Đề tài nay mình đã viết khá nhiều nhưng thiên hạ cứ email hay điện
thoại hỏi, mình kêu đọc trong mấy email cũ của mình hay đâu đó. Lý do là
mình không biết để ở đâu, vì mình không thích đọc lại bài của mình. Khi
xưa mình hay vẽ “esquisse” (sketch) rồi thôi, ít khi nhìn lại. Viết khi
hứng lên rồi quên. Có người đề nghị mình làm bờ lốc bờ liếc chi đó
nhưng đã lười, nay còn làm vụ này. Nghe đến đã nãn. Sau này có ai như
anh bạn học cũ Chử Nhị Anh, soạn lại dùm thì tốt hơn. Thôi thì kể
lại đây cho thiên hạ. Ai thích thì đọc lại còn không thì xoá. Không có
chi là đặc biệt. Có chị vợ của một người bạn, điện thoại hỏi tùm lum,
kêu sau này về hưu, tính bán nhà trên San Jose, dọn về San Diego, mua
bằng tiền tươi khiến mình thất kinh… mua nhà là để khấu trừ thuế mà chị
này đòi mua tiền tươi theo tư duy người Việt.
Kinh nghiệm cho thấy là từ 50 năm qua, đầu tư vào địa ốc thì tiền lời gấp 200% mua cổ phiếu của S&P 500 của thị trường chứng khoán Hoa Kỳ. Ngoài ra, đầu tư vào địa ốc có những lợi khác mà thị trường chứng khoán không có.
16 tháng 6 năm 1992, mình nghe lời đồng chí gái vô vàn kính yêu, rút tiền tiết kiệm 10 năm lao động khổ sai từ Tây sang Thuỵ Sĩ, sang Đức quốc, sang Anh Quốc rồi Hoa Kỳ để đặt cọc, mua một căn nhà trị giá $180,000.
Ngân hàng bắt bỏ ra 20% hay $36,000 và họ cho mượn 80% hay $180,000 - $36,000 = $144,000.
Nếu mình dùng số tiền để dành $36,000 để mua cổ phiếu S&P 500 thì năm ấy 1 cổ phần S&P 500 là $416.08. Lấy
$36,000 / $416.08 = 86.52 cổ phần.
Năm 2019, S&P 500 lên $2,941.76/ cổ phần dù đảng Dân Chủ đánh ông Trump tả tơi, cầu nguyện Chúa ngày đêm nhưng thị trường chứng khoán vẫn lên ào ào dù chiến tranh mậu dịch với anh ba tàu.
Năm 1992, bỏ $36,000 mua được 86.52 cổ phiếu
Năm 2019, 86.52 x $2,941.76 = $254,526.44
Quá lời:
Từ $36,000 ——> $254,526.44 = $$218,526.44 hay 607%
Đó là chưa nói đến tiền ăn huê hồng của broker hàng năm đâu 2%. Số tiền này sẽ giảm xuống nưhng để khỏi làm thiên hạ nhức đầu, mình miễn làm tính này.
Mình và vợ chồng làm đám cưới 15 ngày sau đó và ở căn nhà này được 6 tháng thì bố mẹ vợ kêu về ở chung. Lý do là gia đình ông anh vợ sang mỹ, nhận được housing, Ơe pheo nên dọn ra. Bố mẹ vợ lớn tuổi nên phải dọn về lo cho ông bà cụ.
Hai vợ chồng tính bán cái nhà thì dạo ấy địa ốc xuống như điên. Từ $180,000, căn nhà xuống đâu $150,000. Kinh
Hai vợ chồng ngồi rầu rỉ rồi cuối cùng đăng báo cho thuê giá $1,100/ tháng vì tiền ngân trả $933.98/ tháng, thêm thuế địa ốc , bảo hiểm đủ trò. Nói chung là lỗ đâu 1, 2 trăm/ tháng.
Năm 2019, giá trị căn nhà lên $643,253.00. Kinh
Bỏ ra:
$36,000 ——> được $607,253.00 hay 1,687%
Hơn mua cổ phiếu đến $352,726.56. Kinh
Chưa hết.
