Mấy hôm nay, mình cảm thấy vui vui, không bị đồng chí vợ rên nữa. Lý do, có 1 nhóm đầu tư đồng ý mua miếng đất của mình, không bớt gì cả. Mình mua cách đây 5 năm, không bỏ ra một đồng, chủ bán cho vay lại gần 1 triệu mà họ không hỏi số an sinh xã hội, nhà ở đâu,… ông ta thừa hưởng 1 căn nhà và 4 căn hộ trên một miếng đất 5 mẫu anh do ông bố xây khi xưa. Bà vợ lo thu tiền nhà, lăn đùng ra chết. Ông ta chán đời, bị đột quỵ. Sau đó, được một bà mướn nhà, qua lại chăm sóc rồi lấy luôn. Ông ta không muốn dính dáng đến người thuê nhà, lớn tuổi nên muốn nhận tiền của mình hàng tháng vì nếu không ông ta sẽ phải đóng thuế 20%. Thế là ông ta bán cho mình và cho vay lại. Trong thuế vụ gọi là “installment sale”, người bán chỉ trả thuế trên số tiền nhận được của mình hàng năm, thay vì 20% tiền lời.
Miếng đất có 5 căn nhà, mình cho thuê, 1 căn cho ông chủ bán, thuê lại. Lấy tiền cho thuê để trả cho ông ta trừ tiền thuê nhà ông đang ở. Vợ ông ta lo vụ cho thuê nhà nên khi chết thì ông ta không biết cách lo nên tiền mướn nhà rất thấp, không đủ chi phí. Mình mua xong, đi gặp các người mướn nhà, để ký hợp đồng mới. Căn đầu tiên trả có $900/ tháng. Bà mướn nhà rên, hỏi lý do bà ta mướn nhà giá đắt hơn các căn khác, khiến mình thất kinh. Vì 3 căn kia cho thuê với giá thời Bảo Đại, $700-$800. Mình nói, để cho công bằng với mọi người, mình nâng tiền nhà lên hết $900. Thế là mấy người thuê nhà khác chửi bà căn đầu tiên. Họ thù ghét nhau, chia để trị, để họ khỏi hợp tác với nhau nêu yêu sách, sửa nhà sửa cửa.
Nay thì mình cho thuê $1,620, sau 5 năm. Mỗi năm tăng tiền, giá vẫn rẻ hơn xung quanh. Xem như được thêm $2,800/ tháng.
Mình tính xây 128 căn hộ trên 5 mẫu đất nhưng tiền xây cất lên như diều gặp gió, mình đợi khi kinh tế banh ta lông thì bắt đầu xây vì giá rẻ hơn. Đồng chí vợ đau năm ngoái một trận khiến mình suy nghĩ lại. Có lẻ trời Phật và thượng đế kêu mình thôi, nên ngừng, rao bán. Tuần lễ đầu, có một nhóm Việt Nam trả rẻ như bèo trong khi nhóm đầu tư mỹ thì họ biết giá trị của miếng đất, nên trả giá mình rao bán, không trả giá, kỳ kèo gì cả. Mình muốn dùng Escrow của mình nhưng họ muốn dùng của họ vì quen cách buôn bán của họ. Mình đoán là sau 90 ngày, khi họ được thành phố đồng ý dự án của họ, thì xoay qua bán cho nhóm đầu tư khác.
Dạo này, có SB-9 mới được thống đốc tiểu bang ký. Người nào có nhà ở Cali, có quyền chia lô đất của mình ra làm 2, và có thể xây thêm một căn khác, nhất là xây ADU cho mỗi lô đất. Chỉ cần nơi căn nhà đến nơi có bến xe buýt là dưới 1.5 dậm. Không cần phải xây ga-ra.
