Năm nay, địa ốc Cali lên cao quá, thiên hạ kêu mình bán nhà và đất ở xa cho họ, có lời nên phải đóng thuế. Ở Hoa Kỳ, có luật 1031 exchange, giúp không đóng thuế bằng cách mua lại nhà cửa để thay thế, giá bằng hay cao hơn giá mình bán. Vấn đề là nhà cửa ở Cali bị đứng vì tiền lời ngân hàng cho mượn lên gấp 2 nên không ai có thể mua nhà với tiền lời cao, ngoại trừ họ có tiền tươi.
Các kinh tế gia tiên đoán là sang năm 2023, thị trường địa ốc sẽ xuống, để bình thường hoá lại thị trường địa ốc lên như điên từ 12 năm qua. Người ta hay nói: đừng bao giờ tiên đoán nhưng phải chuẩn bị cho tương lai. Vấn đề là mua nhà lại bây giờ thì mượn tiền lời quá đắt mà nếu mua tiền mặt thì sang năm có thể xuống 30-40% như thể bị đóng thuế. Lại mất công đi đuổi người thuê nhà và trả tiền ngân hàng. Không ai biết được tương lai. Mình đang tính có lẻ nên đóng thuế rồi giữ tiền tươi, đợi khi nào nhà xuống, chạy ra mua, sẽ có nhiều cơ hội tốt để mua nhà rẻ. Hiện tại thiên hạ chưa hiểu rõ thị trường, cứ đòi giá trên trời như mấy năm qua. Có căn nhà gần nhà mình để bán từ đầu năm đến nay, vẫn chả có ai mua, chẳng bù lại năm ngoái, chưa bỏ lên bán đã có cả chục người mua với giá cao hơn giá rao bán.
Năm 2007, mình có bán 2 căn nhà rồi giữ tiền tươi đến năm 2009, 2010 chạy ra mua nhà rẻ, từ $25,000 đến $50,000/ căn. Đang tính làm lại cách này nhưng hơi phân vân nên mò mò vòng vòng thì gặp tên bạn gốc Tàu, rủ sang Puerto Rico, học mấy ông luật sư chuyên về thuế vụ mình biết vì đã từng đi học từ mấy chục năm nay. Thế đành bay qua đó học bổ túc văn hoá.
Buồn đời, mình bay qua Puerto Rico, học mấy ông luật sư CPA, chuyên về thuế và cố vấn tài chính. Học mấy cái này thì những ai có khúc mắc, vấn đề đều được họ giải cho đáp án nên mình có thể học thêm từ những trường hợp của người khác. Trong trường hợp mình thì họ khuyên mình thành lập một Opportunity Zone Funds, rồi chuyển tất cả tiền mà hiện nay đang gửi ở Accommodator (công ty giữ tiền của mình).
Để mình giải thích vụ này để những ai chưa quen thì có thể hiểu. Khi bán căn nhà đầu tư thì công ty escrow. Công ty trung gian để lấy tiền của người mua để trả cho mình, sau khi hai bên ký giấy tờ chuyển nhượng nhà đất. Họ sẽ gửi cho mình cho mình ngân phiếu hay chuyển tiền qua trương mục ngân hàng của mình. Nhận tiền này, nếu mình có lời thì cuối năm phải đóng thuế trên số tiền lời của mình.
Để tránh vấn đề này, mình phải báo cho escrow chuyển tiền qua một công ty có bằng hành nghề về giữ tiền trong khi chờ đợi mình tìm nhà để mua. Mình có 45 ngày sau khi bán căn nhà đầu tư của mình để chỉ định những căn nhà nào mình có muốn mua để làm 1031 exchange. Mình phải báo cho accommodator biết mấy căn nhà này. Sau đó mình có 6 tháng để mua lại nhà khác để khỏi phải đóng thuế.
