Lần đầu tiên mua khu phố thương mại

Hôm qua, mình và đồng chí gái chạy lên vùng phía bắc Los Angeles để xem khu phố thương mại đang mua trước khi nộp tiền cho chủ bán. Đây là lần đầu tiên mình mua một cơ sở thương mại nên hơi run nhất là số nợ trên 3 triệu đô trả trong vòng 25 năm tới.

Cách đây 6 năm, có ông chuyên viên địa ốc hú mình kêu có miếng đất 5 mẫu anh, trên đó có 5 căn nhà muốn mua không, mình hỏi chủ có cho vay lại không? ông ta kêu có vì biết mình chỉ mua loại nhà theo phương thức này. Miếng đất này thuộc vùng Moreno Valley, một khu vực kém an ninh mà đi học thương mại thì người ta khuyên không bao giờ mua nhà đầu tư tại các vùng này. Họ gọi vùng Chiến Tranh.

Có lần mình đi hội thảo địa ốc hàng năm về vùng Riverside, thì có mấy ông tổng giám đốc ngồi chung bàn ăn cơm, kêu là muốn xây cất ở vùng Moreno Valley mà thủ tục hành chánh quá lâu. Mình ngạc nhiên hỏi thêm thì được biết vùng này đang dự định xây cất các khu chứa hàng có thể tạo thêm 40,000 công ăn việc làm khiến mình tò mò đi kiếm mua đất vùng này. Lý do là có một ông gốc ba tư xây một trung tâm kỹ nghệ rất to mà công ty Sketchers mướn một phần khiến vùng này thay đổi hẳn, nằm ở giữa cục giao thông của xa lộ 60 và 15 và gần phi trường Ontario. Mình có nghe ông này nói chuyện một lần, cho thấy Hoa Kỳ là một xứ dành cho tất cả mọi người di dân. Ông ta di dân sang Hoa Kỳ sau cuộc cách mạng hồi giáo,, dám đứng ra kêu gọi đầu tư, xây khu kỹ nghệ này, nay đã thay đổi bộ mặt vùng Inland Empire. Ông ta qua đời năm ngoái.

Đồng chí gái kêu không mua gì cả. Đụ rồi! Cô nàng không muốn thêm nhà cho thuê vì muốn sống cuộc đời êm ả. Mình thì chỉ thích đi xem nhà nên lén đồng chí gái đi xem. Chủ nhà bán 4 căn hộ và nhà ông ta trên 5 mẫu anh khiến mình tối tăm mặt mày. Chạy lên thành phố thì được biết khu vực R-15 nghĩa là có thể xây được 15 căn hộ trên 1 mẫu anh, 5 mẫu thì xây được 75 căn hộ. Nếu xây căn hộ cho người cao niên thì có thể xây gấp đôi số lượng cho phép hay 150 căn hộ. Thế mình đồng ý mua.

Giá là 1.1 triệu, mình đưa cho chủ bán $140,000 để ông ta trả tiền huê hồng cho ông chuyên viên địa ốc và có một số tiền để xài. Ông ta vẫn ở căn nhà của ông ta, chỉ trả $1,000/ tháng, và cho vay lại $960,000 với tiền lời 5% trong vòng 15 năm. Mình không định giữ vì khu bấp bênh và xa, chỉ giữ vài năm rồi bán.

Mua xong thì mới khám phá ra ông Trump mới ký đạo luật Opportunity Zone. Các thành phố trên đất mỹ nhất là các khu cũ xưa, thường bị bỏ hoang, hay ít ai ở, dân nghèo, phạm pháp, mất an ninh, buôn bán sì ke,… Chính phủ ra đạo luật này để khuyến khích giới đầu tư trùng tu lại các khu vực này, sẽ được miễn thuế sau khi sở hữu chủ 10 năm. Do đó nay có nhiều thành phố, thấy họ sửa sang lại, xây cất mới mẻ vì luật OZ này. Mình mua tháng 10 năm 2016 thì đầu tháng 12 năm 2016 mới hiệu lực. Thế là ngọng nhưng bán thì được việc hơn. Nếu giữ thì mình sẽ bán cho một công ty khác của mình để được hưởng quy chế OZ.

Mua xong thì mình bắt đầu vẽ 150 căn hộ cho người cao niên vì sẽ được giảm thuế địa ốc 2.3 triệu đô la trong vòng 10 năm. Mình quyết định bán với giá 3 triệu. Lúc đó mới khám phá ra là miếng đất nằm trên khu vực có đường bay cất cánh của Phi trường quân sự cách đó mấy dậm nên họ cho biết phải ra thành phố, xin phép đủ trò tốn tiền mà chưa chắc đã được chấp thuận. Mấy cái này thì cần người trong nghành, quen biết cúng tiền cho các nghị viên thành phố tranh cử thì họa may. Có một tên mỹ có một bà cựu nhân viên thành phố làm cố vấn, trả giá quá bèo nên mình không bán. Đó là một trong những lỗi lầm của mình, không xem xét kỹ vụ này. Nếu xem thì đã không mua hay trả giá thấp hơn.

Có một nhóm gốc người Việt trả 1.6 triệu nên ông địa ốc kêu bán đi, lời $500k thì mình thấy cũng được, lấy tiền về để mua cái gì gần nhà hơn vì Moreno Valley khá xa. Ký giấy tờ xong thì nhóm người Việt xù không chịu nộp tiền thì bổng nhiên có một tên quen ghé sang xem miếng đất. Hắn kêu mày nên chia lô đất ra, căn nhà và 4 căn hộ thành 1 mẫu để sau này có thể xây thêm và tách ra một miếng gồm 4 mẫu đất trống. Giữ nhà cho thuê và bán miếng đất. Cho thấy chúng ta cần có bạn bè trong ngành để giúp thêm ý kiến cho mình. Mỗi ngày cần học ở các người khác. Thế là mình mướn kỹ sư địa chất cho phân lô. 