Sau này nhà lên lại, mình tái tài trợ căn nhà này, rút vốn ra mua thêm được 4 căn nhà, nay giá trị cũng tương tự. Cứ xem là $600,000 để khỏi mất công làm tính.
Từ $36,000 —> 5 căn nhà x $600,000 = $3,000,000
Ngoài “leverage” không biết tiếng việt gọi là gì. Mua nhà cho thuê lại được tiền thuê nhà. Mỗi tháng trung bình $2,200/ tháng hay $11,000/ tháng hay $132,000/ năm và khấu trừ thuế,…
Trở lại vụ thuế là ở Hoa Kỳ, nếu có nhà cho thuê thì người ta có thể khấu trừ lợi tức của mình. Thí dụ: ai đó có nhà cho thuê, họ mua giá trên trời nên lỗ, người Mỹ gọi là “negative cash flow” nghĩa là tiền chi tiêu nhiều hơn tiền thuê nhà.
Điển hình một căn nhà cho thuê được $2,000/ tháng mà tiền mượn ngân hàng, chi phí lên đến $60,000/ năm xem như chủ nhà lỗ nên có thể khấu trừ và lợi tức cá nhân của mình.
Giải thích cho rõ hơn là một bác sĩ lương $300,000/ năm có thể khấu trừ số tiền lỗ $60,000 nên chỉ đóng thuế trên $240,000 ($300,000 - $60,000). Nếu họ có 5 căn thì coi như không đóng thuế. Do đó các người làm nhiều lợi tức nên họ mua nhà cửa rất nhiều để khấu trừ thuế.
Đến năm 1986, 1 năm trước khi mình sang mỹ thì chính quyền Reagan ra một đạo luật về thuế mà người ta gọi “Tax reform 1986”. Luật này kêu là bác sĩ, ai đó không bỏ trên 700 tiếng đồng hồ một năm về nhà cửa của họ thì không được khấu trừ thuế. Được định nghĩa là Passive income khiến thị trường địa ốc xuống như điên nhất là ở Cali. Thay vì được khấu trừ $60,000 như mình kể trên nay bù trớt.
Mình không biết, sang cali thuộc dạng ngu lâu dốt sớm, đồng chí gái kêu mua nhà làm đám cưới thì mua, 6 tháng sau giá nhà rớt 20-30%.
Xứ mỹ này mất dạy lắm. Ai có trên 4 căn nhà thì ngân hàng không cho vay nữa. Họ xem là thành phần tư bản, phản động nguy hiểm. Họ chỉ thích cho mượn, ai có công ăn việc làm ổn định còn những tên lười lao động như mình thì họ không thèm tiếp.
Tình cờ mình xem báo có quảng cáo bán nhà gọi là “Will Carry”. Mình không hiểu nên tò mò gọi hỏi thì người bán kêu là thay vì mượn tiền ngân hàng thì người bán cho người mua vay lại. Mình chạy lại xem thì họ đòi $153,000, đặt cọc $8,000, gần 5% thay vì 25% như ngân hàng đòi, họ cho vay $145,000.
Lý do chủ nhà cho vay lại, người Mỹ gọi là installment sale là vì khi họ bán nhà thì phải đóng thuế, lại không được khấu trừ như trước năm 1986. Họ cho vay lại nên chỉ đóng thuế vào số tiền mình trả cho họ hàng năm là $940/ tháng. Nay căn nhà này mình cho thuê $2,250/ tháng. Nợ còn vài năm nữa thì trả hết.
Từ đó, mình chuyên đi mua nhà của người mỹ, cho vay lại. Có căn mình mua không tiền đặt cọc vì chủ nhà biết mình, đã bán cho mình mấy căn. Có một căn mình ở được 12 năm.
Giá trung bình trong khu vực này là $500,000. Tên bán cho mình là broker. Hắn mua lại rẻ, $300,000 rồi flip cho mình với giá $336,000. Đặt cọc $3,000 xem như 1%. Hắn cho mình vay lại 7%. Hắn mượn nợ ngân hàng $300,000, tiền lời 6%, cho mình vay $333,000 với tiền lời 7%. Hắn ăn thêm 1% trên số tiền ngân hàng cho hắn vay ($300,000) + $30,000 (hắn) hay $3,300/ năm thêm 7% tiền lời của số tiền $33,000 là $2,310. Tổng cộng là $5,610/ năm. Khoẻ re. Mình bỏ thêm $40,000 để sửa chữa lại toàn diện.
