Nên xây ADU và JADU?

 Mình được đài truyền hình Little Sàigòn nhờ nói chuyện về ADU và JADU tuần sau. Lần này là trực tuyến nên khán giả có thể gọi vào hay đặt câu hỏi qua Zoom từ 2-3 giờ chiều thứ 5, ngày 24 tháng 2, năm 2022. Mình viết ra đây để chuẩn bị các câu hỏi mà thiên hạ có thể đặt.

https://abala.org/vbap/#!event-register/2022/2/18/vietnamese-business-advancement-program-ch-432-417-ng-tr-236-nh-ph-225-t-tri-7875-n-doanh-nghi-7879-p-vi-7879-t-nam

Theo các nghiên cứu, tiểu bang Cali cần thêm độ 3.5 triệu căn hộ. Với các đạo luật hiện hành về xây cất của tiểu bang và các thành phố thì khó có thể xây thêm 3.5 triệu căn hộ. Đi xa thành phố thì đất mua để xây cất lên giá rất cao. Do đó, các developer xây nhà và chỉ có người trung lưu mới mua nổi còn người có lợi tức thường thì chịu, phải tiếp tục mướn nhà. Các lệ phí phải trả cho thành phố trước khi được cấp giấy phép xây cất gần như 20% giá thành.

Vùng Los Angeles, gần như đã được xây cất hết, xung quanh được bao bọc bởi các ngọn núi mà mình đã leo lên năm ngoái cho cuộc tập luyện leo núi Whitney, cao nhất nội địa Hoa Kỳ. Theo các nghiên cứu, tiểu bang Cali hiện nay có trên 5.5 triệu người di dân lậu. Với tinh thần cấp tiến, các đạo luật của tiểu bang đã khiến các người di dân khác từ các tiểu bang khác như Arizona, dọn sang. Ngược lại có làn sóng người Mỹ dọn qua Texas.

Chính phủ Cali có những chương trình giúp người dân Cali xây cất ADU. Nếu buồn buồn mình sẽ kể thêm. Mình thì không được nhận nhưng biết đâu. Để mình làm đơn xem sao. Chán Mớ Đời 

Có người thắc mắc, hỏi ADU và JADU là gì. ADU viết tắc từ Accessory Dwelling Unit mà người Mỹ hay gọi là Mother in-law Unit, Granny flat,… người ta hay xây thêm một căn nhà nhỏ phía sau nhà để người Ô-sin ở hay mẹ vợ, mẹ chồng ở, để dễ chăm sóc vẫn giữ được sự riêng tư của mỗi người. ADU có thể được xây mới hoàn toàn hay sửa chửa lại một phần của căn nhà hiện tại như ga-ra, nhà kho…

Còn JADU được viết tắc từ Junior Accessory Dwelling Unit. Phần thuộc về căn nhà hiện tại nhưng có thể được chia ngăn ra độc lập với căn nhà chính. Thí dụ: một căn phòng lớn, có thể ngăn ra, xây thêm nhà bếp và trổ cửa ra ngoài. Mình thấy nhiều nhà người Việt tại Quận Cam làm kiểu này. Căn phòng chính (master bedroom), đã có sẵn phòng tắm riêng, chỉ cần gắn thêm cái bếp nhỏ, cửa đã có sẵn đi ra vườn sau. Chủ nhà ở đó, còn cho thuê phần còn lại, đi ngõ trước.

ADU có thể được xây cất như hình trên. 

Như đã nói trên, Cali cần 3.5 triệu căn hộ nên các dân biểu, thượng nghị sĩ tiểu bang, tư duy đột phá ra cho phép xây ADU, không cần phải làm chỗ đậu xe, nếu khoảng cách từ nhà đến bến xe buýt hay ga xe lửa, không quá nữa dậm. Trước đây, thành phố bắt phải xây thêm ga-ra đủ trò. Nay họ dẹp tiêu chuẩn, điều kiện này và các điều kiện khác giúp xây cất dễ dàng hơn.

Với những đạo luật mới từ năm 2021, người dân Cali có thể xây thêm một ADU và một JADU trên lô đất của căn nhà hiện tại. Tuỳ theo diện tích của lô đất. Điển hình một căn nhà 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm trên lô đất 6,000 sq ft. Chúng ta có thể xây một ADU riêng biệt phía sau, không quá 1,200 sq ft. Sau đó chúng ta dùng trường hợp kể trên, lấy một căn phòng (master) xây thêm cái nhà bếp nhỏ, trổ cửa ra ngoài, đi riêng. Phân còn lại còn 2,3 căn phồng với phòng tắm và nhà bếp thì cho thuê. Người thuê nhà đi phía trước, còn chủ nhà và người mướn ADU đi phía bên hông.

Vấn đề là đạo luật về ADU và JADU được thông qua nhưng không thực hiện được. Lý do là gặp các tiêu chuẩn, luật lệ của địa phương. Có nhiều nơi chống được xây thêm ADU. Đa số là khu nhà giàu. Có ông thầu khoán kể là nộp đơn xin xây ADU tại thành phố Thousand Oaks, bị bác đơn hết. Người dân không muốn mất giá trị khu vực họ đang ở.

Do đó các đại biểu mới thông qua các đạo luật SB 9 và SB 10 nhằm giải quyết vấn đề này. SB 9 cho phép chúng ta chia lô đất thành 2. Tối thiểu là 1,200 sq ft. Trên đó có thể xây một ADU hay một căn nhà với ADU hay JADU.

Căn nhà này ngay mặt đường, chúng ta có thể chia lô ra làm hai. Một bên xây một ADU, sau đó bán lấy tiền trả nợ ngân hàng. Căn nhà cũ thì ở hay bán ở nhà mới.

Đạo luật này khiến mình liên tưởng đến nhà một cô cháu. Nằm ở thành phố Garden Grove, ngay góc đường. Lô đất đâu 6,700 sq ft, có ga-ra tách rời. Cô cháu chỉ cần làm giấy tờ, chia lô đất làm hai. Sửa cái ga-ra lại và xây thêm phòng tắm và nhà bếp nối tiếp ga-ra. Bán miếng miếng đất được ngăn thành hai, có ga-ra và nhà bếp mới. Trả nợ ngân hàng, còn lại căn nhà cũ, hết nợ ngân hàng. Xong om  

Có nhiều người hỏi mình tốn bao nhiêu. Cái này khó trả lời vì xây nhiều thì tốn ít hơn xây nhỏ vì công và tiền đóng lệ phí cho thành phố và các học khu, công viên,…

Có nhiều tin tức và tài liệu về ADU nhưng kể ra đây thì hơi nhiều. Thêm nữa, tuỳ địa thế mỗi căn nhà và thành phố nên chỉ có thể giải quyết từng trường hợp. (Còn tiếp)

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn