Stocks vs Real Estate
Hôm nay có ông thần làm bờ lốc Mực Tím Sơn đen chấm com cho mình, mời đi ăn cơm tại tiệm ghiền cơm bụi, chủ nhân là bạn học khi xưa ở Đà Lạt. Họ có 3 tiệm Ghiền Mì Gỏ, Ghiền Bún Bò và nay mới mở Ghiền Cơm Bụi. Đồng hương Đà Lạt, đến bolsa xin ghé ủng hộ. Ngồi nói chuyện, ông thần này nói có đọc mấy bài ông viết về mua nhà nhưng không hiểu nay ngồi nói chuyện với ông thì mới giác ngộ cách mạng.
Ông thần hỏi nay bờ lốc có bao nhiêu lần đọc. Mình nói đâu trên 800,000 lần đọc. Năm tới chắc sẽ đạt 1 triệu lần đọc.
Nhiều khi ngồi nói chuyện với bạn, họ hỏi thì mình kể thì họ nhìn mình như nói chuyện cỏi trên mặc dù chả có gì là xa lạ cả đối với người Mỹ trắng. May là họ biết mình nên không kêu mình bựa chuyện. Có người mình chở đi xem rồi giải thích nhưng họ cũng không hiểu tại sao người Mỹ lại bán nhà kiểu này. Tương tự đồng chí gái kêu anh ăn nói chán như con gián mà không hiểu sao người Mỹ trắng lại bán nhà cho anh và cho vay lại. Mình quen người Mỹ da trắng nhiều hơn là các chủng tộc khác. Theo mình ở Hoa Kỳ thì nên quen Mỹ trắng vì họ sinh ra tại đây, biết ngõ ngách của xứ này, đi theo voi ăn bả mía, còn lơi bơi trong cộng đồng người Việt cứ xà nẹo kiểu Việt Nam khi xưa.
Em mình ở Việt Nam kêu ở đây không ai cho vay, chỉ lấy tiền tươi. Rồi có người di cư sang Hoa Kỳ, bán căn nhà cho mình, và bên này mình trả họ từ từ, em mình ở Việt Nam cho thuê dùng tiền nuôi bà cụ. Xong om
Đó là tìm những người bán nhà có vấn đề, mình giúp họ giải toả được mối lo toan và hai bên đều có lợi. Còn mua nhà kiểu bình thường như mọi người thì làm sao mua được. Khá lắm là một căn là hạnh phúc rồi, trả nợ tới già. Mình có kể mỗi tuần 3 bố con nói chuyện chiều thứ 2. Con gái mình tuần này hỏi là có người bạn làm về chứng khoán kêu nên đầu tư vào thị trường chứng khoán nên mình phải viết xuống giải thích cho nó bằng tiếng anh. Sau đây mình tạm chuyển ngữ.
Để trả lời câu hỏi con hỏi hôm qua. Bố phải viết cho rõ ràng. Đầu tư cái nào cũng được cả nhưng con còn trẻ thì có thời gian còn bố mẹ thì ngọng. Bố đơn cử thí dụ. 2 tuần trước khi làm đám cưới, bố mẹ chung sức mua một căn nhà giá $180,000. Đặt cọc 20% là $36,000 và mượn tiền ngân hàng $144,000 với tiền lời 4.75%. Sau đó phải quét sơn thay thảm này nọ thêm $4,000. Xem như bỏ ra tổng cộng $40,000 để sở hữu căn nhà giá trị $180,000. Còn mua cổ phiếu bỏ ra $40,000 chỉ sở hữu giá trị $40,000.
Mua cổ phiếu:
thay vì mua căn nhà, bố mẹ dùng số tiền $40,000 đó để mua cổ phiếu. Theo họ tính thị trường lên và xuống, trung bình 32 năm qua là lời 12%/ năm. Broker lấy 2% xem như còn lại 10%. Nào xem số tiền sau 32 năm hay 384 tháng.
