Hôm qua, ông chuyên gia địa ốc báo cho mình biết là 9 người con, không chịu bán 5 căn hộ, của bố mẹ để lại. Họ không đồng ý với những điều kiện của mình. Mình muốn mua 5 căn hộ, nằm trong khu vực Opportunity Zone, cần được sửa sang lại. 10 năm sau, nếu bán đi thì không bị đóng thuế vào tiền lời.
Có một gia đình, bố mẹ khi xưa làm ăn khá, có tiếng ngoài Phước Lộc Thọ. Chết để lại gia tài cho 9 người con. Mỗi người con đều được ông bà mua nhà cho ở hết. Nay còn 5 căn hộ cho thuê thì mấy người con, muốn bán để chia nhau thay vì tiếp tục cho thuê. Cuộc rao bán 5 căn hộ đưa đến xích mích giữa mấy anh em. Có vài người muốn đâm đơn kiện nhau vì vụ mua bán chưa xong mà họ muốn lấy tiền ngay.
Lý do là họ không có tiền để sửa chửa để bán, phần địa ốc Cali đang xuống. Từ 6 tháng nay, nhà xuống độ 10%. Cuối năm chắc là mất 10% nữa. Nhà đang xuống, tỷ lệ khai phá sản tại Hoa Kỳ đang gia tăng, số nhà bị ngân hàng tịch thâu đang lên, biết bao nhiêu ngân hàng nhỏ tại Hoa Kỳ bị banh ta lông. Viễn tượng không mấy sáng sủa, do đó họ phải thông tin đánh nhau ở Ukraine để người Mỹ bớt chú ý đến đời sống kinh tế. Đi ăn, mua đồ giờ lạm phát lên như điên.
Mình dặn hai đứa con, là không bao giờ làm như mấy người con này. Mình có ghi trong di chúc là không được bán nếu một mai mình phải hát Khúc Thuỵ Du. Chúng hỏi tại sao, mình giải thích cho chúng và nay ghi lại đây.
Mình nói vì mua nên mình không nói với mấy người con. Nhất là mấy người con không biết công sức, sự hy sinh của bố mẹ họ khi xưa, qua mỹ, chịu cực để nuôi con, để dành tiền, mua nhà cửa ra sao. Nay chúng chỉ muốn có tiền xài cho đã. Đó là luật thường tình nên phải dạy nghề cho hai đứa con. Hy vọng sau này, chúng không lâm vào tình trạng này.
Ở Đà Lạt khi xưa, hè, mình có phụ một chú người Huế, đào đất để xây nhà cho bà cụ. Chú ta nói: “để lại tiền bạc, không bằng dạy con một cái nghề”. Con cái khi ăn uống, chia bánh trái là chúng chỉ dành nhau miếng to hay quả to hơn cho nên khi chia gia tài là chắc chắn có chuyện.
Khi được tin có người bán 5 căn hộ, mình lấy địa chỉ rồi lên mạng để xem lịch sử về mấy căn hộ này. Được biết một cặp vợ chồng Việt Nam mua đâu 1.1 triệu, 20 năm về trước. Họ mua với tiền tươi, đoán là họ bán mấy căn nhà rồi mua qua 1031 Exchange. Xem ra thì không có nợ ngân hàng. Khi gặp con của hai vợ chồng, người được đề cử làm Trustee cho ông bà, có trả lời như mình nghĩ.
Cô ta cho biết là ông bố tin tưởng cô ta nên giao quyền làm Trustee nhưng mấy ông anh tức giận vì nghĩ mình là đàn ông, anh nên thông minh hơn cô em. Nhà xuống bán không được nên muốn thưa cô em ra toà để dành cái quyền làm Trustee. Mình chỉ chúc mấy anh em, bán nhanh 5 căn hộ, để khỏi phải tranh tụng nhau ở toà. Tốn tiền mà anh em không nhìn nhau nữa.
Vấn nạn của văn hoá người Việt chúng ta là nghèo từ bao nhiêu đời. Sang Hoa Kỳ, có cơ hội đổi đời. Chúng ta chịu khó chắt chiêu, để dành, tạo dựng được một tài sản nhỏ để cho con cháu, bớt vất vả hơn mình. Vấn đề là con chúng ta không trải qua những gian khổ của mình nên chúng chỉ biết hưởng thụ như người Mỹ sinh trưởng tại đây.
