Bà Ilona

Hôm nay mình có hẹn với bà Ilona, gốc Đức để viếng thăm một nhà dưỡng lão đang xây. Bà này muốn mua dự án xây 128 căn hộ cho người cao niên của mình. Mình quen bà này được 6-7 tháng qua các họp mặt của nhóm Exchangors của Quận Cam.

Nhóm này, đa số là những tay chuyên nghiệp về buôn bán, đầu tư, hay business luật sư về địa ốc. Họ không làm kiểu chuyên viên địa ốc bình thường là treo bảng bán nhà để kiếm khách hàng. Họ họp mặt nhau như các chuyên viên địa ốc thời xưa hàng tháng để báo cho nhau có nhà cửa, công ty, thương vụ, đất đai hay toà nhà,…để trao đổi.

Thí dụ tuần rồi có thằng có một chỗ rữa xe, bán giá $2.3 triệu. Nó chỉ lấy $900,000.00 đặt cọc, để mua cái gì khác có lợi nhuận nhiều hơn, 1.4 triệu còn lại nó sẽ cho vay với 4% cho 5 năm. Mỗi năm net là $480,000.00, sau khi trả tiền 5 nhân viên và quản lý xem như lời $40,000/ tháng. Bỏ ra $900,000 mà lợi thu net $40,000. Ở Cali thiên hạ thích rữa xe lắm, chạy vào 3 phút sau là tốn $4.95. Sau đó cần đủ thứ nữa thì trả thêm. Chỉ khổ là mình không thích làm business. Mình hỏi nó cái thằng chủ đất có muốn bán hay không thì mua rồi cho thuê. Ông Rich Dad mình có miếng đất ở góc phố, cho tụi Chevron mướn, mỗi tháng bỏ túi $7,500 tiền thuê mà nay mỗi cây xăng ở Cali bán với giá tối thiểu 1.5 triệu vì mỗi gallon xăng, chủ cây xăng bỏ túi $0.15.

Khi một khách hàng hay chính họ muốn bán địa ốc thì thông thường họ lại phải mua cái khác theo luật 1031 Exchange vì nếu không sẽ bị đánh thuế trên số tiền lời. Trong thời hạn 45 ngày sau khi bán, họ phải chỉ định nhà, đất đai, dinh thự,… sẽ mua và có 180 ngày để hoàn tất thương vụ. Nếu không sẽ bị đánh thuế dù trễ 1 ngày. Buôn bán lúc nào cũng có những bất trắc, bất ngờ nên có nhiều người phải mua giá cao vào giờ chót vì có trục trặc nếu khoing thì đóng thuế tàn lá mùa thu.

Vì lý do đó mà họ tham dự các họp mặt này để xem có ai có cái gì hợp với họ để trao đổi, không bị trễ nãi khi mua bán vì cả hai đều đổi chủ cùng ngày, không phải lo lắng là phải mua thứ mình không thích. Luôn tiện đây mình giải thích lại vấn đề trao đổi khi mua bán địa ốc, cả có bác nào, cho vợ hay chồng đọc imeo, không giải thích rành lại i-meo hỏi mà em lại chẳng hiểu câu hỏi từ đâu, khiến thêm dài dòng.

Lấy thí dụ căn nhà em mua 2 tuần lễ trước khi lên xe hoa theo đồng chí gái để làm người chồng ưu tú, người cha anh hùng. Bọn em mua giá là 179 ngàn thêm giấy tờ, tu sửa tổng cộng $185,000.00. Ở được 6 tháng thì phải dọn về nhà bố mẹ vợ vì không có ai chăm sóc. Bọn em cho thuê thì tính theo thành phố thì đất là 20% còn căn nhà là 80% trị giá của căn nhà mà thành phố đánh thuế. Theo luật thì đất không được khấu trừ còn căn nhà thì được khấu trừ vì hư hao như xe hơi được khấu trừ trong vòng 5 cho đến 7 năm. Căn nhà thì được khấu trừ trong vòng 27.5 năm. Làm tính xem:

Nhà giá trị: $185,000.00 tổng cộng
Đất 20% của giá trị: 20% x $185,000.00 = $37,000.00
Căn nhà 80% của gia trị: $148,000.00
Khấu trừ cho 27.5 năm (wear and tear) lấy $148,000.00 chia cho 27.5 = $5,381.82/ năm (A)

Số tiền $5,81.82 được khấu trừ vào lợi tức hàng năm của để khái thuế nên đóng thuế ít lại.

Lấy thí dụ, có ai muốn bán một cái nhà khác mới, đẹp hơn, giá rẻ nhưng em không mượn được tiền để mua thì phải bán căn nhà cũ này để lấy tiền mua.

Lấy thí dụ nay căn nhà này giá $585,000.00. Nếu vợ chồng em bán đi thì trên nguyên tắc là lời $585,000.00 - $185,000.00 = $400,000.00. Tụi em phải đóng thuế lợi tức trên $400,000.00 tiền lời cộng thêm $5,381.82 được khấu trừ mỗi năm. Lấy $5,381.82 x 26 năm = $139,927.27. Lấy $400,000.00 + $139,927.27 = $539,927.27, vậy phải đóng thuế trên tổng số tiền này. Nhìn là thấy kinh hoàng, hết muốn bán.

Đồng chí gái có lần nói với em về căn nhà này tụi mình lời. Mình nói không có lời. Vì dạo ấy đi chơi để đả thông tư tưởng đồng chí gái thì đổ một gallon xăng giá chỉ có $1.00/ gallon còn ngày nay là $3.50/ gallon. Kinh tế gia gọi đó là lạm phát. Gấp 3.5 lần. tô phở dạo ấy có $3/ tô này $9.50.

Thử lấy $185,000.00 dạo ấy nhân cho 3.5 lần của lạm phát = $647,5000.00 mà giá nhà bán được là $585,000.00. Xem ra chúng em sẽ bị lỗ $62,500.00. Được cái là mua nhà mình không phải bỏ 100% tiền để mua như người Việt ở Việt Nam. Ngân hàng cho mượn với điều kiện chúng em bỏ ra 20% tiền mua nhà, xem như bỏ ra $36,000.00 dạo ấy và nếu bán thì ngày nay lời được $400,000 hay $400,000.00 - $36,000 = $364,000.00.

Nếu mua nhà dạo ấy bằng tiền mặt như ở Việt Nam thì ngày nay đã lỗ mà còn phải đóng thuế trên số tiền của mình bỏ ra. Do đó không bao giờ mua nhà bằng tiền mặt, chỉ đặc cọc càng ít càng tốt còn thì mượn nợ vì mình được trừ thuế cho tiền lời của mình. Có thể mua tiền mặt cho nhanh nhưng sau đó phải tái tài trợ để được khấu trừ thuế.

Căn nhà đầu tiên mua phải đặt cọc 20% chớ sau này em mua nhà chả cần đặt cọc tiền chi cả, nếu có thì tối đa là $8,000 vì chủ nhà cần số tiền đó để đi cruise. Xong om.

Cái hay nhất là tái tài trợ căn nhà, lấy ra 70% giá trị căn nhà. Thí dụ căn nhà nay giá là $585,000.00 thì lấy 70% x $585,000.00 = $409,500.00 -$25,717.91 (tiền còn nợ ngân hàng từ 27 năm qua) = $383,783.00. Chỉ cần tái tài trợ lại thì dùng tiền này để mua hay tiêu xài mà không bị đóng thuế. Người ta gọi tiền này là tiền ma (phantom money). Rồi người thuê nhà trả nợ cho mình về được khấu trừ thuế nhiều hơn.

Người có nhà thuê, về già cần tiền y phí thì họ cứ tái tài trợ một căn nhà, rút ra được vài trăm ngàn để tiêu xài rồi hai năm sau, rút ruột căn nhà khác rồi lại đợi 2, 3 năm sau làm căn nhà khác. Cứ xà quành như vậy thì 10 năm sau trở lại căn nhà đầu tiên và tiếp tục làm lại. Khỏi lo chi cả vid tiền tái tài trợ là tiền không thuế, tiền ma.

Tuần này mình bán 17.5 mẫu đất mà mình có kể cách đây mấy tháng. Có tên bạn làm địa ốc réo mình đi xem miếng đất này. Khi tên này réo là phải bỏ mọi thứ dù đang ôm vợ để chạy. Có khách hàng của hắn có miếng đất 20 mẫu rồi túng tiền, bán bớt 2.5 mẫu. Nay không tiền đóng thuế điền thổ nên thành phố sắp xiếc trong vòng 2 tuần, đem bán đấu giá. Mình đồng ý mua với giá $30,000 thêm trả $25,000 tiền thuế đất nợ từ 7 năm qua. Tổng cộng $55,000.00.

Mình không có tiền nên gọi bạn bè vòng vòng có tiền trong Self-Directed IRA của họ, họ cho mình mượn để mua. Mình lò mò hỏi thằng mướn miếng đất 2.5 mẫu, đang trồng cần sa bán. Hắn muốn mướn đất của mình và trả $18,000/ năm hay $1,500/ tháng. Mình ngạc nhiên là người chủ bán cho mình không hỏi thằng hàng xóm, trồng cần sa để cho mướn. Vào khu này thì đa số, nhà nào cũng có trồng cần sa.

Mua $55,000 cho mướn $18,000 thì 3 năm sau lấy lại vốn nên đồng ý. Sau suy nghĩ lại thì hơi ngại vì sợ DEA bắt được thì mình bị lộn xộn vì mình biết họ sẽ trồng cần sa nên mình kêu bán luôn được giá, trả $55,000 cho bạn với $3,000 tiền lời cho 6 tháng. Bỏ túi tiền lời thoải mái. Lần đầu tiên đồng chí gái nhìn mình với ánh mắt triều mến thay vì cứ nghe đa số bạn bè mụ ta, cứ gọi mình là ngu lâu dốt sớm, ngu lẫy lừng. Nếu cho thuê thì mình trả anh bạn $6,000/ năm và bỏ túi $12,000.00/ năm dù chả bỏ đồng nào cả. Sau 10 năm thì trả dứt số nợ thì mình vui vẻ vì mỗi năm lại lên tiền thuê đất 10%. Bạn mình có tiền thêm, tên mướn đất có chỗ để trồng cần sa kiếm tiền nuôi 3 đứa con. Mọi người đều có lợi, ai cũng vui hết.

Khi mới vào nghề, mình chỉ mong mua một hai căn nên theo học các lớp mua nhà cũ, sửa lại cho thuê. Mình đi học các lớp dạy mua nhà để có tiền hưu trí. Viết đến đây mới nhớ câu chuyện ông kia đi câu cá. Cứ mỗi lần câu được một con thì ông ta lấy thước ra đo. Cứ dài hơn 20 cm thì ông ta quăn cá lại xuống hồ. Có lần không chịu được sự tò mò, đứa cháu đi theo hỏi lý do chỉ đem cá nhỏ hơn 20 cm về. Ông già giải thích vì ở nhà cái chão to nhất có đường kính 20 cm.

Lúc đầu mình như ông già đi câu cá, chỉ mua nhà cũ vì tư duy chỉ có cái chão dài 20 cm rồi từ từ mua thêm đất, cái gì lợi thì mua rồi đổi.

Nhóm trao đổi địa ốc, thông thường họ bán hay trao đổi các dự án, đất đai khá to. Lúc mới tham dự lần đầu, mình nghe họ nói về những nhà cửa, nhà thờ, văn phòng mà họ muốn trao đổi hay khiến mình tái mặt. Toàn là khách hàng cần mua dự án từ 25 triệu đến 100 triệu hay hơn nữa. Mình mắc cở khi nói muốn bán dự án của mình nhưng không hiểu sao có nhiều người sau đó, đến bắt tay nói rất thích sự thành thật của mình. Người Mỹ thích dân tỵ nạn chịu khó làm ăn và hay giúp đỡ. Cứ mỗi tuần mình mời một người trong nhóm đi ăn trưa để học nghề thêm vì họ là những cuốn bách vị thêm được biết về họ cũng họ biết về mình để sau này có deal thì gọi nhau.

Một hôm, bà Ilona gọi điện thoại nói là muốn mua dự án của mình nhưng cần thời gian vì đang chuyển nhượng tài sản sao đó qua Family Trust trước khi mua dự án của mình và muốn mình xây cho bà ta luôn. Lần sau gặp lại, bà ta ôm mình rất thân mật. Mình dự định bán dự án để trả hết nợ rồi thay vì lấy tiền xây dự án cho bà ta, thì lấy 10% của dự án. Mình ghét lấy tiền tươi lắm vì đồng chí gái thấy tiền là lấy hết để tiêu.

Tuần này, gặp mặt bà ta muốn mình viếng thăm một trung tâm dưỡng lão đang xây tại Huntington Beach. Sáng nay bò lại xem thì tá hoả tam tinh. Một phòng nhỏ, nhỏ hơn cái ga ra một xe, 397 sq.ft được gọi là studio, giá $5,000/ tháng. Chỉ ăn uống và có người cho uống thuốc đúng giờ còn phòng to hơn thì $7,000. Nay mới hiểu tại sao người Mỹ về già, chạy qua Mễ hay các xứ khác sinh sống. Nghe nói ở Thái Lan, chỉ cần tốn $1,500/ tháng là sống như vua và hoàng hậu lại có ô sin 24/24. Chán Mớ Đời

Chưa hết, họ còn nói nếu mà phải tắm rữa,…thì thêm tiền nữa, trung bình là thêm $2,000/tháng. Xem như $7,000 đến $9,000/ tháng. Kinh hoàng. Chắc chết sớm quá khi nhận cái biên lai đầu tiên.

Bà Betty, bán cho mình nhà thì nay mất trí nhớ. Lúc đầu, con bà ta cho vào viện dưỡng lão giá tương tự, sau này họ mướn hai cô người phi luật tân, ăn ở trong nhà, thay phiên nhau lo cho bà, mỗi người một suất 12 giờ mỗi ngày, trả $1,500/ người. Rẻ hơn ở viện dưỡng lão. Mình có vẽ mấy nhà dưỡng lão cho ấn độ, họ mướn y tá từ ấn độ sang, tả rẻ như bèo, hốt bạc.

Sau đó, bà ta mời mình đi uống trà để nói chuyện thêm về dự án của mình. Hoá ra bà ta nghĩ lầm về dự án của mình là xây viện dưỡng lão nên mới rũ mình đi viếng viện dưỡng lão. Mình giải thích là mình xây căn hộ cho người cao niên trên 55 tuổi, chớ không lo ăn uống đái ỉa của họ khiến bà ta mừng hết lớn vì bà ta rất lo sợ, làm chủ các trung tâm dưỡng lão. Lý do là nếu người ở bị bệnh hay qua đời thì con cháu họ hay kiện thưa. Nhức đầu nên tránh.

Bà ta kể về cuộc đời bà ta từ bé đến nay. Bà ta gốc đức, hồi nhỏ học múa ballet rồi năm lên 16 tuổi, bà ta được một vũ đoàn mướn nên tự lập từ đó. Qua đoàn múa bà ta được đi du lịch khắp nơi. Rồi gặp, yêu và lấy một tên mỹ, đưa về mỹ. Ông chồng sau này nghiện ma tuý, điên điên suýt giết bà ta mấy lần. Là người theo công giáo nên bà ta không được ly dị nhưng suýt bị bóp cổ chết mấy lần nên đành kêu cảnh sát rồi ly dị. Một mình nuôi con vì ông chồng nghiện ngập không có tiền.

Sau này, con lớn dựng vợ gả chồng xong thì bà ta đi thêm bước nữa thì lại gặp thêm một tên ăn hại khác rồi ly dị. Nay sợ đến khi chết, không dám hó hé với đàn ông nữa.

Lúc mới sang, bà làm cho ngân hàng rồi một hôm hỏi xếp là chừng nào được lên lương thì được biết phải đủ niên lão mới được lên lương thay vì làm việc cực lực nên bỏ nghề đếm tiền thiên hạ và quay qua làm nghề địa ốc mua bán nhà cửa, sau làm broker mua một franchise Century 21 và giàu to. Càng giàu to thì chồng càng chơi ma tuý nên càng khổ đến một hôm giác ngộ cách mạng là nếu tiếp tục thì một ngày đẹp trời nào đó sẽ chết dưới bàn tay lông lá của tên chồng nên thoát ly, làm cuộc cách mạng, từ giả thằng chồng nghiện ngập.

Bà ta sang đây 60 năm mà tài sản nay có đến 180 triệu. Cho thấy xứ mỹ này là xứ của cơ hội, nếu chịu khó thì ai cũng đạt được những gì mong muốn nhưng cần nhất là chịu khó. Bà ta tính bỏ ra 30 triệu để xây dự án của mình. Mình cầu mong sẽ thành sự thật, ráng đợi vài tháng nữa.

Vậy là mình hai bà người Đức sang đây được 60 năm đều trở thành triệu phú. Người đức họ chịu khó làm việc lắm.

Tính đưa bà cụ lên San Jose tuần này nhưng cuối tuần có seminar nên hoản lại tuần tới.

Xong om