Đồng chí gái kêu ai mà ở căn nhà này, mình sửa chửa xong thì mụ vợ đòi tới ở thế là dọn về đây. Nay cho thuê $3,500/ tháng. Giá nhà đâu $975,000. Kinh
(Còn tiếp) phải đi học. Chán Mớ Đời
Kinh nghiệm cho thấy là từ 50 năm qua, đầu tư vào địa ốc thì tiền lời gấp 200% mua cổ phiếu của S&P 500 của thị trường chứng khoán Hoa Kỳ. Ngoài ra, đầu tư vào địa ốc có những lợi khác mà thị trường chứng khoán không có.
16 tháng 6 năm 1992, mình nghe lời đồng chí gái vô vàn kính yêu, rút tiền tiết kiệm 10 năm lao động khổ sai từ Tây sang Thuỵ Sĩ, sang Đức quốc, sang Anh Quốc rồi Hoa Kỳ để đặt cọc, mua một căn nhà trị giá $180,000.
Ngân hàng bắt bỏ ra 20% hay $36,000 và họ cho mượn 80% hay $180,000 - $36,000 = $144,000.
Nếu mình dùng số tiền để dành $36,000 để mua cổ phiếu S&P 500 thì năm ấy 1 cổ phần S&P 500 là $416.08. Lấy
$36,000 / $416.08 = 86.52 cổ phần.
Năm 2019, S&P 500 lên $2,941.76/ cổ phần dù đảng Dân Chủ đánh ông Trump tả tơi, cầu nguyện Chúa ngày đêm nhưng thị trường chứng khoán vẫn lên ào ào dù chiến tranh mậu dịch với anh ba tàu.
Năm 1992, bỏ $36,000 mua được 86.52 cổ phiếu
Năm 2019, 86.52 x $2,941.76 = $254,526.44
Quá lời:
Từ $36,000 ——> $254,526.44 = $$218,526.44 hay 607%
Đó là chưa nói đến tiền ăn huê hồng của broker hàng năm đâu 2%. Số tiền này sẽ giảm xuống nưhng để khỏi làm thiên hạ nhức đầu, mình miễn làm tính này.
Mình và vợ chồng làm đám cưới 15 ngày sau đó và ở căn nhà này được 6 tháng thì bố mẹ vợ kêu về ở chung. Lý do là gia đình ông anh vợ sang mỹ, nhận được housing, Ơe pheo nên dọn ra. Bố mẹ vợ lớn tuổi nên phải dọn về lo cho ông bà cụ.
Hai vợ chồng tính bán cái nhà thì dạo ấy địa ốc xuống như điên. Từ $180,000, căn nhà xuống đâu $150,000. Kinh
Hai vợ chồng ngồi rầu rỉ rồi cuối cùng đăng báo cho thuê giá $1,100/ tháng vì tiền ngân trả $933.98/ tháng, thêm thuế địa ốc , bảo hiểm đủ trò. Nói chung là lỗ đâu 1, 2 trăm/ tháng.
Năm 2019, giá trị căn nhà lên $643,253.00. Kinh
Bỏ ra:
$36,000 ——> được $607,253.00 hay 1,687%
Hơn mua cổ phiếu đến $352,726.56. Kinh
Chưa hết.
Sau này nhà lên lại, mình tái tài trợ căn nhà này, rút vốn ra mua thêm được 4 căn nhà, nay giá trị cũng tương tự. Cứ xem là $600,000 để khỏi mất công làm tính.
Từ $36,000 —> 5 căn nhà x $600,000 = $3,000,000
Ngoài “leverage” không biết tiếng việt gọi là gì. Mua nhà cho thuê lại được tiền thuê nhà. Mỗi tháng trung bình $2,200/ tháng hay $11,000/ tháng hay $132,000/ năm và khấu trừ thuế,…
Trở lại vụ thuế là ở Hoa Kỳ, nếu có nhà cho thuê thì người ta có thể khấu trừ lợi tức của mình. Thí dụ: ai đó có nhà cho thuê, họ mua giá trên trời nên lỗ, người Mỹ gọi là “negative cash flow” nghĩa là tiền chi tiêu nhiều hơn tiền thuê nhà.