Đang làm thì có tên mỹ nào nhảy vào trả 2 triệu. Mình nói không bán thì tên chuyên viên địa ốc kỳ kèo sao được 2.5 triệu nên mình đành phải bán, ít hơn 3 triệu mà mình muốn ban đầu nói như đồng chí gái đừng có tham. Vì đường bay quân sự, họ sợ rơi xuống khu nhà cửa nên chỉ cho phép xây 3 căn nhà trên 1 mẫu nghĩa là chỉ được 15 căn. Nay mình đã có 5 căn nên chỉ xây thêm được 10 căn nên mình đành chấp nhận gía 2.5 triệu. Hôm qua mình chạy sang đó thì thấy chủ mới họ đuổi người mướn nhà hết và đang sửa chửa lại để cho thuê mấy căn nhà. Mình đoán họ đang chia lô.

Vấn đề là tiền lời phải đóng thuế nên mình phải kiếm nhà khác để mua trong vòng 6 tháng qua luật 1031 exchange. Mình mua được 3 căn, bằng cách tiếp tục trả nợ cho chủ bán, đưa họ một ít rồi tiếp tục trả sau. Có căn thì tiền lời 2.85%, căn thì tiền lời 3%, căn thì tiền lời 3.5%. Tiền lời dạo này lên gấp đôi thì tội vạ gì phải mượn nợ khác đắt hơn.

Vấn đề là vẫn còn số tiền lời, mình chỉ còn 2 tháng nữa phải kiếm nhà mua nếu không phải đóng thuế. Mình bay qua Puerto Rico học một khoá tài chánh với 2 tên luật sư và 1 tên cố vấn tài chánh do thái. Tốn tiền nhưng được việc, họ làm cho mình một quỹ Opportunity Zone Fund để mình có đến năm 2026, tức thêm 3 năm nữa để kiếm lựa nhà để mua thay vì phải mua gấp.

Có tên bạn mỹ, Broker, khi xưa đi lính ở Việt Nam, lái trực thăng nói có một khu thương mại ở phía bắc Los Angeles, ngay phi trường quân sự Edward. Hơi xa những mình có quản lý tại chỗ nên cũng không lo. Lâu lâu chạy lên xem tình hình. 

Qua vụ covid, hải cảng San Pedro bị đóng băng vì lấy hàng không kịp nên Cali nghĩ ra cách; thay vì nới rộng xa lộ 710 ra để xe vận tải chở hàng đến và đi, họ xây một đường xe lửa đến gần khu vực này mà cách đây 7 năm có người kêu mình mua 500 mẫu đất nhưng mình không có tiền. Sau này Amazon mua để làm kho hàng của họ cho vùng Los Angeles. Hồi đó họ rao bán 3 triệu cho mình, say này thì họ bán đâu 10 triệu. Nay có một công ty lớn đang xây đường xe lửa đến vùng này làm kho chứa hàng hoá xuất nhập cảng đến và đi từ hải cảng San Pedro. Nghe nói sẽ tạo thêm mấy chục ngàn công ăn việc làm cho khu vực này. Ngoài ra có thể họ sẽ nới thêm phi trường vùng này vì LAX quá tải.

Chủ phố muốn bán và cho vay lại 25 năm. Thông thường thì các khu thương mại, ngân hàng chỉ cho vay 7-10 năm là tối đa. Do đó năm tới người ta bắt đầu lo vì có nhiều nợ thương mại đến hạn kỳ phải mượn nợ khác để trả cho ngân hàng sau 7-10 năm. Tiền lời đang trả 4 % nay lên 7-8% là ngọng. Mình chạy lên coi thì đồng ý mua vì có 2 miếng đất dư độ 10,000 sq ft chưa xây, có thể xây thêm tiệm ăn hay trung tâm truyền nước biển, lọc máu và 10 năm sau bán sẽ không đóng thuế vì khu thương mại này nằm trong vùng OZ. Khi kinh tế bắt đầu lộn xộn, là chiến tranh xẩy ra để khuyến khích người Mỹ buộc bụng.

Chủ cho vay với 6.25% trong vòng 25 năm thì trả hết và mình có thể bán rồi cho người mua sau này vay trên số tiền mình mượn. Thí dụ mình nợ họ 3.5 triệu, sau này mình bán 5 triệu đi, mình lấy đặt cọc 1.4 triệu rồi cho họ vay 3.6 triệu với tiền lời 7.5% như hiện nay thì mình sẽ ăn lời 1.25% trên số tiền 3.5 triệu, mỗi năm có hơn 40k đi chơi. Khỏi phải lo lắng.

Vào escrow xong thì mình kêu thợ mái nhà lên xem thì khám phá mái nhà hư hao cần phải thay. Giá $250k khiến mình thất kinh, kêu chủ nhà làm. Chủ nhà kêu chỉ sửa lại một khu phố còn khu kia sẽ thay , giá của họ chỉ $150,000 nên mình để họ làm. Chủ nhà kêu sẽ trả cho mình tiền để sửa sau khi đóng escrow. Mình không chịu vì sự cách biệt quá lớn. Kêu họ làm nên phải đợi vì thợ của họ bận đến tháng 8 mới làm được.