N | % | PV | PMT | FV |
32x12= 384 | 10 | - 40,000 | 0 | 968,375 |
Ngày nay, bố mẹ sẽ có $968,375. Quá tốt từ $40,000 sau 32 năm được gần 1 triệu đồng. Vấn đề là nếu bố mẹ lấy tiền ra xài thì sẽ bị đánh thuế trên tiền lời.
Bây giờ xét căn nhà đầu tiên bố mẹ mua trước khi làm đám cưới. Nếu bố mẹ bán ngày nay thì độ $1,000,000. Xem như bằng số tiền đầu tư mua cổ phiếu. Làm thử con tính:
Mua giá $180,000, mượn $144,000 với tiền lời 4.75%. Sau khi ở được 6 thắng thì bố mẹ dọn về ở với ông bà ngoại, và cho thuê.
Để bác nào không rành về máy tính tài chính,
N là số tháng phải trả.
% là tiền lời 4.75%
PV là present value, giá hiện tại là tiền nợ $144,000
PMT là payment , số tiền phải trả hàng tháng là $730.18
FV là future value là giá trị trong tương lai
N | % | PV | PMT | FV |
32x12= 384 | 4.75 | -144,000 | -730.18 | 0 |
Ngoài tiền lời ra, mua nhà cần phải trả thuế địa ốc, và mua bảo hiểm, tổng cộng độ $1,000. Có thể di chuyển hàng năm vì lạm phát nhưng để cho dễ chỉ tính 384 tháng là trả $384,000. Xem như hết nợ. Bố mẹ cho thuê $1,100/ tháng và tăng giá mỗi năm. Nay là $3,000/ tháng
Xem bố mẹ lãnh được bao nhiêu tiền thuê nhà. Con số có thể lên cao hơn vì tăng tiền nhà cao hơn mỗi khi người thuê nhà dọn ra.
N | % | PV | PMT | FV |
32x12= 384 | 5.00 | 0 | -1100 | 1,039,261.18 |
Tiền thuê nhà tổng cộng là 1,039,261.18 trừ đi tiền chi phí PITI (mortgage and so on) $384,000, hay $1,039,261 - $384,000= $655,261. Coi như lời được $655,261
Bố mẹ có tái tài trợ căn nhà này một lần sau 15 năm vì tiền lời xuống được thêm $275,000.
Nếu bán căn nhà thì bố mẹ sẽ nhận được tổng cộng:
$968,375 (sale) + $655,261 (rent) + $275,000 (cash out) = $1,898,636
Now Depreciation: IRS gives you 27.5 years to depreciate your house, not the land. Khấu trừ căn nhà được 27.5 năm.
Bố mẹ mua căn nhà $180,000. Nhà gồm đất và căn nhà. Chia ra như sau 20% là $36,000 còn căn nhà là $144,000. Đất thì không được khấu trừ nên chỉ được khấu trừ $144,000 trong vòng 27.5 năm.
$144,000 chia cho 27.5 năm = $5,236/ năm. Dạo ấy lương bố chỉ có $40,000/ năm. Xem chỉ đóng thuế lợi tức trên $34,764.
Nếu bố mẹ bán căn nhà hôm nay sẽ được $1,898,636 + 144,000 = $2,042,636.
Trong 32 năm qua, bố mẹ có thay lợp lại mái nhà một lần, làm lại nhà bếp, phòng tắm, … tốn độ $30,000. Bố mẹ đã tái tài trợ 1 lần để mua thêm hai căn nhà. Do đó còn được lợi hơn.
Thay vì bán, cứ tái tài trợ lại, ngân hàng chỉ cho vay độ 30% trị giá căn nhà. Nên sẽ được độ $700,000, không phải đóng thuế mà còn được khấu trừ thuế tiền lời.
Cho nên sau này, con và anh con không nên bán, cứ khoảng 5 năm thì tái tài trợ lại rút tiền ra xài. Để một ít tiền để sửa sang lại như 30 năm thì thay mái nhà. Sàn nhà thì đã lót gạch nên không lo, thêm vài chục năm nữa.
Có bà này nói về cuộc đời mua nhà cho thuê khá hay
https://youtu.be/D5aGxnUXj0c?si=sbC3NLWeCMDhXuSk
That’s my report today