Mình tính có thể dùng tiền lời để xây thêm mấy cái ADU tại mấy căn nhà cho thuê, để khỏi phải đóng thuế, có tiền thuê thêm hàng tháng. Tuần tới mình ra các thành phố để xem thủ tục ra sao. Xây thêm một ADU, cho thuê được $2,000-$3,000/ tháng tuỳ vùng. Có anh bạn kể xây thêm 2 phòng ngủ 2 phòng tắm, cho thuê được $3,000/ tháng, hai cô làm nail trả. Phòng mới, lại ở ngay khu người Việt. Mình sẽ làm để thằng con học nghề, từ từ nó lo hết cho mình, khoẻ đời. Chuyển giao công nghệ cho đời sau.
Mình nhớ ông hội trưởng hội gia đình Phật tử ở Connecticut, có nói trời Phật cho mình cái cốc, to hay nhỏ thì không biết. Nếu nhỏ mà đỗ vào nhiều thì sẽ tràn lan ra. Vấn đề là không ai biết cái cốc to hay nhỏ. Vụ đồng chí gái bệnh mấy tháng khiến mình liên tưởng là trời Phật kêu ngưng. Thôi thì ngưng.
Đồng chí vợ đang tính nghỉ hưu rồi hai vợ chồng đi chơi, chu du thiên hạ như Hoàng Dung và Quách Tỉnh. Nói đến Quách Tỉnh và Hoàng Dung thì mình có cảm tưởng mình là Quách Tỉnh, ngu ngu, như thiên hạ, thầy cô, bạn bè hay gọi, may mắn được đồng chí vợ nhất trí, không nghe lời dèm pha, đem về làm quản giáo, nuôi nấng mình từ 30 năm nay.
Bán cái này thì mình đóng thuế tiền lời khá khẩm. Để tránh vụ này, mình có thể làm 1031 Exchange, đổi mua cái khác giá tương tự giá bán nên mấy hôm nay gọi vòng vòng mấy tên bạn quen, xem chúng có cái gì muốn bán hay không. Cùng lắm thì đóng thuế cho đời thêm được mới.
Có người bỏ vào Charitable remainder Trust để khỏi đóng thuế nhưng bạn bè đã làm thì họ nói không nên. Nếu họ hiểu trước sẽ không làm. Để tuần tới mình liên lạc với ông luật sư và CPA của mình để xem.
Bán không mua lại thì mình sẽ phải trả 20% tiền lời cho liên bang và 13% cho tiểu bang, rất khẩm. Chưa kể Bác Biden, đang tính tăng tiền thuế lên 35% và thuế thừa kế. Do đó, phải tìm cái gì để mua lại. Trước nhất là phải xem vụ trả tiền cho ông bán nhà cho mình. Nếu mình bán, trả hết nợ cho ông ta thì ông ta sẽ phải đóng thuế 33%, xem như đi đong $300,000. Người ta giúp mình thì khi mình bán, phải thông báo cho họ biết trước. Chớ cái đùng, họ nhận tin của văn phòng escrow bảo sẽ gửi cho họ tiền của cái nợ, họ phải đóng thuế vì quá trễ.
Khi bán mà không muốn đóng thuế thì phải chuyển tiền qua một công ty khác, được gọi “Qualified INtermediary hay Accomodator, để họ giữ tiền cho mình trong khi chờ đợi, mua căn nhà khác lại theo thể thức 1031 Exchange. Nếu mình đụng tới tiền là xem như phải đóng thuế dù sau đó có mua nhà khác.
Hôm nay, mình ghé lại tiệm của ông ta, nói là đã ký giấy bán. Hỏi ông ta có muốn chuyển thế chấp cái nợ của ông ta ở mấy cái nhà khác của mình hay không. Trong tiếng lóng địa ốc, người ta gọi “walk the mortgage”, chuyển cái nợ qua căn nhà khác. Người về già, họ bán và cho mình vay lại, họ chỉ cần hàng tháng số tiền của mình trả cho họ. Đây nếu mình trả cho họ thì họ, phải đóng thuế rồi bỏ ngân hàng thì tiền lời chỉ 1% trong khi mình trả đến 5%. Gấp năm lần số tiền của ngân hàng.