Có nhiều người thắc mắc về bán nhà không phải đóng thuế. Nếu bán nhà mình đang ở trên 2 năm, thì theo luật Section 121, mỗi người đứng tên sẽ hưởng miễn đóng thuế $250,000. Hai vợ chồng là $500,000. Thí dụ: nhà mua 30 chục năm về trước là $180,000, nay bán $800,000. Xem như lời $600,000. Hai vợ chồng sẽ được miễn $500,000 và phải đóng thuế trên số tiền lời $100,000. Nếu trong 30 năm ở trong căn nhà, nếu mình có sửa chửa nhà cửa, mà giữ lại các hoá đơn thì có thể trừ vào số tiền đó. Điển hình là làm lại nhà bếp, thay mái nhà, sơn phết, nhà tắm mới,…
Mình có mua được 3 căn nhà tuần này. Accommodator đã gửi tiền để trả cho chủ bán. Mình xem nhà của người bán có cái nợ với tiền lời rẻ 3%. Mình mua nhà của họ, với điều kiện là tiếp tục trả tiền nhà cho cái nợ của họ. Mình chỉ trả số tiền cách biệt với giá tiền bán nhà. Vấn đề là vẫn còn tiền mặt, chưa xài hết số tiền lời mới bán. Nếu không mua thêm cho hết số tiền lời thì phải đóng thuế trên số tiền còn lại.
Hôm qua, mình mới khám phá ra 5 acres mới mua, nằm trong vùng opportunity zone nên khỏi cần phải chạy đâu. Cuối tuần này đi chơi ở Mễ Tây Cơ, tuần tới khi về sẽ liên lạc với công ty xây mấy nhà tiền chế rồi đem lại đây, xây móng và gắn điện nước rồi cho thuê hay làm airbnb. Để mình hỏi xem có thể chuyển vào opportunity zone funds được không.
Theo mấy người luật sư về thuế, họ khuyên mình thành lập một Opportunity zone funds, rồi chuyển tất cả số tiền còn lại qua cái Quỹ này trước để tránh đóng thuế năm nay và được giữ đến 31 tháng 12 năm 2026 (4 năm nữa). Sau đó, có thời gian từ từ mua nhà cho thuê. Nếu nhà xuống thì trời thương, sẽ mua nhà rẻ. Tìm những căn nhà hay căn hộ, hay cơ sở thương mại ở vùng Opportunity Zone để mua. Sau đó, sửa chửa lại cho thuê. 10 năm sau, bán sẽ không bị đánh thuế vào tiền lời.
Thế là xem như trời thương mình, đưa đẩy để mình tìm được người giúp mình ý kiến.
Thật ra 5 acres đất và 5 căn hộ mà mình mới bán, cũng thuộc vùng opportunity zone nhưng mình mua 3 tháng trước khi đạo luật opportunity zone ra đời. Đang tính lập một công ty để mua lại. May là chưa làm vì nếu làm cho đúng phải thành lập cái opportunity zone fund rồi dùng quỹ này để mua. Làm sai thì khó được miễn thuế.
Mình co viết về Opportunity Zone rồi, ai tò mò thì tìm trên bờ lốc của mình. Đại khái là các thành phố có những khu phố cũ, bị bỏ hoang vì người ta phát triển ở ngoại ô. Nay chính phủ Hoa Kỳ muốn tái phát triển lại các khu phố cổ của thành phố nên ra luật, giúp các nhà đầu tư tái thiết lại các khu vực này tỏng thành phố. Sau 10 năm thì bán sẽ không phải đóng thuế.
Một tên dạy mình về tài chánh có thành lập một quỹ Opportunity Zone ở Puerto Rico lên đến 51 triệu. Mình có đi xem vài nơi họ đang sửa sang lại nhưng mất công vì ở xa. Nếu mình chuyển qua quỹ cua họ thì sau này bán vẫn bị tiểu bang Cali bắt đóng thuế tiền lời. Thêm cho chắc ăn, mình tự làm cho mình ở Cali, tự kiểm soát tiền của mình cho chắc ăn.
Mình mới trả tiền cho luật sư để họ làm quỹ này, ngày mai sẽ nói chuyện với luật sư để xem cần gì để họ làm cho mình. Xem bản đồ của mấy vùng này trên toàn nước Hoa Kỳ.
https://opportunitydb.com/tools/map/
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