Xứ Hoa Kỳ này chiếm gần như 75% các vụ kiện trên thế giới. Mỗi năm có đến 20,000 luật sư tốt nghiệp tại Cali. Đi tham khảo luật sư là chỉ có nộp tiền để đưa nhau ra toà. Mình có quen một luật sư người việt. Ông này dễ thương nên ai đến tham khảo về chồng con, gia đình. Ông ta khuyên về nhà, cũng nhau cầu nguyện bề trên giúp đỡ qua sự xung đột như ông cố đạo hay sư rao giảng. Đến khi người cháu vào phụ giúp. Tên này thuộc dạng con cháu cường hào ác bá nên sau 5 phút tham khảo, khách hàng ký giấy thưa kiện đủ trò khiến văn phòng giàu có lên và mướn thêm nhân viên. Chán Mớ Đời
Hôm trước, có ông nào quen một chị bạn, cũng gốc Đà Lạt, nhắn tin cho mình, muốn thằng con học nghề mình khiến mình thất kinh. Từ bé đến giờ, thầy cô và bạn học kêu mình thuộc dạng ngu lâu dốt sớm, nay bổng có ông thần nào kêu mình chỉ dẫn cho con ông ta. Lại còn nói để cháu mời mình đi ăn cơm. Có lần, có ai đó muốn gặp mình để hỏi về vụ mua nhà cho thuê. Đồng chí gái về hưu, nên mình chỉ ăn một ngày một bữa để đỡ tốn tiền. Mình nói, cứ mời ăn thì mình đến. Mình làm việc để kiếm ăn. Ông thần trốn luôn, không thấy liên lạc lại. Mình ghi lại đây 1 lần nữa, lý do mua nhà cho thuê ở Hoa Kỳ. Bác nào thắc mắc thì cứ mời em ăn cơm, sẽ giải thích thêm. Chán Mớ Đời
Một trong những cái lợi khi sở hữu một căn hộ cho thuê tại Hoa Kỳ là được khấu trừ tiền thuê nhà qua cách mượn nợ và khấu hao giá trị căn nhà. Để mình giải thích vì có nhiều người cứ hỏi mình. Mình bảo họ đi học nhưng họ sợ tốn tiền. Người Mỹ hay nói: “if you think education is expensive, try ignorance”.
Nếu kiến thức đắt thì sự ngu dốt càng kinh khủng hơn nữa. Khi xưa, thầy cô và bạn học đều kêu mình ngu lâu dốt sớm, ngu bền vững nên sau này ra Hải ngoại, mình bỏ tiền đi học. Học ngày chưa đủ tranh thủ học đêm. Do đó mình không uống rượu, hút thuốc vì nhịn thuốc mua trâu, nhịn trầu mua ruộng. Mình đi học rất nhiều, nhiều khi phải đi học lại mấy lớp nhiều lần vì không thông minh. Nội cuốn “the richest man in Babylon” mỗi năm phải đọc lại vì mỗi lần đọc lại khám phá ra cái mới mà chưa hiểu lần trước.
Mua căn nhà cho thuê ở Hoa Kỳ, được mấy cái lợi như sau:
Lấy thí dụ mình mới mua 1 căn cho thuê ở Riverside, giá $500,000. Người bán còn nợ $300,000 cho 20 năm, tiền lời 3%, mỗi tháng phải trả ngân hàng $1,264.81. Mình đưa họ $150,000 và tiếp tục trả cái nợ này đến khi mình bán căn nhà hay tái tài trợ. Mình còn thiếu họ $50,000, sẽ trả khi bán nhà hay tái tài trợ. Lý do là nếu đưa họ hết tiền, họ sẽ báo ngân hàng là đã bán cho mình, lúc đó ngân hàng sẽ bắt mình trả hết số nợ ngay lập tức.
Nếu người bán mà báo cho ngân hàng thì mình sẽ lấy $50,000 để trả tiền Broker để mượn tiền khác trả ngân hàng. Từ năm ngoái đến giờ mình mua được 3 căn như vậy. Cứ kiếm nhà muốn bán rồi xem cái nợ của họ có tiền lời rẻ như 2.75% hay 3% thì hỏi mua. Tiền lời bây giờ lên 6-7%, hôm qua FED kêu lên nữa để chống lạm phát. Tại sao chúng ta lại phải đi mượn tiền với tiền lời cao để trả cái tiền lời thấp. Tiền lời lên cao thì nhà sẽ xuống vì người Mỹ mua nhà, phải mượn tiền để trả. Họ chỉ trả trong khả năng của họ.