Trước khi đi chơi mình chạy lên xem mái nhà làm xong chưa thì khám phá ông thợ mái nhà của chủ bán, bị hối nên gỡ hết mái thì có một hay hai ngày mưa đầu mùa khiến nước thấm trần nhà đủ trò. Mình bắt thay hết trần nhà và insulation, cách nhiệt vì nếu không sẽ bị mốc.

Hôm qua chạy lên thì mọi người đều ký giấy tờ là vui vẻ. Chỉ có 2 cái truyền hình cần phải thay vì thấm nước. Chủ nhà còn giữ lại $28k trước khi trả hết cho thợ mái nhà. Tội ông thợ này xui. Khi xưa làm nhà mình đều xem khí tượng và luôn luôn chuẩn bị mấy tấm tăng, mưa là phủ lên ngay và đóng đinh để gió khỏi bay.

Trong cái nợ thì em có ghi có first right of Refusal trong trường hợp chủ bán hay cháu sau này buồn đời bán cái nợ thì công ty em có quyền đầu tiên để mua cái nợ với giá rẻ hơn. Ông ta không có gia đình nên khi qua đời chắc ông em sẽ lãnh hay mấy đứa cháu lãnh gia tài. Ông ta ở Alaska 6 tháng và 6 tháng ở bên Mễ vì thích đi câu. Thường thì từ 40-50% số tiền nợ. Ngoài ra, mình yêu cầu và được chủ bán cho đặt cọc ít hơn 100k. Lý do là ngân quỹ của mình nộp hết cho ông ta thì lỡ có chuyện gì cần sửa chửa thì mình ngọng vì không thể lấy tiền của công ty khác xài, người Mỹ gọi commingle. Mình tính sẽ gắn 3 cái trạm sạt điện xe hơi. Có bác nào biết công ty nào làm cái này thì cho em biết. Nghe nói chính phủ Cali cho $36k để gắn một cái. Xin cảm ơn trước.

Hôm nay ra ngân hàng chuyển ngân để mai họ đóng escrow sau 5 tháng ký kể từ khi ngày ký giấy tờ mua. Bây giờ là có hai miếng đất ngay mặt đường cần được xây cái gì để kiếm tiền và 10 năm nữa, nếu em bán sẽ không phải đóng thuế. Mình sẽ giữ bà làm kế toán từ nay đến cuối năm để cho xong thuế năm nay rồi sang năm sẽ để đồng chí gái lo việc trả tiền điện nước,…. Chớ cô nàng nghỉ hưu chả biết làm gì buồn.

Mình chở một anh bạn lên đây xem để anh ta cho ý kiến. Anh ta nói cứ vẽ bản đồ được thành phố chấp thuận, anh ta sẽ kêu bạn bè muốn sang Hoa Kỳ theo diện EB5 cho mình. Anh ta sang Hoa Kỳ theo diện này, nay công dân Hoa Kỳ. Thấy có lý, mình đang kiếm kỹ sư điền trạch để đo đạt lại và phân lô. Sau đó bán cho thiên hạ còn đất thì mình giữ, cho thuê đất.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn 

Thành phố tương lai GAFA

Thành phố GAFA, thành phố 15 phút 

Năm nay mình được đi viếng mấy thành phố ở Hoa Kỳ như Boston, Seattle, Oregon, New York thì rất ngạc nhiên vì thấy hệ thống đường xá dành cho xe đạp rất nhiều. Khắp nơi trong thành phố có những bãi đậu xe đạp. Nếu muốn đi xe đạp, chỉ cần mở cái app trong điện thoại rồi mở khoá xe đạp, chạy đến nơi mình muốn đến thay vì đi taxi hay xe điện ngầm, xe buýt. Đến nơi, cứ trả xe đạp tại một bãi đậu xe đạp bên đường. Rồi muốn đi đâu đến khi cần xe đạp thì ghé lại một bãi đậu xe đạp khác để lấy chiếc khác. Hiện tượng này khiến mình thấy xe hơi như taxi ít lại và xe chạy chậm lại không như xưa khi mình còn ở đó. 

Buồn đời, khi đi chơi vùng Trung Á, mình mò mò tài liệu để đọc trên máy bay hay phi trường, xem lý do của sự thay đổi lối sống của các thành phố trên. Mình bỏ nghề kiến trúc sư từ ngày lấy vợ đến nay nên không theo dõi về thiết kế đô thị và kiến trúc, chỉ tìm đọc tài liệu về đầu tư.

Khi xưa đi học mình có nghe nói đến những lý thuyết tạo dựng các thành phố từ Le Corbusier đến El futurismo, đến các thành phố của xã hội chủ nghĩa, những thất bại của những chương trình này ở âu châu và Hoa Kỳ mà mình có kể ở CHicago, họ có cho xây dựng các chung cư to đùng để rồi vài năm sau phải phá bỏ vì tỷ lệ phạm pháp, bất an ninh như các thành phố Saint Denis, Nanterre, Bobigny với những HLM mà mình có tham gia khi làm việc cho ông giáo sư của mình ở Paris. Đi viếng các nước của liên Sô cũ, mình cũng thấy dáng dấp các HLM ở ngoại ô Paris được thiết kế trong thời Liên Xô. Những lý thuyết gia, triết gia gây ảnh hưởng đến kiến trúc như ông Jacques Derida với phong trào Deconstruction. Khi mình vào trường kiến trúc thì đúng lúc phong trào Hậu Tân Đại rồi vài năm sau lại lỗi thời. Đến nay thì mình không biết thể loại gì.

