Thị trường địa ốc Cali

Tuần này, mình sẽ được chương trình tài chánh của đài Little Sàigòn về đề tài này. Viết xuống đây đẻ khi họ hỏi thì biết đường trả lời. 

Hôm qua có người cháu bên vợ đến nhà hỏi mình có nên mua nhà trong thời gian này hay không. Anh ta vai vế cháu nhưng lại lớn tuổi hơn mình, cứ kêu chú xưng cháu thấy là lạ. Mình hỏi lý do mua nhà, anh ta nói là vợ chồng cô con gái muốn mua nhà nhưng lại sợ nhà xuống. Mình nói mua nhà để ở khác với mua nhà đầu tư.

Để ở là hai vợ chồng xây dựng một cuộc sống thoải mái, tạo dựng một mái ấm gia đình khác với mua nhà cho thuê. Nếu thích căn nào thì cứ mua mà ở để xây dưng mái ấm gia đình, khó định giá được, hạnh phúc gia đình là vô giá. Còn mua nhà cho thuê, nếu kiếm được căn nào được giá thì mua.

Có người từ Gia-nã-đại nhắn tin hỏi mình về mua nhà bên đó khiến mình thất kinh. Lý do là mình không biết gì cả về bên đó. Mình đọc đâu đó là thị trường địa ốc bên đó đang xuống. Ở Nam Cali thì mình còn hiểu được chút chút vì mỗi tuần đi ăn sáng với mấy tên chuyên gia địa ốc nên họ mớm mình tin tức về thị trường địa ốc ở đây. Nói chung thì không ồ ạt như năm ngoái, mùa hè nên vẫn còn người đi xem nhà mua vì con cháu đổi trường học.

Từ mấy tuần nay, thị trường địa ốc Cali bị đứng hình, không còn ào ào như trước, thiên hạ dành nhau, trả hơn giá bán rất nhiều, có khi lên đến 10%. Lý do là tiền lời mượn ngân hàng nhảy cái vèo lên 40% trong vòng 3 tháng cho người bình thường có lợi tức khá, còn người không có tín dụng tốt thì còn cao hơn. Có người quen kêu mình xem căn nhà ở Fountain Valley, chủ nhà đồng ý cho mình tiếp tục trả cái nợ của họ vì tiền lời rẻ nhưng họ bắt mình phải trả tiền vốn có họ đặt cọc khi mua nhà năm ngoái. Họ cho biết là rao bán cả 3 tháng nhưng chưa được.

Mình có người trả mua miếng đất của mình ở Moreno Valley, trong vòng 60 ngày phải xong thủ tục chuyển giao giấy tờ nên phải kiếm nhà để mua lại để tránh đóng thuế thì thấy thị trường địa ốc cali thấy đề cụm từ “mới giảm giá” khá nhiều. Mình có 3 tháng rưỡi để kiếm và 6 tháng để chung tiền nên chưa lo lắm. Hy vọng sẽ kiếm được mối ngon qua hè.

Thằng con nói mình may mắn bán được cuối năm ngoái mấy căn nhà ở những khu kém an ninh, để mua lại mấy căn ở gần nhà, khá hơn. Khi kinh tế suy thoái thì nhà ở khu kém an ninh mà người Mỹ gọi là vùng chiến tranh (war zone) sẽ bị lộn xộn trước. Người mướn sẽ bị mất việc, khó cho mướn. Anh chàng mua 1 căn nhà của mình mấy tháng trước, sửa chửa lại để bán, không biết đã có người mua chưa. Anh ta có chụp hình, gửi kêu đã tân trang xong. Thiên hạ mua nhà và ngân hàng chỉ xét xem khả năng của họ có thể trả được hay không vì trả thêm 40% thì hơi mệt. Mình nghe anh ta là đã có 5 người muốn mua, nay bỏ chạy hết. Buồn đời, mình kêu vào vườn mình chơi, anh ta hái bơ một thùng đem về cho vợ con.

Điển hình, căn nhà mình bán cho anh Mễ, hai tháng trước giá $450,000 nay sau khi bỏ vài chục ngàn để sửa chửa tân trang lại thì anh ta muốn bán giá $550,000. Thử làm tính xem:

Giá nhà $450,000 với tiền lãi là 4.5% cho 30 năm, đặt cọc 20% là $90,000, mượn $340,000. Thì mỗi tháng phải đóng mỗi tháng là -1,824.07/ tháng. Tiền thuế địa ốc là $600/ tháng, bảo hiểm là $100/ tháng tổng cộng là -$2,524/ tháng nay phải đóng thêm 40% là -$4,206.67. Xem như là phải đóng thêm $1,000/ tháng. Họ phải đi làm $1,500/ tháng, đóng thuế $500 mới còn lại $1,000. Xem như họ phải làm ra độ $5,000/ tháng trước khi đóng thuế để trả tiền nhà hay $60,000 lợi tức hàng năm. Vậy hai vợ chồng phải làm trên $180,000 mới được ngân hàng cho phép mua căn nhà này nếu họ không nợ tiền mua xe cộ để đi làm.