Mùa bán nhà trên giá thị trường đã qua. Nay tiền lời lên thì ngồi ngáp ruồi. Mình mua với giá họ muốn với điều kiện cho mình tiếp tục trả cái nợ của họ, tiền lời ít hơn phân nữa thị trường.
Tiền HOA đâu $140, tiền thuế địa trạch và bảo hiểm là $450/ tháng. Tổng cộng chi phí là $1,854.81/ tháng. Tiền thuê nhà được $2,500/ tháng, xem như mình bỏ túi hàng tháng là $645.19 hay $7,742.28/ năm.
Giá căn nhà là 500k , 20% là đất và 80% giá trị căn nhà được khấu hao trong vòng 27.5 năm hay lấy $400,000 (80% của 500k) chia cho 27.5 = $14,545.45 cho mỗi năm.
Mình bỏ túi được $7,742.28 tiền thuê nhà nhưng được khấu trừ trị giá căn nhà $14,545.45. Ngoài ra được trừ tiền thuế địa trạch, tiền chi tiêu $1,854.81 x12= $22,257.72, tổng cộng là $22,257.72 + $14,545.45 = $36,803.17
Xem ra mỗi năm mình được $7,742.28 và khấu trừ $36,803.17 vào thuế lợi tức của mình trong năm, giúp mình đóng thuế bracket thấp hơn. Dựa vào căn nhà này, mình sẽ lấy tiền của quỹ hưu trí của vợ ra $36,000/ năm để khỏi bị đóng thuế. Bỏ vào self-Directed Roth IRA của vợ, như vậy sẽ không bị đóng thuế và bị bắt buộc rút ra khi 70 1/2 tuổi. Dùng quỹ này để mua nhà, vài năm sau nhà lên, bán không bị đóng thuế.
Trở lại 5 căn hộ của 9 anh em hưởng gia tài của bố mẹ. Năm ngoái có người làm 1031 Exchange, muốn mua giá 2.1 triệu. Người mua, bán nhà của họ ở đâu để làm 1031 Exchange nhưng muốn 9 anh em sửa chửa 5 căn hộ tốn đâu $50,000. Mấy anh em hùng hổ kêu không chịu, nay nhà xuống, hạ giá xuống 1.9 triệu, xem như mất 10% thay vì $50,000 sửa chửa. Vấn đề là bán một căn nhà thì dễ, vì có nhiều người mua nhà để ở, còn bán chung cư thì khó, chỉ có các nhà đầu tư mua. Mấy tên đầu tư thì đầu óc có sạn nên ít ai mua giá cao như mấy anh em đòi. Mình thì ngược lại, thuộc dạng ngu lâu dốt sớm, nên mua với giá họ muốn với điều kiện, họ cho vay lại hay cho mình tiếp tục trả nợ của họ.
Mình đồng ý mua với giá họ rao bán 1.9 triệu với điều kiện là họ cho vay lại 13 tháng. Mình đặt cọc $600,000 và họ cho vay 1.3 triệu. Mua xong thì mình cho sửa sang lại, tăng giá mướn nhà lên $2,500/ tháng (5 x $2,500) thay vì $1,750 như hiện tại. Sau 1 năm thì mình sẽ có $12,500/ tháng tiền thuê nhà hay $150,000/ năm. Mỗi năm tăng tiền nhà lên 10% cho kịp lạm phát.
Mình trả tiền thuế địa trạch và bảo hiểm $24,000/ năm, tiền lời cho 9 anh em $1,300,000 x 5% = $65,000/ năm. Tổng cộng chi phí là $89,000/ năm. Xem như lời $150,000 - $89,000 = $61,000. Phải bỏ đâu $40,000 để sửa cho mỗi căn, vậy là sau một năm mình bỏ ra $600,000 (đặt cọc) + $200,000 (tiền sửa chửa) = $800,000, lời lại $61,000 cho năm đầu tiên. Chưa kể là tiền khấu hao tài sản. Lấy 1.9 triệu, nhân cho 80% để trừ tiền giá đất ra, được 1,520,000. Chia cho 27.5 năm ra 55,252/ năm. Được khấu hao thêm $55,252 vào thuế lợi tức cho suốt 27.5 năm từ ngày mua.