Hoá ra chúng ta đang sống trong một thời kỳ mà các công ty Hoa Kỳ ở Silicon Valley và Seattle đang thay đổi lối sống của chúng ta từ 1945 đến nay. Người ta gọi GAFA để chỉ định 4 công ty Google, Apple, Facebook và Amazon, đã thay đổi cuộc sống của chúng ta từ khi Internet ra đời. Muốn biết tin tức, cái gì thì bắt chước ông Nguyễn Du khi xưa, 100 năm trong cỏi người ta những gì không biết thì tra gú gồ. Lười đi phố thì lên Amazon đặt hàng mua, rồi cứ ôm cái iPhone cả ngày, nhấn nhấn thay vì gọi điện thoại nói chuyện, đàm thoại với người trước mặt. Rồi chụp hình những gì mình làm như nấu ăn, đi vệ sinh cũng chụp, đi ăn cũng chụp, mua cái quần cũng chụp. Cứ tưởng tượng, khi nấu ăn, mình chạy qua nhà hàng xóm kêu qua nhà mình rồi chỉ cho họ xem món mình mới nấu, rồi đưa họ ra cửa, sau đó ngồi ăn một mình.

Con người luôn luôn mơ đến một cuộc đời tốt đẹp, họ phát hoạ ra một lối sống mới, một thành phố qua lịch sử cận đại, chúng ta thấy các thành phố được xây dựng dựa trên các chủ nghĩa Phát xít (El futurismo), Đức quốc xã, xã hội chủ nghĩa, tư bản,… đưa đến những hệ quả giết người của thế kỷ 20.

Ở Pháp mới xuất hiện 1 cụm từ mới “thành phố 15 phút, Ville du quart d’heure” sau đại dịch khi con người bị dồn nén tại gia. Giấc mơ bắt người dân sinh hoạt đời sống hàng ngày trong một chu vi 1 km với bán kính 15 phút đi bộ. Họ làm việc tại nhà, đi bộ để mua thức ăn, chợ búa, bác sĩ,…trong vòng 15 phút như ở làng khi xưa. Cần gì thì có Amazon giao đến tận nhà thậm chí ăn uống cũng được giao tận nhà. Con người không cần phải ra ngoài như xưa, tự chôn chân mình trong một căn phòng.

Ông giáo sư Sorbonne tạo ra ý tưởng thành phố 15 phút và được chính quyền thực hiện

Bà đô trưởng Anne Hildago, dựa vào đại dịch, đưa ra ý định biến Paris thành một thành phố đi bộ, để giảm bớt sự ô nhiễm vì thủ đô này được xem là ô nhiễm nhất âu châu. Người ta không còn nhìn thấy tháp Eiffel vì không khí ô nhiễm. Chương trình của bà này được các thành phố lớn bắt chước như Thượng hải, Ottawa, Montreal, New York,…trong nhóm 40 thành phố trên thế giới.

Tuần rồi thấy anh bạn đi Paris với gia đình, thấy tải mấy tấm ảnh thấy rất khác xưa thời mình ở đó. Thiên hạ ngồi ngoài đường nhiều, có bàn ghế, thậm chí bên bờ sông Seine, thiên hạ cuối tuần vác bàn ghế ra ngồi ăn thấy cuộc sống chậm lại.

Thành phố 15 phút muốn giảm bớt sự di chuyển nhất là về mặt xe cộ, hình như Paris bắt buộc đến năm 2030 chỉ có xe hơi chạy điện mới được lưu hành. Xem như 7 năm nữa, ai muốn làm giàu đến Paris mua xe cũ rồi chở qua Việt Nam hay Châu Phi bán.

Họ mong đợi một hình thái xã hội gần hơn trước đây. Nếu chúng ta để ý thì ngày nay đi phố, đi xe lửa, vào tiệm ăn, con người chỉ cầm cái điện thoại, do đó chỉ cần đi bộ sống lòng vòng, đâu cần phải đi xa để khám phá.

Đường dành cho thiếc mã ở Nữu Ước

Chúng ta đang đi ngược lại với tư duy “turbo-tư bản” mà khi xưa các nước phấn đấu thi đua chạy theo sự phát triển của tư bản chủ nghĩa với những xa lộ, xe lửa cao tốc, với hệ thống RER nối liền các thành phố ngoại ô Paris, cứ sáng sớm thấy thiên hạ lái xe từ từ trên các xa lộ, khi nhân viên SNCF làm reo là khốn khổ một đời con kiến đi tha mồi về tổ. Các đường xe chạy nhanh dọc sông Seine, nghe nói nay cuối tuần thì họ đóng cửa xe hơi, chỉ để bộ hành và xe đạp sử dụng.

Tiểu bang Cali được thiết kế như một chân trời tự do, ai nấy đều có một chiếc xe để tự do di chuyển, không phụ thuộc vào ai, nhà nước với xe buýt, xe lửa, xe điện ngầm,.. phương châm giới trẻ là tiên học lái hậu hoc văn. Cứ 15 tuổi chúng bắt đầu đi học lái xe rồi 16 tuổi thi lấy cái bằng tương đương như một chứng nhận quyền tự do con người. Không lệ thuộc vào bố mẹ, vào xe buýt công cộng.