Ông ta đồng ý, mình hẹn ngày mai ghé nhà ông ta rồi chở đi xem mấy căn nhà khác, xem ông ta thích căn nào. Rồi làm giấy tờ chuyễn cái nợ sang. Như vậy khi mình bán thì số tiền nợ của ông ta sẽ về tay mình. Có thể dùng số tiền này đặt cọc mua thêm nhiều căn khác. Giao cho thằng con quản lý. Thằng con đi làm, thấy lương như bèo, bắt đầu thấy bố nó có lý, nên chịu khó đi học về đầu tư. Mình dẫn nó đi xem nhà rao bán để nó học cách nghiên cứu để mua. Phân biệt cái nào là Good Deal và không.
Khi làm 1031 exchange thì người ta có 45 ngày để tìm kiếm một căn nhà hay một cơ sở khác để đổi với giá trị tương đương hay nhiều hơn giá bán căn bán, sau đó thì có 180 ngày hay 6 tháng để hoàn tất vụ hắn chuyển căn hộ hay cơ sở đã bán. Mình đây có 90 ngày để tìm, sau đó 45 ngày để chỉ định, và 6 tháng để hoàn tất hoán chuyển.
Việc đầu tiên, mình sẽ chuyển số nợ từ miếng đất qua mấy căn nhà nhỏ cho thuê trước khi kỳ hẹn 90 ngày. Sau khi vụ nợ của ông chủ bán miếng đất này yên mồ yên mả thì mình sẽ tính phần kia nhưng thực sự mình bắt đầu báo cho mấy tên địa ốc quen là có gì để mua thì gọi mình.
Nguyên tắc làm 1031 exchange là nhà đổi nhà (địa ốc), chớ không được đổi qua thị trường chứng khoán, mua vàng,…
Phải đổi qua số tiền bằng số tiền vừa bán hoặc cao hơn.
Có chị bạn nghe mình nhắn tin, gọi lại, kêu lên Loopnet, có một khu thương mại đang rao giá bán. Mừng quá chạy lên xem, gọi cho chuyên gia địa ốc, đang đợi họ gọi lại. Mình nói mụ vợ đi xem 5 căn phố khiến mụ tái mặt. Đàn bà, họ nghĩ chuyện khác, đồng chí vợ đang tính có tiền mua xe mới, mua nhà mới ở,,… nay mình kêu đi coi mấy khu phố, mình muốn mua khiến mặt mụ xanh như đít nhái.
Mụ thở hồng hộc, kêu thôi anh ơi, đừng làm tui đứng tim. Tiền mô mà mua? Đó là câu hỏi quen thuộc của mụ vợ, mỗi lần mình nói mua nhà. Sau này, mình mua qua Trust, không cần mụ ký, không phải hỏi mụ. Cứ hỏi là mụ cản. Không có tiền mới mua chớ có tiền thì mua làm gì. Mua xong mới hỏi mụ, muốn đi coi không? Không thì chở mấy đứa con đi.
Kiếp sau, mụ gặp mình là chạy 7 làng. Không muốn lấy con cháu mỹ ngụy, phản động nữa. Chán Mớ Đời. Mụ kêu mình chở đi đến nhà ai ăn Pizza hát Karaoke. Trong khi thiên hạ hát, mình xem lại 5 dãy phố bán có 3.5 triệu. Quá rẻ hơn là xây lại. Xây lại thì ít nhất 2 triệu mỗi căn, 5 căn là 10 triệu. Xem kỹ lại thì thấy đất không bán mà cho thuê, hết hạn vào năm 2040, 18 năm nữa. Thế là Ngọng. Độ chừng 15 năm nữa là các người mướn sẽ dọn đi chỗ khác vì không ai đợi mãn hạn mới dọn. Thế là ôm 5 căn phố và khóc đừng bỏ em một mình.
