Báo chí cho biết ông Elon Musk đề nghị mua công ty Twitter với giá 44 tỷ đôla. Mình đoán là ông ta dùng tiền của người khác để mua mà người Mỹ gọi là Other People’s Money, gọi tắt là OPM. Mình không biết ông ta sẽ làm cách nào để mượn tiền của người khác để mua nhưng trong đầu tư, thị trường chứng khoán, nhất là ngành địa ốc, sử dụng OPM là cách có hiệu quả nhất.
Khi người Mỹ mua hay xây nhà, thường họ mượn một số tiền từ ngân hàng. Ít khi họ mua bằng tiền tươi ngoại trừ những trường hợp ngoại lệ như làm 1031 Exchange,… lý do là càng bỏ tiền nhiều thì vốn của họ ít lại, sẽ không có khả năng mua những căn nhà khác. Điển hình, ai đó có 1,000,000 tiền tươi. Nếu họ mua nhà ở cali thì chỉ mua được một căn. Nếu họ chỉ đặt cọc 25% và mượn 75% còn lại từ ngân hàng thì họ có thể mua được 4 căn nhà với trị giá là 4 triệu thay vì một triệu nếu mua tiền tươi. Chưa nói đến việc khấu hao, khấu trừ thuế. Nếu mua tiền tươi thì không có gì để khấu hao tài sản.
Người mua thế chân căn nhà cho ngân hàng, bỏ ra $250,000 để sở hữu chủ 1 căn nhà trị giá $1,000,000. Có người cho rằng trên thực tế mình chỉ có $250,000 vốn chủ sở hữu. Đồng chí gái có lần hỏi mình là căn nhà hai vợ chồng 15 ngày trước khi lên xe bông, nay giá bao nhiêu rồi. Mình nói độ $300,000 dạo ấy. Cô nàng làm tính, kêu mình lời, chỉ bỏ $36,000 đặt cọc nay nếu bán sẽ được $156,000. Cô nàng nói khiến mình thất kinh.
Hai vợ chồng mua căn nhà giá $180,000, đặt cọc $36,000, mượn ngân hàng $144,000. Ở được 6 tháng thì phải dọn về nhà bố mẹ vợ để chăm sóc ông bà nhạc. Nhà xuống dạo đó, nếu bán thì lỗ nên cho thuê, đủ trả tiền ngân hàng. Do đó không tính tiền lời trả ngân hàng.
Dạo ấy nhà lên độ $300,000, nếu bán thì lấy $300,000 - $144,000 = $156,000. Đó là chưa kể các thứ như khấu hao được $10,000/ năm,… xem như lời 28.5%/ mỗi năm. Người Mỹ gọi là Internal Return, không biết tiếng Việt gọi là gì, ai biết cho em xin.
Nếu cộng thêm khấu hao $10,000/ năm thì tỷ lệ lời lên đến 55%. Dạo ấy trả tiền nhà và thuế má là $1,100/ tháng nay cho thuê được $2,750/ tháng. Gọi là External Return
Có nhiều người không muốn mắc nợ như đồng chí gái. Khổ cái là mụ vợ đã lấy mình nên đành chịu. Sau này mụ cấm mình mua thêm nhà cho thuê nên mình xài Land Trust để mua, khỏi cần chữ ký của mụ, khỏi cãi cọ gì cả. Mua xong rồi thì hỏi có muốn đi xem nhà mới mua. Hôm trước mụ đi xem 6 căn hộ mình mới mua, mụ hỏi sao anh mượn tiền ngân hàng được vì khi xưa, mụ phải ký giấy nợ.
Ngoài địa ốc ra, còn các chương trình khác dùng tiền thiên hạ như bảo hiểm, nhồi tiền đầu tư rồi mượn ra không phải đóng thuế. Khi qua đời, thì bảo hiểm trừ số tiền mình đã mượn ra để trả số tiền bảo hiểm còn lại.
Mình gặp người cháu rể, khoe là mới tái tài trợ lại căn nhà vì dạo ấy tiền lời xuống thấp. Mình hỏi thì anh chàng kể là đi 20 năm, để trả hết nợ cho xong nên cộng thêm $250 mỗi tháng. Mình nghe tới đó là thất kinh, hồn vía lên mây. Lạ 1 diều! Mấy đứa cháu nha sĩ, kỹ sư,…hay hỏi mình về tài chánh khi mượn tiền ngân hàng, đầu tư, ngược lại cô cháu mình thì chả bao giờ hỏi.
Tiền trả ngân hàng 12 năm đầu là chỉ trả tiền lời không. Ngân hàng khôn lắm, họ cho huê hồng nhiều để mấy người làm giấy nợ vay mượn từ ngân hàng, xúi khách hàng đi chiêu 20 năm cộng thêm $250/ tháng.
Để làm tính, vợ chồng cô cháu không có cash out nên mình chỉ đoán là số nợ là $360,000 dựa theo giá nhà mua cách đây mấy năm. Nếu tái tài trợ với 4% tiền lời cho 240 tháng (20 năm), số tiền phải đóng hàng tháng là -2,181.53. Cô cháu lại đóng thêm $250. Xem như -$2,181.53 - $250 = -$2,431,53/ tháng. Xem hình dưới.
Tiền lời trả ngân hàng khi cô cháu trả thêm $250/ tháng thì năm đầu tiên sẽ trả $7,138.15, xem như ít hơn $12/ năm. Đóng nhiều tiền nhưng không được khấu trừ thuế bao nhiêu có $12/ năm hay $1 / tháng. Chán Mớ Đời
Được cái là sẽ chỉ trả ít hơn 36 tháng hay là 3 năm. Thay vì 20 năm , chỉ còn lại 17 năm. Đó là lý do ngân hàng xúi thiên hạ mượn nợ kiểu này, kêu không muốn nợ nần vì lạm phát. Ngân hàng muốn lấy lại tiền cho nhiều rồi vài năm sau là bán cái nợ mình cho ngân hàng khác.
Nếu cô cháu hỏi thì mình sẽ kêu cứ mượn nợ 30 năm, rồi lấy số tiền $250, đầu tư vào quỹ giáo dục, được khấu trừ thuế để sau này con vào đại học. Làm tính xem sao:
Mượn $360,000, 4% tiền lời, cho 360 tháng, sẽ trả -1,718.70/ tháng thay vì $2,431.53 như hiện nay. Xem như ít hơn $712/ tháng. Bây giờ lấy $712/ tháng bỏ vào quỹ giáo dục. Cô ta có 3 đứa con thì mình nghĩ có thể sử dụng hết số tiền này.
Thứ nhất là được khấu hao thuế mỗi năm $712/ tháng x 12 = $8,544/ năm. Bỏ vào mutual funds hay Stocks thì trung bình là 12% từ 30 năm qua. Sau 20 năm, cô cháu sẽ có $704,349.82 cho vụ đầu tư cổ phiếu và còn nợ ngân hàng có đâu $20,624.40. Cô cháu có thể lấy $20,624.40 từ quỹ để trả đứt số nợ còn lại của ngân hàng, vẫn còn $670,000. Trả tiền cho 3 đứa con đi học. Xong om
Đó là chưa kể cô ta sử dụng Equity Line Of Credit để cho vay 12%. Cô cháu có người thím dâu chuyên làm thủ tục mượn nợ. Người thím hay gọi mình vì khách hàng cần tiền gấp trả 12%. Cho thấy hiểu về tài chánh rất quan trọng vì nếu không mình sẽ bị lỗ khi nghe mấy bọn con buôn nói khéo để họ ăn huê hồng nhiều.
Thôi em ngừng ở đây. Chán Mớ Đời
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