Ngày nay chúng ta đã quá mệt mỗi di chuyển để kiếm cơm hàng ngày. Mỗi ngày cứ từ 5 giờ sáng trở đi là thấy xe kẹt trên xa lộ và chiều từ 4 giờ, người ta hối hả lái xe về. Người ta có thể mất đến 4-5 tiếng đồng hồ lái xe hay ngồi xe công cộng. Mình nhớ dạo mới lấy nhau, đồng chí gái phải lấy xe buýt lên Los Angeles làm việc. Sáng mình chở ra bến xe buýt từ 7 giờ sáng rồi chiều đi đón 7 giờ tối sau được 3 năm thì bỏ việc trên Los Angeles để làm gần nhà, ít lợi tức hơn nhưng tránh 4 tiếng ngồi xe buýt.

Hình ảnh Taj Mahal cho thấy sau các hoà quang thường có những hình ảnh đau thương

Cách đổi mới lối sống và làm việc mà Paris đang muốn thực hiện như một đáp án cho sự mệt mỏi di chuyển bằng xe cộ, xe lửa đến chỗ làm dựa vào Internet. Vấn đề mà các nhà xã hội học đặt ra nếu tạo dựng một đời sống xung quanh 15 phút đi bộ. Chỗ làm việc gần nơi làm việc đúng hơn tại nhà thì sẽ tạo ra một vấn đề tâm lý khác, không tách rời nơi làm việc và đời sống gia đình. Đưa đến bệnh Trầm cảm, làm việc chỉ qua điện thoại hay Zoom, không có sự hiện diện để kết nối.

Vợ chồng cả hai làm việc ở nhà, trưa kêu người ta đem thức ăn đến như khi mình ở New York, mùa đông lạnh nên gọi tiệm ăn gần đó giao thức ăn rồi ngồi ngay bàn để ăn hay lấy cơm nguội ra ăn, không có một ranh giới giữa làm việc và đời tư. Cho thấy sẽ có những vấn đề về tâm lý sẽ xẩy ra.

Ý tưởng sinh hoạt trong vòng 15 phút chỉ là một ước mơ, chưa phải là một mô hình hay lý thuyết vì chúng ta chưa biết được kết quả, phải cần thời gian để thẩm định như các mô hình xã hội chủ nghĩa của thế kỷ 20.

Con gái mình làm việc cho một công ty ở Los Angeles nhưng lại ở New York, gặp đồng nghiệp qua Zoom hay xếp. Lâu lâu nó cho mướn căn phòng của nó 1 tuần lễ cho ai đó ghé lại New York chơi rồi bay đi xứ khác như Portugal vẫn làm việc được qua mạng.

Các nhà thiết kế đô thị có ảnh hưởng hiện nay như ông Jaime Lerner, Jan Gehl đã gây ảnh hưởng trên thế giới bằng cách cho người cư ngụ đi xe đạp và đi bộ lại với những phố đi bộ trong trung tâm thành phố. Khi đến Amsterdam xứ Hoà Lan, xứ này không có đồi núi nên thiên hạ đạp xe mệt thở. Xe đạp hư hay hết thời trang thì họ đem liệng xuống mấy con kênh khiến chính phủ mỗi năm phải cho tàu đến vớt xe đạp cũ lên vì cản trở lưu thông các chiếc tàu nhỏ trên các con kênh.

Cách đây 100 năm, một nhà thiết kế đô thị mỹ tên Clarence Stein đưa ra một lý thuyết về một đơn vị hàng xóm (l’unité de voisinage) với ý tưởng 15 phút đi bộ cho việc sinh hoạt cộng đồng. Năm 1960 thì bà Jane Jacobs lại ủng hộ các thành phố đông dân cư mà mình đã làm luận án ra trường về xây dựng một thành phố ngoại ô của Milan, Ý Đại Lợi. Thành lập một thành phố nhỏ như một bức tường thành cổ xưa thời trung cổ, phía trên có một đường xe lửa cao tốc, chở người dân di chuyển vào Milan làm việc, tối về, bước ra khỏi nhà ga là có chợ búa, trường học, nhà cửa. Thời đó ông Al Gore chưa biết Internet là gì.

Tường thành ở Uzbekistan

Năm 2020, một giáo sư đại học Sorbonne, gốc Colombia tên Carlos Moreno, đưa ra ý tưởng thành lập thành phố 15 phút « ville du quart d’heure ». Hồi mình sang Pháp thì nghe kể đến cuộc cách mạng văn hoá 1968, người dân nổi loạn chống lại những sai lầm về cuộc Cách Mạng kỹ nghệ hoá, Pháp quốc vẫn là một nước còn trong thời nông nghiệp.

Sau đệ nhị thế chiến, với chương trình Marshall, người Mỹ bơm tiền vào để hiện đại hoá xứ này tạo dựng các nhà máy, nông dân được khuyến khích ra thành phố làm việc trong các hãng xưởng lớn như Renault,… thay vì ở trong một căn nhà ở làng hay đồng quê, nay họ phải chen chút trong các HLM, chung cư hạng rẻ tiền với thiếu thốn mọi mặt. Mình nhớ các thành phố như Nanterre, Bobigny họ cho xây nhiều HLM, mấy chục tầng hay ở Mantes la Jolie, dành cho công nhân và gia đình ở, xung quanh không có gì cả. Muốn đi chợ búa là phải đi xe buýt, đủ trò. Gặp giới trẻ đi học về không có gì làm buồn đời đi phá làng phá xóm như mình khi xưa, rồi các tệ nạn xã hội, sì ke ma tuý đến.

