Nên hay không nên tái tài trợ

Có người hỏi mình nên tái tài trợ (refinance) căn nhà đang ở hay không. Cái này thì tuỳ trường hợp như tiền lời mượn của ngân hàng hiện nay là bao nhiêu và muốn ở cái nhà bao lâu.

Khi xưa, chính phủ mỹ khuyến khích người dân mua nhà nên có luật thuế vụ, được khấu trừ số tiền lời trả ngân hàng hàng năm vào lợi tức nhưng năm vừa qua luật thuế vụ đã được thay đổi chút ít. Người Mỹ được khấu trừ về cá nhân nhiều hơn từ $12,700 (vợ chồng) mỗi năm lên đến $24,000. Thí dụ: năm 2017, một cặp vợ chồng có lợi tức $100,000 thì được khấu trừ $12,700, chỉ đóng thuế trên lợi tức $100,000 - $12,700 = $87,400 còn năm 2018 thì được khấu trừ $24,000 thì đóng thuế lợi tức ($100,000 - $24,000 = $76,000), xem như giúp họ trả tiền thuê nhà nếu không có nhà.

Người nghèo cũng vui vì được khấu trừ chút đỉnh tiền thuê nhà vì trước đây là ngọng còn người có nhà thì trên nguyên tắc, không có gì thay đổi vì họ cũng được khấu trừ $24,000 như mọi người. Cho nên báo chí chửi bới là cứ chửi bới tư bản khốn nạn, bốc lộc nhân công nhưng thực tế thì có khá khá hơn xưa.

Theo thống kê thì tỷ lệ người Mỹ có nhà ít hơn xưa nhiều và xã hội mỹ, từ từ trở thành xã hội kiểu ở Âu Châu. Ở âu châu chỉ có 30% dân số là sở hữu nhà cửa còn toàn là dân mướn nhà cả đời. Ở Hoa Kỳ thì thời Bush Con có đến 67% nay đâu 60%. Theo mình thì đám tư bản muốn người Mỹ mướn nhà hơn vì dạo này người ta xây cất chung cư nhiều hơn là nhà ở.

Người có nhà thì trước đây, người ta chỉ được khấu trừ tiền lời tối đa là triệu đô la, nay được giảm xuống $750,000. Thí dụ: ai mua nhà 1 triệu, đặc cọc $250,000, mượn $750,000 thì thoải mái còn nếu trên số tiền nợ lên như 1 triệu hay 2, 3 triệu thì chỉ được khấu trừ tối đa là $750,000 còn tiền lời của số còn lại thì không được, cho thấy cũng bắt người giàu có, đóng thêm thuế nhưng báo chí cũng chửi bới, kêu là giúp người giàu nhiều hơn.

Ngoài ra thì người Mỹ bình thường không được khấu trừ các tiền lời khác như mua xe, mua tivi, mua áo quần, thẻ tín dụng, mua máy giặt,…. Do đó người Mỹ hay mượn cái nợ được gọi là “HELOC (Home Equity Line of credit ” mà người ta hay gọi “Line of Credit”, dựa vào “equity” của căn nhà.

Thí dụ: nhà giá $500,000, nợ còn đâu $300,000 thì xem như mình có $200,000 tiền “equity”, không biết tiếng Việt gọi ra sao, nghĩa là khi bán đi thì sau khi trừ cái nợ của ngân hàng, thì chủ nhà còn độ $200,000. Chủ nhà có thể mượn một cái nợ Heloc độ $150,000 để mình có thể dùng số tiền này để sửa chửa nhà cửa, hay mua xe hay làm gì đó. Cái hay là tiền lời của của Heloc có thể được khấu trừ thuế lợi tức cuối năm vì tiền mượn thẻ tín dụng, mua xe,…đều không được khấu trừ thuế mỗi năm đến khi ông Trump ký luật thuế vụ mới năm ngoái. (Cho người Mỹ bình thường, còn dân làm ăn thì khác). Người nào dùng tiền Heloc để đầu tư thì có thể khấu trừ.

