Hôm qua, mình và đồng chí gái chạy lên vùng phía bắc Los Angeles để xem khu phố thương mại đang mua trước khi nộp tiền cho chủ bán. Đây là lần đầu tiên mình mua một cơ sở thương mại nên hơi run nhất là số nợ trên 3 triệu đô trả trong vòng 25 năm tới.
Cách đây 6 năm, có ông chuyên viên địa ốc hú mình kêu có miếng đất 5 mẫu anh, trên đó có 5 căn nhà muốn mua không, mình hỏi chủ có cho vay lại không? ông ta kêu có vì biết mình chỉ mua loại nhà theo phương thức này. Miếng đất này thuộc vùng Moreno Valley, một khu vực kém an ninh mà đi học thương mại thì người ta khuyên không bao giờ mua nhà đầu tư tại các vùng này. Họ gọi vùng Chiến Tranh.
Có lần mình đi hội thảo địa ốc hàng năm về vùng Riverside, thì có mấy ông tổng giám đốc ngồi chung bàn ăn cơm, kêu là muốn xây cất ở vùng Moreno Valley mà thủ tục hành chánh quá lâu. Mình ngạc nhiên hỏi thêm thì được biết vùng này đang dự định xây cất các khu chứa hàng có thể tạo thêm 40,000 công ăn việc làm khiến mình tò mò đi kiếm mua đất vùng này. Lý do là có một ông gốc ba tư xây một trung tâm kỹ nghệ rất to mà công ty Sketchers mướn một phần khiến vùng này thay đổi hẳn, nằm ở giữa cục giao thông của xa lộ 60 và 15 và gần phi trường Ontario. Mình có nghe ông này nói chuyện một lần, cho thấy Hoa Kỳ là một xứ dành cho tất cả mọi người di dân. Ông ta di dân sang Hoa Kỳ sau cuộc cách mạng hồi giáo,, dám đứng ra kêu gọi đầu tư, xây khu kỹ nghệ này, nay đã thay đổi bộ mặt vùng Inland Empire. Ông ta qua đời năm ngoái.
Đồng chí gái kêu không mua gì cả. Đụ rồi! Cô nàng không muốn thêm nhà cho thuê vì muốn sống cuộc đời êm ả. Mình thì chỉ thích đi xem nhà nên lén đồng chí gái đi xem. Chủ nhà bán 4 căn hộ và nhà ông ta trên 5 mẫu anh khiến mình tối tăm mặt mày. Chạy lên thành phố thì được biết khu vực R-15 nghĩa là có thể xây được 15 căn hộ trên 1 mẫu anh, 5 mẫu thì xây được 75 căn hộ. Nếu xây căn hộ cho người cao niên thì có thể xây gấp đôi số lượng cho phép hay 150 căn hộ. Thế mình đồng ý mua.
Giá là 1.1 triệu, mình đưa cho chủ bán $140,000 để ông ta trả tiền huê hồng cho ông chuyên viên địa ốc và có một số tiền để xài. Ông ta vẫn ở căn nhà của ông ta, chỉ trả $1,000/ tháng, và cho vay lại $960,000 với tiền lời 5% trong vòng 15 năm. Mình không định giữ vì khu bấp bênh và xa, chỉ giữ vài năm rồi bán.
Mua xong thì mới khám phá ra ông Trump mới ký đạo luật Opportunity Zone. Các thành phố trên đất mỹ nhất là các khu cũ xưa, thường bị bỏ hoang, hay ít ai ở, dân nghèo, phạm pháp, mất an ninh, buôn bán sì ke,… Chính phủ ra đạo luật này để khuyến khích giới đầu tư trùng tu lại các khu vực này, sẽ được miễn thuế sau khi sở hữu chủ 10 năm. Do đó nay có nhiều thành phố, thấy họ sửa sang lại, xây cất mới mẻ vì luật OZ này. Mình mua tháng 10 năm 2016 thì đầu tháng 12 năm 2016 mới hiệu lực. Thế là ngọng nhưng bán thì được việc hơn. Nếu giữ thì mình sẽ bán cho một công ty khác của mình để được hưởng quy chế OZ.
Mua xong thì mình bắt đầu vẽ 150 căn hộ cho người cao niên vì sẽ được giảm thuế địa ốc 2.3 triệu đô la trong vòng 10 năm. Mình quyết định bán với giá 3 triệu. Lúc đó mới khám phá ra là miếng đất nằm trên khu vực có đường bay cất cánh của Phi trường quân sự cách đó mấy dậm nên họ cho biết phải ra thành phố, xin phép đủ trò tốn tiền mà chưa chắc đã được chấp thuận. Mấy cái này thì cần người trong nghành, quen biết cúng tiền cho các nghị viên thành phố tranh cử thì họa may. Có một tên mỹ có một bà cựu nhân viên thành phố làm cố vấn, trả giá quá bèo nên mình không bán. Đó là một trong những lỗi lầm của mình, không xem xét kỹ vụ này. Nếu xem thì đã không mua hay trả giá thấp hơn.
Có một nhóm gốc người Việt trả 1.6 triệu nên ông địa ốc kêu bán đi, lời $500k thì mình thấy cũng được, lấy tiền về để mua cái gì gần nhà hơn vì Moreno Valley khá xa. Ký giấy tờ xong thì nhóm người Việt xù không chịu nộp tiền thì bổng nhiên có một tên quen ghé sang xem miếng đất. Hắn kêu mày nên chia lô đất ra, căn nhà và 4 căn hộ thành 1 mẫu để sau này có thể xây thêm và tách ra một miếng gồm 4 mẫu đất trống. Giữ nhà cho thuê và bán miếng đất. Cho thấy chúng ta cần có bạn bè trong ngành để giúp thêm ý kiến cho mình. Mỗi ngày cần học ở các người khác. Thế là mình mướn kỹ sư địa chất cho phân lô.
Đang làm thì có tên mỹ nào nhảy vào trả 2 triệu. Mình nói không bán thì tên chuyên viên địa ốc kỳ kèo sao được 2.5 triệu nên mình đành phải bán, ít hơn 3 triệu mà mình muốn ban đầu nói như đồng chí gái đừng có tham. Vì đường bay quân sự, họ sợ rơi xuống khu nhà cửa nên chỉ cho phép xây 3 căn nhà trên 1 mẫu nghĩa là chỉ được 15 căn. Nay mình đã có 5 căn nên chỉ xây thêm được 10 căn nên mình đành chấp nhận gía 2.5 triệu. Hôm qua mình chạy sang đó thì thấy chủ mới họ đuổi người mướn nhà hết và đang sửa chửa lại để cho thuê mấy căn nhà. Mình đoán họ đang chia lô.
Vấn đề là tiền lời phải đóng thuế nên mình phải kiếm nhà khác để mua trong vòng 6 tháng qua luật 1031 exchange. Mình mua được 3 căn, bằng cách tiếp tục trả nợ cho chủ bán, đưa họ một ít rồi tiếp tục trả sau. Có căn thì tiền lời 2.85%, căn thì tiền lời 3%, căn thì tiền lời 3.5%. Tiền lời dạo này lên gấp đôi thì tội vạ gì phải mượn nợ khác đắt hơn.
Vấn đề là vẫn còn số tiền lời, mình chỉ còn 2 tháng nữa phải kiếm nhà mua nếu không phải đóng thuế. Mình bay qua Puerto Rico học một khoá tài chánh với 2 tên luật sư và 1 tên cố vấn tài chánh do thái. Tốn tiền nhưng được việc, họ làm cho mình một quỹ Opportunity Zone Fund để mình có đến năm 2026, tức thêm 3 năm nữa để kiếm lựa nhà để mua thay vì phải mua gấp.
Có tên bạn mỹ, Broker, khi xưa đi lính ở Việt Nam, lái trực thăng nói có một khu thương mại ở phía bắc Los Angeles, ngay phi trường quân sự Edward. Hơi xa những mình có quản lý tại chỗ nên cũng không lo. Lâu lâu chạy lên xem tình hình.
Qua vụ covid, hải cảng San Pedro bị đóng băng vì lấy hàng không kịp nên Cali nghĩ ra cách; thay vì nới rộng xa lộ 710 ra để xe vận tải chở hàng đến và đi, họ xây một đường xe lửa đến gần khu vực này mà cách đây 7 năm có người kêu mình mua 500 mẫu đất nhưng mình không có tiền. Sau này Amazon mua để làm kho hàng của họ cho vùng Los Angeles. Hồi đó họ rao bán 3 triệu cho mình, say này thì họ bán đâu 10 triệu. Nay có một công ty lớn đang xây đường xe lửa đến vùng này làm kho chứa hàng hoá xuất nhập cảng đến và đi từ hải cảng San Pedro. Nghe nói sẽ tạo thêm mấy chục ngàn công ăn việc làm cho khu vực này. Ngoài ra có thể họ sẽ nới thêm phi trường vùng này vì LAX quá tải.
