2,600/ tháng. Ngoài ra mỗi năm còn khấu trừ được căn ADU cho thuê.
$150,000 chia cho 27.5 năm = $5,455/ năm.
Lợi tức hàng năm là: $36,000 tiền thuê nhà
Chi phí: $400/ tháng hay $4,800/ năm
Nợ ngân hàng: $805/ tháng hay $9,660/ năm.
Tổng cộng chi phí là $14,460 và lợi tức $36,000 = $21,540 cộng thêm tiền khấu trừ (depreciation) $5,455.
Mượn tiền xây ADU: $150,000, lợi tức đem vào hàng năm là $26,995. Khoảng 6 năm là trả lại vốn. Xong om
Trường hợp chia lô đất làm 2 theo đạo luật SB9. Mình lấy thí dụ căn nhà của cô cháu gái ở Garden Grove. Mình nhớ khi cô cháu hỏi ý kiến mình nên mua hay không thì giá đâu $470,000. Nay là giá trên Zillow là $802,000 nhưng mình nghĩ là 900K vì có căn nhà phía sau lưng vừa bán 1 triệu, đã sửa sang lại.
Bây giờ cô cháu chia lô đất ra làm hai: lô nhà đang ở và lô ga-ra. Lô ga-ra (tách biệt) thành lô 2,500 sq ft, có lối đi riêng (hình màu đỏ trên). Cô cháu lấy Heloc ra $200K để chia lô và xây thêm phía sau ga-ra, sửa chửa lại ga-ra đổi thành 2 phòng ngủ 1 phòng tắm và cái bếp.
Xong xuôi bán lô mới xây ADU $800K. Cô cháu mua $470K, đặt cọc 80%, độ $320K, cộng thêm $200K xây thêm ADU, khoảng $500K. Trả hết nợ căn nhà và tiền Heloc (500K), dư được $300K, có căn nhà Free and Clear. Bán cái thuế nhiều nhất qua căn xây ADU, để lại nhà mình độ $200k , đóng thuế điền trạch ít lại. Mớ i năm đóng thuế điền trạch độ $2,500. Xong om
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