Lý do mua khu thương mại là NNN. Mình không phải lo lắng gì cả, chỉ lo quét dọn bãi đậu xe, cỏ cây thôi. Hàng tháng tiền nhà cứ gửi vào ngân hàng. Không có đất thì ngọng. Vì khi hết hạn mướn đất thì phải bỏ tiền ra phá mấy căn phố, lại tốn tiền. Lý do đó mà chủ bán hôm nay.
Thôi không ham. Tuần sau mình sẽ đi xem mấy chỗ khác mà mấy tên địa ốc mình quen, gửi lại. Chúng sẽ gửi từ từ để xem. Mình còn 90 ngày và 45 ngày để chỉ định mua căn nào và 180 ngày để kết thúc vụ trao đổi. Kẹt lắm thì đóng thuế, cũng không sao.
Mình sẽ dẫn thằng con đi viếng mấy căn nhà cho thuê để xem, có thể mình lấy tiền ra xây ADU, cho mướn. Khỏe đời.
Hôm nay hai cha con gặp một tên địa ốc , hắn nói về mấy căn nhà có đất rộng để xây thêm ADU, thằng con nghe chăm chỉ. Sau đó hai cha con chạy lên thành phố để hỏi thêm. Sau đó chạy lại một căn nhà, tăng tiền nhà. Thằng con thấy bố tăng tiền nhà, thấy thương người mướn nhà. Mình nói làm nghề này, đừng để con tim mình quản lý quyết định. Lạm phát, năm tới chính phủ tăng tiền già của bố lên 5.9%. Thuế nhà cửa lên 2%, bảo hiểm lên nên phải lên giá thuê nhà, nếu không mình lỗ. Chán Mớ Đời
Có tên mỹ địa ốc, mua cho mình miếng đất 17.5 mẫu, mình xoay qua bán lại cho tên hàng xóm, trồng cần sa trong vòng 1 tuần lễ, gửi cho mình vài căn phố, cũng như nhà bán cho thuê khá hấp dẫn. Để từ từ rồi tính. Hắn đi nghỉ hè ở Florida, nhờ mình email, viết nhờ xem dùm mấy cái nhà đầu tư ở Florida, để hắn trừ thuế. Mình viết ngay, hắn mừng lắm. Có nhiều tên chuyên gia địa ốc cứ đem deal đến cho mình. Viết giấy mua rồi chủ nhà không bán nữa. Có nhiều tên, đem đến cái nào là mua cái đó. Cho nên phải tìm nhiều tên để xem tên nào hợp.
Mình có tên quen, cựu chiến binh tại Việt Nam, mỗi lần hắn đem deal lại cho mình. Có 3 lần mua rồi nhưng chủ nhà dỡ chứng, không bán nữa. Hắn có máy bay bà già, chở mình qua tận Arizona, để gặp chủ nhà mua đất nhưng rồi không được. Được cái là mình hết dám lên máy bay bà già, ngồi trên máy bay thấy nhà của mình ở dưới rất rõ nhưng khi bay qua mấy dãy núi, muốn nôn luôn, chỉ cầu mong cho máy bay đáp xuống, thậm chí rớt.
Tương tự, miếng đất mình rao bán lâu rồi nhưng mình nhờ mấy tên địa ốc quen mình nhờ, không bán được. Khách hàng tới hỏi tùm lum rồi bỏ chạy. Tên địa ốc do tên mua cho mình, giới thiệu. Để lên mạng độ vài ngày là có người chôm liền. Nhiều khi không tin dị đoan nhưng theo kinh nghiệm của mình thì phải tin.
Có thể từ đây đến đó, sẽ có nhiều biến chuyển mới. Kinh tế có thể banh ta lông vì covid mới. Báo hôm nay cho biết 40% người Mỹ hết tiền để dành vì covid nên phải xài tiền của mình để dành cho hưu trí,… kiểu này thì tốt nhất là đóng thuế rồi để tiền, đợi nhà banh ta lông chạy ra mua lại, lời hơn. Chán Mớ Đời
Nguyễn Hoàng Sơn