Điển hình một căn nhà cho thuê được $2,000/ tháng mà tiền mượn ngân hàng, chi phí lên đến $60,000/ năm xem như chủ nhà lỗ nên có thể khấu trừ và lợi tức cá nhân của mình.
Giải thích cho rõ hơn là một bác sĩ lương $300,000/ năm có thể khấu trừ số tiền lỗ $60,000 nên chỉ đóng thuế trên $240,000 ($300,000 - $60,000). Nếu họ có 5 căn thì coi như không đóng thuế. Do đó các người làm nhiều lợi tức nên họ mua nhà cửa rất nhiều để khấu trừ thuế.
Đến năm 1986, 1 năm trước khi mình sang mỹ thì chính quyền Reagan ra một đạo luật về thuế mà người ta gọi “Tax reform 1986”. Luật này kêu là bác sĩ, ai đó không bỏ trên 700 tiếng đồng hồ một năm về nhà cửa của họ thì không được khấu trừ thuế. Được định nghĩa là Passive income khiến thị trường địa ốc xuống như điên nhất là ở Cali. Thay vì được khấu trừ $60,000 như mình kể trên nay bù trớt.
Mình không biết, sang cali thuộc dạng ngu lâu dốt sớm, đồng chí gái kêu mua nhà làm đám cưới thì mua, 6 tháng sau giá nhà rớt 20-30%.
Xứ mỹ này mất dạy lắm. Ai có trên 4 căn nhà thì ngân hàng không cho vay nữa. Họ xem là thành phần tư bản, phản động nguy hiểm. Họ chỉ thích cho mượn, ai có công ăn việc làm ổn định còn những tên lười lao động như mình thì họ không thèm tiếp.
Tình cờ mình xem báo có quảng cáo bán nhà gọi là “Will Carry”. Mình không hiểu nên tò mò gọi hỏi thì người bán kêu là thay vì mượn tiền ngân hàng thì người bán cho người mua vay lại. Mình chạy lại xem thì họ đòi $153,000, đặt cọc $8,000, gần 5% thay vì 25% như ngân hàng đòi, họ cho vay $145,000.
Lý do chủ nhà cho vay lại, người Mỹ gọi là installment sale là vì khi họ bán nhà thì phải đóng thuế, lại không được khấu trừ như trước năm 1986. Họ cho vay lại nên chỉ đóng thuế vào số tiền mình trả cho họ hàng năm là $940/ tháng. Nay căn nhà này mình cho thuê $2,250/ tháng. Nợ còn vài năm nữa thì trả hết.
Từ đó, mình chuyên đi mua nhà của người mỹ, cho vay lại. Có căn mình mua không tiền đặt cọc vì chủ nhà biết mình, đã bán cho mình mấy căn. Có một căn mình ở được 12 năm.
Giá trung bình trong khu vực này là $500,000. Tên bán cho mình là broker. Hắn mua lại rẻ, $300,000 rồi flip cho mình với giá $336,000. Đặt cọc $3,000 xem như 1%. Hắn cho mình vay lại 7%. Hắn mượn nợ ngân hàng $300,000, tiền lời 6%, cho mình vay $333,000 với tiền lời 7%. Hắn ăn thêm 1% trên số tiền ngân hàng cho hắn vay ($300,000) + $30,000 (hắn) hay $3,300/ năm thêm 7% tiền lời của số tiền $33,000 là $2,310. Tổng cộng là $5,610/ năm. Khoẻ re. Mình bỏ thêm $40,000 để sửa chữa lại toàn diện.
Đồng chí gái kêu ai mà ở căn nhà này, mình sửa chửa xong thì mụ vợ đòi tới ở thế là dọn về đây. Nay cho thuê $3,500/ tháng. Giá nhà đâu $975,000. Kinh
(Còn tiếp) phải đi học. Chán Mớ Đời