Chủ phố muốn bán và cho vay lại 25 năm. Thông thường thì các khu thương mại, ngân hàng chỉ cho vay 7-10 năm là tối đa. Do đó năm tới người ta bắt đầu lo vì có nhiều nợ thương mại đến hạn kỳ phải mượn nợ khác để trả cho ngân hàng sau 7-10 năm. Tiền lời đang trả 4 % nay lên 7-8% là ngọng. Mình chạy lên coi thì đồng ý mua vì có 2 miếng đất dư độ 10,000 sq ft chưa xây, có thể xây thêm tiệm ăn hay trung tâm truyền nước biển, lọc máu và 10 năm sau bán sẽ không đóng thuế vì khu thương mại này nằm trong vùng OZ. Khi kinh tế bắt đầu lộn xộn, là chiến tranh xẩy ra để khuyến khích người Mỹ buộc bụng.
Chủ cho vay với 6.25% trong vòng 25 năm thì trả hết và mình có thể bán rồi cho người mua sau này vay trên số tiền mình mượn. Thí dụ mình nợ họ 3.5 triệu, sau này mình bán 5 triệu đi, mình lấy đặt cọc 1.4 triệu rồi cho họ vay 3.6 triệu với tiền lời 7.5% như hiện nay thì mình sẽ ăn lời 1.25% trên số tiền 3.5 triệu, mỗi năm có hơn 40k đi chơi. Khỏi phải lo lắng.
Vào escrow xong thì mình kêu thợ mái nhà lên xem thì khám phá mái nhà hư hao cần phải thay. Giá $250k khiến mình thất kinh, kêu chủ nhà làm. Chủ nhà kêu chỉ sửa lại một khu phố còn khu kia sẽ thay , giá của họ chỉ $150,000 nên mình để họ làm. Chủ nhà kêu sẽ trả cho mình tiền để sửa sau khi đóng escrow. Mình không chịu vì sự cách biệt quá lớn. Kêu họ làm nên phải đợi vì thợ của họ bận đến tháng 8 mới làm được.
Trước khi đi chơi mình chạy lên xem mái nhà làm xong chưa thì khám phá ông thợ mái nhà của chủ bán, bị hối nên gỡ hết mái thì có một hay hai ngày mưa đầu mùa khiến nước thấm trần nhà đủ trò. Mình bắt thay hết trần nhà và insulation, cách nhiệt vì nếu không sẽ bị mốc.
Hôm qua chạy lên thì mọi người đều ký giấy tờ là vui vẻ. Chỉ có 2 cái truyền hình cần phải thay vì thấm nước. Chủ nhà còn giữ lại $28k trước khi trả hết cho thợ mái nhà. Tội ông thợ này xui. Khi xưa làm nhà mình đều xem khí tượng và luôn luôn chuẩn bị mấy tấm tăng, mưa là phủ lên ngay và đóng đinh để gió khỏi bay.
Trong cái nợ thì em có ghi có first right of Refusal trong trường hợp chủ bán hay cháu sau này buồn đời bán cái nợ thì công ty em có quyền đầu tiên để mua cái nợ với giá rẻ hơn. Ông ta không có gia đình nên khi qua đời chắc ông em sẽ lãnh hay mấy đứa cháu lãnh gia tài. Ông ta ở Alaska 6 tháng và 6 tháng ở bên Mễ vì thích đi câu. Thường thì từ 40-50% số tiền nợ. Ngoài ra, mình yêu cầu và được chủ bán cho đặt cọc ít hơn 100k. Lý do là ngân quỹ của mình nộp hết cho ông ta thì lỡ có chuyện gì cần sửa chửa thì mình ngọng vì không thể lấy tiền của công ty khác xài, người Mỹ gọi commingle. Mình tính sẽ gắn 3 cái trạm sạt điện xe hơi. Có bác nào biết công ty nào làm cái này thì cho em biết. Nghe nói chính phủ Cali cho $36k để gắn một cái. Xin cảm ơn trước.
Hôm nay ra ngân hàng chuyển ngân để mai họ đóng escrow sau 5 tháng ký kể từ khi ngày ký giấy tờ mua. Bây giờ là có hai miếng đất ngay mặt đường cần được xây cái gì để kiếm tiền và 10 năm nữa, nếu em bán sẽ không phải đóng thuế. Mình sẽ giữ bà làm kế toán từ nay đến cuối năm để cho xong thuế năm nay rồi sang năm sẽ để đồng chí gái lo việc trả tiền điện nước,…. Chớ cô nàng nghỉ hưu chả biết làm gì buồn.
Mình chở một anh bạn lên đây xem để anh ta cho ý kiến. Anh ta nói cứ vẽ bản đồ được thành phố chấp thuận, anh ta sẽ kêu bạn bè muốn sang Hoa Kỳ theo diện EB5 cho mình. Anh ta sang Hoa Kỳ theo diện này, nay công dân Hoa Kỳ. Thấy có lý, mình đang kiếm kỹ sư điền trạch để đo đạt lại và phân lô. Sau đó bán cho thiên hạ còn đất thì mình giữ, cho thuê đất.
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