Nhà Cali khi mình ra đời, giá $7,900 nay 1 triệu đô. Đó là lạm phát Chán Mớ Đời 

Chính phủ của ông Biden muốn chống lạm phát nên đưa chương trình tăng tiền lời để thiên hạ bớt mua nhà, giảm bớt cơn sốt địa ốc. Bên Gia-nã-đại, nhà lên như điên, còn kinh hoàng hơn Hoa Kỳ, nay đọc báo WSJ thì họ cho biết nhiều nơi đã giảm 20%.

Hoa Kỳ mất trên 200 năm để nợ 7 ức đôla trong khi từ tháng 3 năm 2020 đến nay đã nợ thêm 7 ức đôla. Kinh hoàng. Con cháu mình sẽ trả nợ về số tiền thế hệ của mình mượn. Chán Mớ Đời 

Người bán nhà, để lâu trên thị trường nên nóng lòng, phải giảm giá để bán cho nhanh. Nếu một người giảm gía thì người khác cũng bắt chước và hạ giá thấp hơn theo lối cạnh tranh, khiến thị trường đi xuống . Được cái là địa ốc không đi xuống nhanh như cổ phiếu của thị trường chứng khoán nên từ từ theo quy trình. Chán Mớ Đời 

Theo tin tức mình đọc thì có đến 25% nhà đang rao bán trên thị trường đã phải hạ giá, khác với giá nhà lên như diều từ 2 năm qua. Đơn cử thí dụ của San Jose, Cali thì một căn nhà bình thường ở thời điểm tháng 5 vừa qua là $1,500,000. Lên 23.7% so với năm 2021, và năm 2019 thì mỗi căn nhà trung bình chỉ độ giá $1,090,000. Tiền lời của chính phủ lên nên bắt đầu loại thành phần muốn mua nhà lần đầu. Tuần trước, quỹ dự trữ liên bang tăng 0.75% tiền lời, cao nhất từ 1994 để giảm lạm phát.

Mình nhớ năm 2006, mình rao bán căn nhà giá $600,000 nhưng sau 1 tháng không có ai mua nên hạ giá xuống $550,000 thì có người mua vào ngày cuối cùng của listing, người mua cần làm 1031 exchange. Sau đó thì giá nhà lên đến $700,000. Mình bị đồng chí gái chửi là bán quá sớm. Khi bán hai vợ chồng cúng vái mệt thở nhưng sau đó thì đồng chí gái chửi mình. Đến năm 2008 thì banh ta lông hết. Mình mừng húm. Dùng tiền bán nhà, chạy ra mua nhà giá $25,000/ căn hay $50,000/ căn tối đa. Ông thần Obama bổng nhiên in tiền ra, cho vay rẻ như bèo khiến thị trường địa ốc lên lại. Chán Mớ Đời 

Gia đình mình sắp hội ngộ với toàn đại gia đình từ Việt Nam, Pháp quốc tại Dubai sau đó sẽ ghé Thổ NHĩ Kỳ trong vòng 2 tuần. Thổ NHĩ Kỳ cứ để lạm phát lên như điên, không hạ giảm tiền lời. Mình không rõ nguyên nhân lắm, để qua đó hỏi han xem. Lạm phát bên đó nghe nói lên đến trên 72%. Do đó sẽ đem tiền đôla đến, không đổi ra tiền của nước sở tại sớm. Lạ một điều là mấy côngty du lịch ở Thổ Nhĩ Kỳ, cứ kêu nếu trả bằng tiền tươi thì bớt tiền. Mình thì kêu cứ trả bằng thẻ tín dụng để mình còn khai thuế.

Thông thường khi bán nhà, 1/3 người bán đều chấp nhận xuống giá khi người trả giá. Khi thị trường nóng lên thì xuống 25% nhưng thị trường địa ốc Cali thì khác lạ. Lý do là không có nhà để mua. Theo chính phủ Cali thì cần đến 3.5 triệu căn hộ cho 40 triệu dân Cali. Thường chúng ta quên dân số ma, 5.5 triệu người di dân bất hợp pháp hiện đang sống tại Cali.