Tại Trung Cộng, họ muốn tránh vấn nạn này nên xây cất các chung cư cao tầng để nông dân ra tỉnh làm việc có thể mua nhà để ở nhưng giá thành quá đắt nên bỏ trống cả chục năm này, có nơi họ phải đập phá bỏ. Ở Hoa Kỳ cũng vậy, Cali cần 5.5 triệu căn hộ mới nhưng đất đai và xây cất vật liệu quá đắt nên giá thành quá cao để một gia đình bình dân có thể mua.

Khi xưa mình học về thiết kế đô thị thì họ phân chia, loại chỉ định khu vực làm việc, khu kỹ nghệ, khu dân cư thì tối đến các khu kỹ nghệ như bãi tha ma, các khu văn phòng đóng cửa, khu dân cư thì đèn đóm lên do đó phải di chuyển vì các xí nghiệp được xây dựng phía ngoại ô để rẻ tiền. Từ đó thành phố cũ bị bỏ hoang, người ta dọn ra ngoại ô gần các xí nghiệp. Nay thì ngược lại, người ta ùn ùn vào tháng phố cũ, trùng tu lại để sống vì ngoại ô chẳng có gì. Muốn đi xem Opera phải bò vào thành phố lớn còn thì xem phim bộ trên truyền hình.

 Từ 1 thập niên qua, Cali cho phép các nhà đầu tư có thể xây nhà , văn phòng chung với nhau để tránh trường hợp kể trên. Vùng Tierra Bella ở Huntington Beach cho thấy đông đúc tấp nập lại khác với 20 năm về trước, như chùa Bà Đanh. Nay các văn phòng chợ búa ở dưới còn các tầng trên dành cho các chung cư. Ban ngày hay buổi tối đều tập nập.

Chúng ta thấy các công ty GAFA xây dựng các mô hình của họ nơi làm việc. Có nên áp dụng các mô hình này để tạo dựng lại các thành phố cũ, chia thành những khu vực 15 phút như các hợp tác xã khi xưa hay các kibutz của DO Thái. Họ có thể sử dụng trường học ban đêm sau tan trường để chơi thể thao hay hội họp khu phố, thay vì bỏ trống. Vấn đề là người ta có bỏ xuống cái điện thoại thông minh, để tham gia các buổi họp, đấu bóng,.. hay ngồi ì uống nước ngọt to béo.

Ngày nay Paris tạo dựng được hơn 1,000 cây số đường cho xe đạp, nghe đâu đến năm 2030 thì chỉ có xe điện mới được lưu hành. Ngày nay cuối tuần có nhiều con lộ ở rive gauche, không cho xe hơi chạy, chỉ để người đi xe đạp và bộ hành. Người dân có thể picnic bên bờ sông Seine,…

Sau khi người dân Paris nổi loạn đánh chiếm ngục Bastille tạo dựng cuộc cách mạng, đánh đổ chế độ quân chủ chuyên chế để thay thế một chế độ chuyên chính khác do Napoleon thực hiện. Dạo ấy ông Hausmann được chỉ định thiết kế lại Paris. Họ đưa lý do là Paris có vấn đề y tế, cống rảnh,.. trên thực tế ý định nhà cầm quyền là để dễ di chuyển quân đội đàn áp khi có bạo loạn. Họ không muốn một Bastille thứ hai xẩy ra. Các đại lộ có thể đặt đại bác để bắn vào dân nổi loạn.

Sau cuộc cách mạng Mai 68, thì chính phủ De Gaulle bỏ tiền thuế của dân để làm đường lại vì không muốn kẻ bạo loạn nậy các cục đá lót đường để chọi cảnh sát cơ động. Mình nghĩ sau covid thì các nước hay thành phố muốn tái thiết kế lại các thành phố để dễ cô lập hoá người dân nhân danh y tế hay sức khoẻ người dân nên mới nẩy ra ý nghĩ thành phố 15 phút. Lý do là ý tưởng này đã có từ hơn 100 năm trước mà mình đã học thời sinh viên. Họ dễ dàng kiểm soát an ninh cho người dân với các camera an ninh khắp nơi.

Tại Do Thái, người ta gắn camera khắp nơi để quan sát vùng PAlestine. Một anh Ạ, cứ mỗi sáng thức giấc là ra vườn xem chim hay cho gà ăn nhưng hôm nay không thấy anh ta thì máy điện toán báo động ngay để xem anh ta có trong nhà hay đã đi đâu đêm qua không về. Đi ngoài đừng chúng ta thấy rất nhiều camera an ninh, được gắn khắp nơi, truyền tải hình ảnh trực tiếp.

Có lần về Sàigòn, mình được mấy người bạn học cũ của đồng chí gái rủ đi ăn cưới con của một người bạn học cũ. Đến nơi thấy một toà nhà cao 8 hay 9 tầng, có đến 10 đám cưới cùng một lúc. Vấn đề là họ cho xây một bin đinh to lớn mà không có chỗ để gửi xe. Hồi đầu năm về Sàigòn thì thấy nhà cửa xây dựng đủ nơi, có nhiều nơi chưa bán được để lê thê bên đường như mấy chung cư thời Liên Xô bỏ trống mà mình vừa có dịp thấy ở Georgia. Cho thấy họ xây dựng đột suất, không có chương trình gì cả, không chợ búa, không trường học để học sinh ở đó có thể đi bộ đến trường. Nói chung là không có gì hết ngoài các chung cư.

Các chung cư HLM ở Pháp được xây dựng theo tinh thần xã hội chủ nghĩa còn có bãi đậu xe, trạm xe buýt gần đó hay métro.