Sau 12 tháng mình có thể tái tài trợ lại 5 căn hộ với giá $2,100,000 dựa theo tiền thuê nhà. Mỗi năm mình có thể tăng gía nhà lên 10%. Tái tài trợ, ngân hàng sẽ cho mình vay 70% giá trị của 5 căn hộ là 70% x $2,100,000 = $1,470,000. Mình trả 9 anh em $1.3 triệu, còn $170,000 bỏ túi. Lên giá nhà cho thuê 10% xem như tiền thuê nhà là $150,000 thêm được $15,000. Ngoài ra còn khấu hao giá trị của 5 căn hộ $1,600,000 / 27.5 = $58,182/ năm
Họ chỉ muốn bán ngay, lấy tiền xài thì mình nói chỉ trả $1,600,000. Cuối cùng họ từ chối. Xem như không có duyên mua mấy căn hộ. Biết đâu, cuối năm nay, nếu họ không bán được sẽ kêu mình lại. Mua nhà cũng như đi kiếm vợ, mình không có đam mê, chỉ điều nghiên xem có phải đúng mẫu người mình muốn phục vụ cả đời còn lại hay không vì đam mê chỉ tức thời, tình yêu là Vĩnh cữu, sẽ không mất công hát một mai qua đam mê, ta lại ngu hơn xưa. Hột xoàn là đam mê, tức thời. Nếu vĩnh cữu thì không có màn ly dị.
Mình dặn mấy đứa con là không bán mà mượn tiền. Mình nói vào trường hợp của 9 anh em, mình sẽ mượn tiền ngân hàng, như bài toán ở trên. Ngân hàng cho vay 70% giá trị của 5 căn hộ. Được $1,470,000. 9 anh em chia nhau xài. Mỗi tháng vẫn tiếp tục có $12,500 vô túi thêm được khấu hao $58,182/ năm qua depreciation. Thật ra, khi gặp mấy anh em mình có ý nghĩ đưa ra ý kiến này nhưng thấy mấy người con, không thân thiện lắm, chỉ có cô gái làm Trustee thì hiền lành nên mình đoán họ sẽ không chịu đợi 1 năm nữa mà sẽ bán với giá thấp hơn. Mình thì muốn dạy thằng con nên đem nó tới gặp người bán để xem mình nói chuyện, trình bày ra sao. Và dặn nó, mua nhà phải có duyên, đừng có để cảm xúc làm mình rối óc, mua rồi ân hận sau này. Tương tự đi tán gái, đam mê là tức thời, tình yêu là Vĩnh Cửu.
Cho thấy, nếu một trong những 9 anh em, có ý nghĩ này thì chắn chắn sẽ không cãi nhau, kiện ra toà. Mà mỗi tháng có ăn đều đều đến đời sau. Cứ 10 năm thì tái tài trợ mấy căn hộ lại. Có thể 10 năm nữa lạm phát sẽ lên cao, giá mấy căn hộ lên 3 triệu tái tài trợ lại, bỏ túi thêm mấy triệu.
Mình đang thương lượng mua một chung cư thương mại trên 4.5 acres, thuộc vùng Opportunity Zone. Chủ bán đòi 4.1 triệu. Mình nộp 25% và họ cho vay lại 3.2 triệu. Mỗi năm mình còn dư $47,000 cộng tiền khấu hao tài sản độ $85,000/ năm. Ngoài ra miếng đất còn dư 2 lô đất, có thể cho ai mướn để xây tiệm ăn hay gì đó. Là có thêm tiền. Người bán nay già, muốn về hưu, có nhà cửa khắp nơi, ngay cả Alaska.
Trời thương thì trời ị trúng đầu. Đi xem phải chở thằng con đi theo để cho nó thấy và nghiên cứu lý do mua hay không mua. Thật ra nay mình không muốn mua nhà nữa cho thuê nữa. Muốn dạy thằng con cái nghề để sau này nó có thể mua nhà cho thuê, sống cuộc đời cho thuê nhà thoải mái hơn.
Hôm trước, có ông thần nào nhắn tin kêu muốn học nghề của mình. Mình nói cứ mời mình ăn cơm. Muốn hỏi gì thì mình trả lời, cho ý kiến. Ông thần trốn luôn. Chán Mớ Đời
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo phơi nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