Các tay địa ốc đề giá bán ít hơn giá thị trường một tí khiến thiên hạ ham chạy lại và bắt đầu trả giá cao hơn giá bán rất nhiều. Đó là mánh bán đấu giá. Từ 2 năm qua, người bán đưa giá quá đắt so với thị trường nhưng vẫn có người sẵn sang mua như những năm 2006.

Thiên hạ ngưng tìm nhà. Mình đoán là sau mùa hè, thiên hạ hết tìm nhà vì trẻ em đi học lại thì giá nhà sẽ xuống như mùa thu lá bay. Theo công ty địa ốc Redfin thì hiện nay có đến 21% người bán hạ giá. Tỷ lệ này cao tương đương với năm 2015.

Nói vậy chớ ở Cali chưa đến nổi tệ như các tiểu bang khác nhưng giá nhà không lên nữa. Phải xem qua tháng 8, khi học sinh đi học lại, người Mỹ không còn đổi nhà nữa để xem. Thông thường ở Cali người ta mua nhà, đổi nhà từ tháng 4 đến tháng 8. Lý do là con học lên cấp trên, có thể phải đổi trường học, xa nhà hơn nên họ mua nhà cho gần trường để đưa đón dễ hơn.

Ông Flipper (người mua giá rẻ, tân trang lại để bán kiếm lời), mua mấy căn nhà của mình thì kêu đang kẹt căn nhà mua cách đây 2 tháng. Ông ta nói có 5 người muốn mua nhưng nay chỉ còn 1. Hy vọng sẽ thông suốt cho anh ta. Hai tháng qua đã tốn trên $50,000 để sửa chửa, sơn phết lại, thêm đóng bảo hiểm, thuế. Lạng quạng công ty bảo hiểm không tiếp tục bảo hiểm vì nhà trống quá 30 ngày, rất nguy hiểm. Dân chơi có thể phá cửa sổ mới, nhày vào ở trong đó, phải mất thời gian có thể lên đến 1 năm mới đuổi ra.

Theo nghiên cứu thường niên của đại học Chapman của Quận Cam thì vào hè năm 2023, giá nhà của Quận Cam từ $1.03 triệu sẽ xuống độ $891,000, hay giảm 14%, các thương vụ mua bán sẽ giảm 20%. Một đặc điểm là công ăn việc làm được gia tăng thêm 81,000 vào năm nay. Vấn đề là các công ăn việc làm này trong ngành du lịch nhiều hơn vì COVID-19 nên họ cho nghỉ việc khá nhiều, nay du khách bắt đầu đến viếng Disneyland và các khu giải trí khác.

Ngoài ra từ 4 năm qua, số cư dân Quận Cam thuyên giảm 6,000 người hàng năm vì nhà cửa quá đắt đỏ. Mình theo dõi sự nghiên cứu của đại học Chapman này từ 30 năm qua để xem dự đoán về kinh tế Quận Cam nhất là nhà cửa. Ông giáo sư nổi tiếng đã qua đời nhưng vẫn có những giáo sư khác tiếp nối công việc này nên hơi lo. Chắc phải mua vàng cho chắc ăn vì một khi FED giảm tiền lời thì cha con lại chạy đi mua vàng. Dạo này tiền lời lên nên vàng hơi xuống nên mình mua được một ít.

Lấy thí dụ một căn nhà trung bình ở Quận Cam giá $760,000, đặt cọc 20% thì đầu năm nay, người mua phải trả tiền nợ ngân hàng là $3,493, kiêm tiền thuế và bảo hiểm. Đến tháng 3 thì tiền lời lên nên phải trả thêm $506, tháng 4 thì trả $655 và tháng 6 lên đến $1000 là $4,428.

Mình tính đi chơi cho hết năm nay. Tháng 7 này đi Dubai họp mặt gia đình rồi ghé qua Thổ Nhĩ Kỳ chơi thêm 2 tuần. Tháng 9 thì tập dợt để leo núi kIlimanjaro, sau đó sẽ lên San Jose vì đồng chí gái có họp mặt với mấy người bạn xưa. Hy vọng gặp lại vài người bạn trên đó. Leo núi Kilimanjaro xong thì mình sẽ đi Ai Cập 10 ngày. Tháng 11 sẽ đi Puerto Rico để học về luật lệ, thuế vụ. Sang năm thì sẽ về Việt Nam leo Sơn Đòng rồi tính sau.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn