Mình được mời nói chuyện về đề tài xây ADU và JADU trên đài truyền hình Little Sàigòn nên viết sẵn để khi bị hỏi thì có thể trả lời. Lý do tiểu bang Cali cho phép xây cất ADU và JADU, xem thử xây cái này có lợi hay không về mặt tài Chánh. Thêm phần tìm thầu khoán để không bị lừa đảo, mất tiền lại mang tật. Xin xem hai tập video.
Ai muốn tìm hiểu thêm thì đọc blog của mình giải thích rõ hơn vì chỉ có 18 phút trên đầu nên khó giải thích rõ ràng.
Năm 2017, tiểu bang Cali ra các đạo luật SB 1069 + AB 2299 nhằm giải quyết tình trạng khan hiếm nhà cửa tại Cali. Địa ốc ở Cali quá đắt so với các nơi khác của nước Mỹ; một căn nhà nhỏ bé gần L.A., giá trên 1 triệu đô, chưa kể vùng Thung Lũng Vàng ở Bắc Cali.
Ngày nay, người ta khuyến khích các nhà đầu tư xây các chung cư cho mướn hơn là các nhà riêng để bán cho dân Cali như thời tổng thống Bush con, có đến 67% người Mỹ sở hữu một căn nhà, khiến banh ta-lông hết vì các tài phiệt cho mượn tiền bậy bạ để hốt tiền nhiều quá.
Sự thiết kế đô thị ở Hoa Kỳ đang thay đổi. Thay vì xây dựng thêm các vùng ngoại ô như sau đệ nhị thế chiến, nay họ muốn tái lập lại các trung tâm thành phố cũ nên chính phủ liên bang ra luật các vùng “opportunity zones”, tái phát triển các trung tâm cũ của thành phố để được miễn thuế.
Mình có mấy miếng đất nằm trong vùng này, tính để xây chung cư cho thuê. Sau 10 năm thì bán và không bị đóng thuế tiền lời.
Do đó mới có luật thuế vụ mới của ông Trump ban hành năm ngoái, không cho phép khấu trừ các chi phí về mua nhà cửa để ở như trước, bù lại họ gia tăng mỗi người được khấu trừ vào lợi tức $12,400/ năm, 2 vợ chồng được $24,800/ năm. So với các tiểu bang khác thì tốt nhưng ở Cali thì không tốt lắm vì tiền thuê nhà khá đắt.
Tiểu bang cho phép xây thêm một căn hộ nhỏ sát căn nhà đang ở, hay tách riêng trong khuôn viên của miếng đất. Căn hộ này có thể được cho thuê hay cho người thân của gia đình ở.
ADU thường được gọi trước đây là Granny Quarter hay Mother-in-law quarter. Người ta xây căn này cho mẹ vợ ở để có thể chăm sóc nhưng bà mẹ vợ cũng được tự do, có một không gian cách biệt, không chung đụng với gia đình con cháu.
Sau 3 năm, chương trình không thành công vì các sắc lệnh địa phương của các thành phố (ordinance) khiến không thực hiện được cuộc cải cách về bất động sản tại Cali.
Nguyên nhân chính:
1/ Chỉ dành riêng cho những chủ nhà đang ở căn nhà đó còn nhà cho thuê thì không được xây thêm ADU.
2/ Các thành phố bắt buộc khoảng cách giữa căn ADU và ranh giới của lô đất quá xa như 20 feet ở phía sau nhà mà đa số các khu nhà xây sau năm 1960 đều có khoảng cách tránh hoả hoạn và giữ phạm vi riêng tư là 20 feet.
3/ Phải xây thêm ga ra cho căn hộ này. Ngoài ra còn bị các H.O.A. không cho phép, thêm phải tường trình trước hội đồng nghị viên thành phố, hàng xóm xung quanh bò lại, lên tiếng chống đối, không cho phép đủ trò vì sợ làm mất giá trị tài chánh của khu nhà của họ.
Để tiếp tục chương trình này, quốc hội tiểu bang bổ túc thêm các đạo luật trước đây để xoá bỏ các điều lệ, sắc lệnh của thành phố cũng như các H.O.A…. là khoảng cách chỉ có 4 feet thay vì 20 feet như các sắc lệnh của thành phố địa phương đưa ra từ mấy chục năm qua để tránh người ta xây thêm để tránh nạn xe cộ đậu ngoài đường nhiều….
Chi tiết mới có hiệu lực đến năm 2025, cho phép các chủ nhà cho mướn có quyền xây thêm ADU và JADU, không chỉ dành riêng cho người chủ nhà đang ở như trước đây mà nhà cho thuê cũng được phép làm thêm mấy căn hộ ADU hay JADU để giải quyết phần nào vấn đề nhà ở ở Cali.
ADU và JADU là gì?
ADU (Accessory Dwelling Unit) là một căn hộ nhỏ có thể xây tối đa đến 1,200 sq.ft, 50% diện tích của căn nhà đang ở. Ngoài ra cũng trên lô đất người chủ nhà có thể xây thêm JADU. JADU viết tắt của Junior Accessory Dwelling Unit.
Điển hình cái ga ra, hay phòng khách mà người ta không dùng nhiều có thể chuyển đổi thành JADU, chỗ ở cho một cặp vợ chồng, không cần phải có cầu tiêu buồng tắm riêng, có thể sử dụng phòng tắm trong nhà. Theo luật Cali thì thông thường, 1 phòng ngủ được phép ở 2 người và thêm 1 người con. Xây 2 phòng ngủ thì có 6 người được ở.
ADU thì phải có buồng tắm riêng và nhà bếp nhỏ vì không liên thông nhà chính. Đặc biệt là không cần xây thêm ga ra. Lý do là ở gần trạm xe buýt hay ga xe lửa thì không cần xe nên không phải làm thêm ga ra xe như các sắc lệnh của thành phố.
Người Việt mình hay có màn cho thuê ga ra hay làm lậu bít mấy cái tường của patio để cho thuê, nay với luật mới này thì cứ làm giấy tờ hoán chuyển thành JADU, để cho thuê hợp pháp và lỡ bị hỏa hoạn thì sẽ được hãng bảo hiểm đền. Nhà nào rộng, có phòng khách không xài thì ngăn lại luôn, cho thuê kiếm thêm tiền trả tiền nhà bank.
Tóm lại trên một mảnh đất, có thể vừa xây thêm một ADU và chuyển đổi 1 phần của nhà chính thành JADU.
Mình tính khi nào đồng chí gái về hưu thì sẽ xây một ADU ở căn nhà đầu tiên mình mua ở khu Little Sàigòn, hiện đang cho thuê. Phía sau có đất khá rộng, có thể xây thêm 2 phòng ngủ 1 phòng tắm. Sáng có thể đi bộ ra Bolsa uống cà phê, khỏi cần lái xe cho mệt.
Có lợi khi xây ADU cho thuê?
Vì chính phủ không cho khấu trừ tiền chi phí như nợ ngân hàng, thuế bất động sản,.. nên chúng ta cần xây thêm ADU hãy JADU để có thể khấu trừ 1 phần các chi phí liên quan đến việc thuê nhà như nợ ngân hàng, thuế bất động sản, bảo hiểm,...
Thí dụ:
Một cặp vợ chồng về hưu, có căn nhà đã trả hết nợ (Free and Clear). Căn nhà trị giá $688,000. Tiền lời nay là 3% thì nên tái tài trợ lại cho 30 năm, tiền lời 3% và lạm phát là 3%. Xong om
N | I/Y | PV | PMT | FV |
360 | 3 | 400,000 | -2,318.82 |
|
Theo luật, trên 55 tuổi thì mình có thể giữ được cái thuế bất động sản đang trả dù nhà có được tân trang lại nên không ngại bị tăng thuế, cũng nên xem xét lại vì mỗi quận, thành phố có sắc lệnh khác nhau.
Tái tài trợ căn nhà với $550,000, bỏ túi. Bỏ ra $150,000 xây cái ADU phía sau, rồi cho mướn căn nhà phía trước với giá $3,050/ tháng. Hai vợ chồng ở căn ADU, còn dư lại $400,000, đừng cho con cháu biết, chúng sẽ xin. Mình có quen một chị ở gần nhà, chồng chết hay ly dị chi đó, bán nhà để khỏi phải chăm sóc căn nhà to đùng, thằng rể xin tiền, không cho, kêu là tiền hưu trí, thế là nó không cho gặp cháu ngoại. Chán Mớ Đời
Dùng tiền đó, hai vợ chồng đi du lịch bên tây bên tàu trong khi nhờ Sơn Đen xây ADU cho. Vẫn rẻ hơn là đi mua một cái Mobile home, khu Bolsa giá cả $100 ngàn, trả tiền đất $1,500/ tháng.
Tiền tái tài trợ được lấy ra, không phải đóng thuế mà người Mỹ thường gọi là “tiền ma” (phantom money) mà tiền lời lại được khấu trừ thuế.
Căn nhà trị giá $688,000. Trừ tiền đất ra, căn nhà được khấu hao $550,000 cho 27.5 năm hay $20,000/ năm.
Tiền lời hiện tại là 3%, nếu tái tài trợ lại thì phải trả -$2,318.82/ tháng, thuế má, bảo hiểm đủ trò được cho $3,000/ tháng. Xem như huề vốn. Mỗi năm tăng 5% tiền thuê nhà.
1/ Cho Thuê ADU:
Khấu hao được $550,000/ 27.5 năm = $20,000.
Hàng tháng được an sinh xã hội, 2 vợ chồng cho trung bình $4,000 hay $48,000/ năm. Chính phủ cho khấu trừ $12,400/ người, 2 vợ chồng là được trừ $24,800, còn lại lợi tức phải đóng thuế là $48,000 - $24,800 = $23,200 (hình như chỉ đóng thuế trên 50% số tiền nhận được của an sinh xã hội).
Được xem là chế độ nghèo, không phải đóng thuế nhiều vì không phải lợi tức tích cực (active income), nhiều khi được cho thêm tiền nữa. Mình có quen anh kia, rất sốt sắng khai thuế lợi tức hàng năm, không đi làm, chỉ nhận tiền an sinh xã hội,… nghe anh ta nói là nha thuế vụ, gửi về một chi phiếu gần 1 ngàn đô vì được xem là hộ nghèo.
Thêm được phần khấu hao tài sản $20,000/ năm thì có thể rút tiền quỹ 401(k) hay IRA ra thêm $20,000 (tiền khấu hao), xem như có $68,000 sống một năm thoải mái, đi chơi vì không phải đóng thuế tiểu bang và liên bang. Chưa kể $400,000 tiền ma, được chia ra 20 năm để đi du lịch, du thuyền 5 châu 4 bể.
Nếu ai đã lỡ giúp con cái học xong đại học, không còn tiền hưu trí nữa thì dùng số tiền $400,000 bỏ vào Vanguard, rồi mỗi năm rút ra $20,000 thêm để sống, cũng kéo dài thêm 30 năm. Để hôm nào mình sẽ làm tính các trường hợp khả dỉ với một căn nhà khi về hưu.
Tìm thầu khoán chân chính?
Xây cất ngày nay rất khó khăn từ khi đảng Dân Chủ nắm chính quyền hoàn toàn tại tiểu bang Cali. 50% ngân quỹ các thành phố đều xử dụng để trả tiền hưu cho các nhân viên hành chánh, cảnh sát và cứu hoả. Có nhiều cảnh sát trưởng về hưu lãnh 1 triệu đô la/ năm nên họ bắt đóng thuế đủ trò. Lý do đó mà đảng Dân Chủ không muốn cải tổ ngành cảnh sát sau vụ ông mỹ đen bị đè nghẹt thở vì sợ mất phiếu.
Vấn đề xây cất thì khá phức tạp so với thời mình dọn về Cali. Thứ nhất là giấy tờ, nộp bản vẽ,.. Luật lệ ra nhiều để kiểm soát đủ trò nên tốn rất nhiều thời gian và tiền bạc rồi đến tìm người thầu khoán khả tín để xây căn ADU, nhanh gọn.
Có dạo mình mua một căn nhà bị cháy rồi đập ra xây lại. Trước khi mua, mình đã vẽ xong xuôi hết, Planning Department chấp thuận. Mình tưởng là sẽ xây trong vòng 2 tháng sau khi mua căn nhà. Ai ngờ phải mất đến 7 tháng mới xong giấy tờ và đóng tiền khá bộn.
Thành phố bây giờ sợ bị thưa kiện trong tương lai nên họ bán cái cho các công ty kỹ sư ở ngoài lo phần xem xét bản vẽ, có gì thì bảo hiểm nghề nghiệp của họ đền, thành phố phủi tay. Kỹ sư thành phố chỉ có nhiệm vụ liếc sơ sơ lãnh lương do dân đóng thuế. Do đó tiền xem xét bản vẽ rất đắt và mất nhiều thời gian.
Bọn kỹ sư được thành phố khoán lại, chúng không được gặp mình nên cứ viết giấy kêu sửa đổi rồi chúng cứ làm vài lần như vậy để kiếm thêm tiền tăng ca. Phải đóng thuế thêm, tiền thư viện, trường học, hùm bà lằng.
Mình xây căn nhà 2 lầu, ga ra 2 xe chỉ tốn có 6 tuần lễ từ khi đào móng đến khi người mướn nhà dọn vào, nhưng lại mất đến 7 tháng trời để xin giấy phép. Xin nhắc lại chỉ có 6 (sáu) tuần lễ.
Lý do chính mà thầu khoán làm nhà rất lâu, kéo thời gian là vì họ nhận nhiều công trình quá. Khi họ làm căn thứ 1 thì phải làm vui lòng căn thứ 2, 3, 4,…nên phải cho thợ đến làm sơ sơ nên kéo dài thời gian. Nhất là thầu khoán là thợ chính lại càng ngọng.
Phần họ không rành tiếng anh, luật lệ xây cất. Thanh tra của thành phố đến thì họ không hiểu tiếng anh hay luật xây cất vì luật tiểu bang và luật thành phố khác nhau. Mình vẽ nên mình hiểu rõ mấy vấn đề này nên dễ nói chuyện với thanh tra thành phố. Có gì thì mình sửa bản vẽ tại chỗ.
Mình chỉ nhận 2 công trình một lần nên xây rất nhanh. Nhất là công trình của mình thì mình dốc toàn lực để làm cho nhanh. Khách hàng thì mình chọn lựa, không phải ai mình cũng nhận vì gia chủ tử tế thì dễ làm việc còn gia chủ mà muốn ép chèn để thu lợi cho mình thì nên tránh, khỏi lộn xộn về sau. Mình có nhà cho thuê nên không cần phải làm thêm tiền. Thêm tiền thì càng đóng thuế nên bị vợ la hoài vì mình từ chối xây nhà cho thiên hạ rất nhiều.
Nay với luật mới, mình có thể xin phép thẳng từ thủ đô Cali, Sacramento nên mình đang dự định xây 218 căn hộ bằng nhà tiền chế ở trên Riverside. Họ chỉ xây tại xưởng rồi đem lại công trường rồi cho cần cẩu lên, ráp lại, không cần phải đợi thanh tra thành phố hay các công đoàn lao động làm khó dễ.
Ngày nay, người ta xây các chung cư đến 4 tầng đều sử dụng nhà tiền chế hết, vừa rẻ vừa nhanh. Chỉ cần nộp bản vẽ cho tiểu bang Cali là xong. Thành phố chỉ cho người đến thanh tra các đường nối điện nước, cống rãnh thôi, không cần phải thanh tra bên trong hay phần xây cất bên ngoài. Có thể tiết kiệm thời gian rất nhiều và tiền bạc.
Trường hợp ADU thì kêu người vẽ ADU xong thì chỉ cần người ta đóng ở xưởng xong, đem cần cẩu đến, bốc từ ngoài đường, đặt lên cái móng đã làm sẵn, được thành phố đến thanh tra rồi. Xong om
Có người hỏi mình làm sao để kiếm được thầu khoán khả tín. Mình kêu; hỏi vớ vẫn, Mù à vì mình đang đứng trước mặt. Chán Mớ Đời
Vấn đề là mình không thích làm cho thiên hạ. Mình từ chối xây nhà cửa cho thiên hạ khá nhiều khiến vợ cứ la. Bạn bè giới thiệu nhưng mình từ chối. Nếu không thì mình đã giàu to vì nhiều người gọi lắm. Có tiền rồi không biết làm gì, đâm sinh ra tật xấu, phá nát gia can.
Cách đây 20 năm, có người bán cho 5 mẫu đất, có thể xây 40 căn nhà. Mỗi căn lời $50,000 nhưng cuối cùng mình không làm vì phải xa vợ con. Cuối tuần mới gặp, sau này lời mấy triệu nhưng về nhà con cái biến đồng chí gái thành “thiếu phụ Bôn Xa”, chỉ bóng trên tường là bố là mệt.
Làm cho người Mỹ thì mỗi lần họ muốn làm thêm thì mình tính thêm tiền trong khi người Việt cứ xin xỏ, hay nhờ làm thêm không trả tiền, nên làm cho người Việt là đói. Chán Mớ Đời.
Người xưa hay nói làm ruộng thì ra, làm nhà thì tốn. Khi mình đến tiệm MacDonald để mua hamburger thì người bán hàng lúc nào cũng hỏi thêm có cần nước uống và khoai tây chiên thêm không. 90% là thực khách mua thêm.
Làm nhà cũng vậy, tên thầu khoán nào cũng biết là sẽ bày chủ nhà làm thêm đủ trò nên lấy rẻ để ký hợp đồng. Sau này, họ chặt đẹp lại.
Đa số các thầu khoán chỉ tính đại khái 1 sq.ft giá $200 rồi họ nhân lên rồi tìm cách làm thêm để vớt tiền thêm sau này. Khi đã leo lên lưng cọp thì chỉ có lạy trời khấn Phật cho mau. Thợ đòi bao nhiêu là cứ đưa.
Có nhiều thầu khoán không có kinh nghiệm, tính toán phần mềm nên cứ tính đổ đồng nên khi dụng trận thì thấy lỗ nên bỏ chạy khiến chủ nhà chỉ biết khóc. Thưa kiện thì họ không có nhà cửa, tài sản thì bù trớt.
Thí dụ: một căn phòng dài 12 feet x 12 feet tuy rộng hơn căn phòng 11 feet x 11 feet nhưng trên thực tế, xây căn phòng nhỏ giá đắt hơn căn phòng lớn. Lý do là kích thước ở Hoa Kỳ đều theo số chẳng, gỗ được cưa và bán với chiều dài 8, 10, 12, 14,…feet.
Nếu xây 11 feet thì phải mua gỗ dài 12 feet, thuê thợ cắt đi 1 foot rồi phải tốn tiền đem quăn nên tiền công nhiều hơn.
Làm nghề thầu khoán
Mình vào nghề thầu khoán cũng tình cờ. Dạo ấy đi làm kiến trúc cho một công ty chuyên vẽ các khu nghỉ dưỡng ở Mễ Tây Cơ và Thái Lan. Có cô em dâu của anh rể mình, nhờ xem thợ của cô ta mướn còn mình thì xem thanh tra phê chuẩn gì để hoàn thành 2 căn phòng ngủ mới. Trưa và cuối tuần mình chạy ra xem.
Cô này mướn ông thầu khoán nào, làm giữa chừng, lấy tiền rồi bỏ đi vào mật khu làm kháng chiến chi đó nên đành mướn thợ vịn đến làm cho xong. Thợ vịn gốc Hải Phòng nên nói ngọng, tiếng Anh không biết nên thanh tra thành phố đến đã ngọng lại ngọng thêm. Hai bên không hiểu nhau nên thời gian kéo dài khiến ông thợ vui vì được trả công nhật nên cứ tà tà làm tới sửa lui.
Sau vụ này có ông thợ gọi mình nhờ giúp ông ta học lấy bằng thầu khoán. Dạo ấy chưa có trường dạy đi thi lấy bằng thầu khoán, có người thông dịch viên như bây giờ nên thiên hạ rớt như sung. Mình kèm ông ta miễn phí nhưng rồi mình ghi tên đi thi chung luôn. Mình đậu ông ta rớt. Chán Mớ Đời
Dạo ấy chưa có vụ thi dùm, ghi danh đi thi và có người thông dịch, chỉ cần trả cho trường dạy 1 số tiền là họ lo hết, bảo đảm đậu dù không biết tiếng anh tiếng u gì cả. Cho nên rất nguy hiểm khi giao tiền cho những nhà thầu không rành cách làm ăn ở Hoa Kỳ nhất là không rành anh ngữ.
Rồi có người quen nhờ vẽ nhà, vẽ cửa rồi họ biết mình có bằng thầu khoán nên nhờ xây luôn đến giờ. Người này giới thiệu người kia nên riết mình chán, không nhận nữa.
Ở Hoa Kỳ, có cái hay là khi thành lập một công ty thì có sách chỉ dẫn xây dựng một thương nghiệp hay có cơ quan SBA, giúp đỡ. Toàn là những ai đã về hưu rồi họ truyền dạy lại các kinh nghiệm của họ.
Mình có thử vài cách nhưng cuối cùng thì chọn phương cách, vừa giúp mình và khách khỏi bị lộn xộn khi làm việc chung. Nếu họ không chịu thì mình từ chối làm việc với họ ngay. Trong thương mại cũng như cuộc tình, cưới nhau thì dễ mà bỏ nhau thì khó, do đó cần phải xem xét người khách hàng hay thầu khoán cho kỹ để khỏi bị lộn xộn sau này.
Mình nói với khách hàng là trước khi lập gia đình thì ông bà phải đi chơi để tìm hiểu nhau và khi đã thấy thời cơ chín muồi, mới ký giấy kết hôn. Làm nhà cũng vậy, phải có thời gian tìm hiểu nhau trước khi ký giao kèo xây nhà. Chủ nhà và mình chỉ biết nhau qua bạn bè thôi nên cần tìm hiểu cho kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng xây nhà.
Mình luôn luôn làm theo 2 giai đoạn:
1/ vẽ và xin phép thành phố: phần này xem như là hẹn hò đi chơi với nhau, đả thông tư tưởng.
2/ ký hợp đồng để xây nhà: ký giấy tờ kết hôn.
Lý do mình cần giai đoạn 1 để xem xét chủ nhà ra sao, tính tình có hay thay đổi hay không. Nếu biết họ cứ thay đổi ý kiến thì khi xây nhà là ngọng, xây xong họ đổi ý kiến rồi phải phá làm lại, cãi vả đủ trò, thưa kiện,…
Nếu thấy họ đàng hoàng thì mình sẽ cho giá mình xây, nếu họ không thích thì có thể đi kiếm thầu khoán khác.
Cái hay của giai đoạn này là họ có thể kêu các thầu khoán để rao giá thì có thể cho giá theo bản vẽ đã được thành phố chập thuận. Do đó không có trò cãi cọ vì phải làm theo bản vẽ được thành phố chấp thuận nếu không thì không lãnh tiền.
Có nhiều khách hàng thuê mình vẽ xong thì mình từ chối khéo là bận, phải đợi 6 tháng. Ít ai muốn đợi nên họ tìm thầu khoán khác. Có lần mình vẽ xong thì kêu bận. 2 năm sau, tình cờ gặp lại khách hàng, hắn kêu : biết vậy tao đợi mày vì nhà tao cả năm nay chưa xong, mà tên thầu khoán ngưng làm, biến mất. Chắc tao phải thưa thằng thầu khoán. Mình nhớ vợ chồng anh ta muốn ở nhà trong thời gian xây cất, để tiết kiệm tiền thuê trọ nhà khác. Cái này, cho mình tiền thêm cũng không dám thầu. Đi làm về, bụi bặm cả mấy tháng trời, họ sẽ bực mình rồi cãi cọ.
Có người dỡ hơi đợi mình 6 tháng, sau đó mình kêu bận họ lại đợi thêm 6 tháng đành xây cho họ. Thật ra mình không muốn có nhiều công trường vì có con dại nên phải lo cho chúng. 2 giờ chiều là nghỉ làm, về lo cho con, ăn uống, đi bơi, làm bài tập đến tối. Nhìn lại thì mình may mắn, có thời gian bên con khi chúng lớn lên thay vì cứ đi làm cố mạng rồi con cái không hiểu nhau.
Có bà khách mỹ kêu là khi mình nói xây xong trong 3 tháng thì bà ta cười, cho mình nói xạo. Bà ta dự định là 1 năm như bạn bè của bà ta. 3 tuần lễ xong thì bà ta có thể dọn vào, chỉ đợi thêm một tháng cho Stucco khô thì mới dám gọi thanh tra thành phố đến thanh tra lần cuối. Sau đó bà ta đi rao mình cho bạn bè nên kiếm được khá nhiều khách hàng.
Phần thứ 2 thì mình chấp nhận xây thì ký giao kèo khác. Giải thích rõ ràng, sử dụng vật liệu gì, hiệu nào để khỏi phải đỗ lỗi cho nhau sau này. Khách hàng có trong đầu cái phòng tắm toàn đồ xịn như ở khách sạn 5 sao nhưng giá họ muốn trả như bèo nên khi gắn đồ Home Depot vào là cãi vã ngay. Do đó trong bản vẽ phải ghi chú đủ hết. Còn không thì mình cho họ cái trang nhà của thầu khoán Cali. Để họ lên đó xét tên tuổi của thầu khoán, coi có đúng họ không, bằng còn hiệu lực,… thà không xây còn hơn gặp người lộn xộn, cãi nhau, ra toà mất công.
Lý do là có lần một ông Việt Nam nào gọi mình nói tại sao không làm cái nhà của ông ta cho xong. Mình nói tôi có biết ông là ai đâu mà làm với không làm. Mình chỉ có 2 khách hàng là người gốc Việt, làm không lời. Mình kêu lên trang nhà của Cali, xem có đúng là tên hay không thì ông ta nói tên khác, địa chỉ khác,…. Chán Mớ Đời
Có nhiều người muốn tiết kiệm tiền nên hay mướn Handyman để làm nhà, sửa nhà cho họ. Cái này rất nguy hiểm vì trong nghề xây cất, tai nạn xảy ra hàng ngày, thợ cưa đứt tay, té từ trên mái nhà xuống,…là chủ nhà phải đền. Luật sư chỉ kiện thằng có tóc.
Nếu mình trả lương một giờ $250 cho thợ thì phải trả bảo hiểm Workers’ Compensation cho thợ là $150. Xem như là trả $400/giờ. Do đó tiền xây cất rất đắt, còn đa số thầu khoán không mua bảo hiểm này nên lỡ có chuyện gì là chủ nhà ôm hứng hết. Có lần mình leo lên mái nhà đóng Đinh, bị trượt chân té xuống, may là mình có đeo dây an toàn nên được kéo lại nếu không cũng gẫy vai hay chân.
Do đó, không bao giờ làm nhà mà đứng tên ra xin giấy phép. Khi xin giấy phép thì thành phố bắt thầu khoán giao tờ giấy của công ty bảo hiểm.
Theo luật Cali thì khi ký giao kèo thì tiền nộp (Deposit) chỉ có 10% và không quá $1,000 (1 ngàn). Thí dụ hợp đồng là $400,000 nhưng tiền Deposit khi ký giao kèo chỉ được lấy $1,000. Ai mà lấy nhiều hơn là vi phạm luật. Khi ra toà là ngọng, có lỗi ngay không cần phải giải thích nhiều dù cho mình có đúng.
Mỗi lần thay đổi phần gì trong hợp đồng thì phải ký cái “change of order”, chủ nhà giữ một bản, thầu khoán giữ một bản. Làm như vậy thì mọi chuyện sẽ thông suốt. Xong công trình, chủ nhà sẽ giới thiệu thêm khách hàng.
Trong cộng đồng nào cũng có thầu khoán xấu và tốt. Do đó đừng bao giờ tìm thầu khoán rẻ vì lỡ có chuyện là mình lãnh đủ. Tìm nhà thầu có mua bảo hiểm tai nạn cho công nhân vì lỡ té, bị thương thì mình không bị lãnh đủ.
Tiền nào của nấy nên thận trọng tìm thầu khoán khi làm nhà vì gặp người đàng hoàng thì sẽ nhanh còn không thì sẽ khóc vì “thầu khoán cứ hẹn nhưng đừng đến” vì cần tiền thì họ nhận đại rồi tính sau.
Có anh kia quen, hỏi mình xây thêm nhà giá bao nhiêu. Mình cho giá thì mặt anh ta tím dần sau này gặp lại thì anh ta kể. Thầu khoán vớt 50%, đổ xong cái móng rồi kêu phải đợi 30 ngày cho xi măng khô rồi về Việt Nam kiếm chân dài, không bao giờ trở lại. Chán Mớ Đời
Đó là nhà riêng, còn có vụ xây chùa cũng bị nhà thầu bỏ chạy. Dạo mình ở New York, có vẽ chùa cho một gia đình Phật tử ở Connecticut, rất đẹp trên một cái đồi đẹp nức nở. Có 12 ông thượng tọa, đại đức khắp nơi về làm lễ đặt viên đá đầu tiên.
1 trong ông thầy nhớ mặt mình khi mình dọn sang Cali. Ông thầy kêu mình vẽ chùa xây cho ông ta nhưng mình bận nên trốn vì có gia đình nên không thích làm “chùa”. Khi bố vợ mình qua đời thì ông thầy này lại làm lễ thì nhận ra mình, kêu đứng đó không được chạy đi đâu.
Hoá ra thầy nhờ ai xây chùa cho thầy, họ bỏ giữa chừng chạy dài. Nhờ thợ vịn đến làm nhưng không hiểu tiếng anh nên ngọng. Mình đến xem, sửa lại bản vẽ cho hợp với cái chùa đang xây vì khác bản vẽ. Rồi kêu thợ làm cho thầy được thanh tra thành phố ký giấy chứng nhận 1 tuần trước lễ Vu Lan khiến thầy mừng quá. Sau đó mình cũng trốn luôn không trở lại chùa nữa. Lâu lâu đi đám ma bà con bên vợ thì có gặp thầy.
Chán Mớ Đời
Nhs