Ý tưởng đô thị 15 phút đã có từ lâu nhưng nay người ta mới áp dụng. Mình không biết kết quả sẽ ra sao vì con người muốn được tự do, không muốn chôn chân tại một chỗ. Cũng có thể các đám đầu tư địa ốc, đưa ra chương trình này để được chính phủ cho đặc quyền, mượn tiền để trùng tu lại các khu phố trong thủ đô vì ngoại ô, đa số các người nghèo nhất là thế hệ thứ hai của người di dân, thất nghiệp, hay nổi loạn phá phách. Mình nghĩ đến các tên đầu sỏ về địa ốc hơn là mơ mộng về cuộc sống 15 phút gần nhà. Anh phải kiếm vợ trong vòng 15 phút, tìm việc ăn uống trong vòng 15 phút thì chán ngấy. Không còn gì khám phá về cuộc đời. 

Ở Hoa Kỳ, hàng xóm của mình, gặp nhau nói chuyện nắng mưa độ 5 phút mà nay họ muốn mình chỉ sống loay quay trong vòng 15 phút đi bộ. Lại càng cô đơn hơn trước.

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn 

Phòng Lửa cháy

Có lẻ vì tai nạn nghề nghiệp cũ, hay bị ám ảnh bởi phim “la tour infernale” nên mỗi lần vào chỗ đông người như nhà bạn có tiệc, khách sạn,..mình đều xem cửa thoát hiểm ở đâu. Thường khi vào khách sạn, mình hay dùng cầu thang tránh đợi chờ luôn tiện để tập thể dục và để biết mà lỡ đêm tối có chuyện gì thì biết đường mà chạy.

Mình sang Pháp thì được xem một cuốn phim nổi tiếng dạo ấy mang tên La Tour Infernale do tài tử Paul Newman đóng vai tên kiến trúc sư thiết kế toà nhà cao tầng này. Từ đó các thiết kế kiến trúc đều rất cẩn thận xem xét việc cứu hoả khi cần thiết. Thường họ mướn các cố vấn về cứu hoả để giúp họ về thiết kế cầu thang và cầu thang máy nhất là hệ thống phòng cháy và chửa cháy. Tương tự ở Cali, muốn xây chung cư hay nhà mới, việc đầu tiên là phải test cái fire hydrant ngoài đường, xem có đủ mạnh áp suất và gần không. Mình nhớ có lần một chùa Việt Nam ở Cali xây xong nhưng không được hoạt động, vì nhân viên cứu hoả không duyệt nên nhờ mình kêu thợ đến gắn cái fire hydrant cho chùa. Trước nhà mình có cái fire hydrant nên báo cho công ty bảo hiểm để được bớt tiền đâu 10%

Ở Hoa Kỳ thường thì các nơi đông người, bắt buộc phải có cái bảng cứu hộ, luôn luôn được mở, sử dụng đường dây điện riêng khác với đường dây điện của căn phòng. Lý do là nếu đường dây chính bị cháy, đèn điện tắt thì đường điện riêng cho hệ thống cứu hộ vẫn hoạt động giúp người ta trông thấy trong bóng tối mà chạy.

Khi xưa, đi học ở Paris, mỗi lần trường tổ chức bal des 4arts là ớn vì tây đầm hút thuốc, lại uống rượu trong đêm tối để dễ sờ soạn, hay quăng tàn thuốc bậy bạ nên hay bốc cháy bất tử. Có nhiều hộp đêm hay bị cháy bất tử là vì lý do này. Nghe báo chí nói có một tiệm karaoke nào ở Việt Nam bị cháy khiến nhiều người chết cháy vì không có hệ thống cứu hộ hay phòng cháy. Chỉ cần gắn một cái máy tự động rà khói, rẻ chạy bằng pin là có thể cứu mạng người.

Vào chỗ đông người mình luôn luôn tìm hình ảnh này vì lúc nào cũng sáng 

Thường ở trong khách sạn hay du thuyền,…họ đều có cửa tự động đóng lại khu vực cầu thang máy. Lý do là lửa truyền qua cầu thang máy rất nhanh vì lỗ hổng từ dưới đất lên đến đỉnh nóc nhà, hút không khí nên theo luật Hoa Kỳ thì bắt buộc có cửa chắn lửa độ 2 tiếng đồng hồ tại khu vực này. Khi có lửa thì báo động tự động đóng mấy cánh cửa bảo hộ phòng cháy này. Do đó mình hay mò đi cầu thang để quen đường, có chuyện thì chạy theo lối đó. Nhà cho mướn, mình đều gắn bình chửa lửa và mỗi năm cho thợ đến kiểm soát, trả tiền cho họ để lỡ có chuyện thì người mướn nhà biết đâu mà lần.

Ở nhà nên có hai bình chửa lửa, trong bếp và ga ra phòng khi bị cháy

Nhà ở Hoa Kỳ mà rộng quá và nhiều tầng nay phải gắn thiết bị chửa lửa tự động, nghĩa là mỗi phòng phải gắn fire sprinklers (vòi nước để chửa lửa). Khi cái hộp trong phòng nào nhận được tín hiệu có lửa là tự động cái vòi nước phung ra từ trần nhà, toả khắp căn phòng để dập tắt ngay ngọn lửa.

Cali bắt buộc mỗi nhà phải gắn thiết bị máy rà lửa và hơi carbonique. Lý do là lò sưởi sử dụng ga nên nếu ga bị xì thì máy rà tự động bắt được sẽ réo lên. Cách tốt nhất là gắn hệ thống báo động này với dây điện và thêm cục pin lỡ điện bị cúp. Thường mấy người mướn nhà lười thay pin mỗi 6 tháng, họ cứ tháo gỡ luôn vì cứ kêu bíp bíp do đó cần kiểm soát lại mỗi 6 tháng.

Mỗi phòng ngủ và hành lang lúc nào cũng phải gắn một cái máy báo động tốt nhất chạy bằng điện và gắn thêm một cục pin secour phòng khi tắt điện. Còn đầu vòi nước chửa cháy thì nhà lớn hơn nên gắn nhưng đắt tiền. Độ $20,000 vì có hệ thống ống nước riêng 

Mình sợ nhất khi đến Hương Cảng, khi thấy mấy chung cư mấy chục tầng cao vời vời vì diện tích rất nhỏ mà có cháy là ngọng vì thường chỉ có một cầu thang nhỏ bé. Mình có ở nhà anh bạn ở xứ này mấy hôm thì sợ tắt nến luôn. Cửa thang máy có cửa sắt kiểu cũ, đóng vào mới bấm nút được. Lần chót mình ghé Sàigòn thì thấy mấy chung cư cao vời vợi mới xây ở đường Nguyễn Hữu Cảnh là thua non. Tự hỏi hệ thống cứu hộ, chửa cháy ra sao. 

Mình ở lại nhà người quen gần đó hình như Sàigòn Pearl. Nghe nói là giá trên 1 triệu đô, xây cất san sát bên nhau, 3, 4 tầng mà không có balcon khiến mình hơi sợ. Mỗi tầng là một phòng, được xây theo kiểu âu mỹ tại Việt Nam, nên kín mít vì ở âu mỹ xứ lạnh nên họ xây bít hết nhưng nhà nào trên 2 tầng lầu đều có balcon để khi bị cháy thì lính cứu hoả còn leo lên đập cửa nhảy vào hay người ở trong có thể chạy thoát khi cầu thang bị cháy. Xây cất đắt tiền trên 1 triệu đô la mà không gắn được một cái hộp phòng cháy đâu $15. Cầu thang dễ bị cháy lan vì không có trần nhà. Về Việt Nam, ở khách sạn mình hay xin ở lầu thấp nhất.

Ở Cali thường thì nhà cách căn bên cạnh là 10 bộ anh, và phái sau vườn 40 bộ anh, nay với sự khủng hoảng về địa ốc, họ cho phép xây cách căn bên cạnh có 6 bộ anh xem gần 2 thước, rất dễ bắt lửa hàng xóm.

Chung cư cao tầng được xây san sát bên nhau dễ cháy lan khiến mình rất ngại vì hệ thống cứu hoả không bằng ở Hoa Kỳ với xe vòi rồng giá mấy triệu đô la với thang nối lên cao.

Vấn đề xây nhà kiểu âu mỹ ở Việt Nam thì tốn điện lắm vì kín mít nên họ trang bị phòng nào cũng có máy lạnh, khi cần thì mở mà làm cửa kính như ở xứ mỹ nên nóng kinh hồn. Mình nhớ ở Đà Nẵng, gia đình mình có mướn một biệt thự trong khu vực gần biển, giữa Hội An và Đà Nẵng thì thất kinh vì trời nóng mà nhà được xây theo kiểu âu mỹ, toàn là kính không nên nóng kinh hồn, máy lạnh mở 24/24 nội tiền điện cũng chết gia chủ. Cái nguy hiểm là hệ thống điện có thể yếu. Mình như ở có mướn một căn nhà ở Nhà Trang, họ gắn hệ thống máy lạnh bằng một cái máy to như cái tủ lạnh. Mở một tí là máy tắt vì hút điện quá so với cầu chì, có thể cháy nhà như chơi. Nên mình gọi chủ nhà trả nhà và ra khách sạn mướn cho chắc ăn. Thường mấy cái máy này cần cầu chì loại mạnh và riêng biệt, không dính dáng gì đến hệ thống trong phòng.

Thiết kế nhà cửa cần phải dựa theo thiên nhiên của địa phương chớ cứ xây theo kiểu âu mỹ cho hiện đại, sẽ khiến gia chủ khóc sau này. Thời đi học mình có nghiên cứu về kiến trúc vùng nhiệt đới nên rất ngạc nhiên khi về Việt Nam thấy họ thiết kế không xét về thiên nhiên, khí hậu ở Việt Nam, cứ muốn xây nhà kiểu mỹ hay tây nhưng khác biệt khí hậu. Có lần mình về Sàigòn, được người quen bố trí cho ở trên tầng chót của một chung cư do họ xây và bán. Thấy họ thiết kế là phòng ăn và phòng khách không có cửa sổ khiến gió thổi vào rất mát, trên cao nên không có muỗi, rất hợp với khí hậu nhiệt đới. Còn mấy tầng kia thì không có balcon, kín mít nên khá lo lỡ bị cháy nhà là ngọng.

Phòng cháy rất quan trọng vì có khi cả đời không bị gì hết nhưng khi cái xui đến có thể giết hại người vô tội. Ai đi chơi thì nên lưu ý khi vào đám đông, chỗ đông người, việc đầu tiên là đi vào nhà vệ sinh để xem vì thường các cửa cứu hộ đều được thiết kế gần mấy chỗ này. Lỡ bị cháy hay thiên hạ đánh lộn thì có thể chạy được. Hy vọng chưa tới số, còn số chết thì ở đâu cũng chết. Chán Mớ Đời 

Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen 

Nguyễn Hoàng Sơn