Theo luật thuế vụ năm ngoái thì tiền lời của Heloc, không được khấu trừ thuế. Nada. Thêm nữa tiền lời mượn căn nhà chính không được khấu trừ quá số tiền $750,000. Trước đây ai mượn 1 triệu thì được khấu trừ, nay xuống còn $750,000 hay mỗi người được $375,000. Nếu một người độc thân có nhà, mượn nợ $700,000 (nhà ở Cali) thì chỉ được khấu trừ được tiền lời của $375,000 thôi thay vì hoàn toàn như trước đây. Tốt nhất là sống chung hay mua chung với ai,…

Nhưng nếu nhà này cho thuê thì được khấu trừ hoàn toàn thay vì $375,000, trên 1 triệu cũng được vì mượn để đầu tư, kinh doanh.

Năm 1992, khi mình từ giả thơ ngây lên xe bông về nhà vợ thì trước đám cưới 2 tuần, mình và đồng chí gái mua một căn nhà để làm tổ uyên ương giá $180,000, sơn phết, thay thảm, giấy tờ chi phí lên đâu $190,000. Mình đặc cọc 20% số tiền mua nhà là $36,000 và mượn nợ 80% xem như $144,000 với tiền lời dạo ấy là 6.75%. Trả tiền lời đâu $933.98 / tháng.

2 năm sau tiền lời xuống đâu 6% thì một tên em bà con với đồng chí gái dụ tái tài trợ, kêu “No Fees, No Cost”. Khiến mình ngu ngu nhất trí. Hắn kêu là mượn $144,000 như trước đây, chỉ trả có $863.35 xem như ít hơn $70/ tháng khiến hai vợ chồng mình mừng nức nở.

Trong xã hội mỹ, người Mỹ hay nói “no free lunch”, mình quên không hiểu thằng em họ của đồng chí gái lấy tiền đâu ra. Mình tưởng hắn làm miễn phí để giúp cô chị họ. Đến khi mình đi học về tài chánh thì mới khám phá ra là mỗi tháng mình trả tiền cho ngân hàng thì có 2 phần: $810 tiền lời (interest) và $123.98 tiền Principal (không biết tiếng Việt gọi ra sao) nên thật ra lúc mình tái tài trợ sau hai năm thì số tiền còn nợ ngân hàng còn lại ($140,823.85) thay vì $144,000 như khi mượn 2 năm về trước.

Ngân hàng cho mượn nợ $144,000, là họ cộng vào tiền huê hồng và chi phí. Thường thường, người làm “loan” nợ ngân hàng cho mình lấy huê hồng trung bình 1 cho tới 2%. 2% của $144,000 là $2,880. Do đó, đừng bao giờ nghe No Cost No fees là nhảy vào. Tốn tiền mình nhiều hơn. Tại vì số tiền $2,880 sẽ tốn cho mình trong vòng 30 năm là $6,216.14. Nếu mình bỏ tiền $2,880 ra thì sẽ được khấu trừ thuế nhưng nếu mình trả tiền thì có thể trả trước tiền huê hồng thì có 1% tiền huê hồng là $1,440 thay vì $2,880 và mượn $140,823.85 thay vì $144,000 thì mỗi tháng mình sẽ trả $844.31 thay vì $863.35 hay ít hơn gần $10/ tháng hay $120/ năm. 30 năm là $3,600 cộng thêm $6,216.14 (no cost no fees) là xem như gần $10,000.

Người không hiểu về tài chánh thì khi họ mua trả góp là ngọng. Nhiều khi người mướn nhà hỏi sao không có máy giặt máy xấy hay tủ lạnh thì mình nói không có, vì theo luật thì chủ nhà không phải cung cấp ba thứ này. Họ muốn thì mình mua loại xài rồi, khi xưa giá đâu $100/ cái, máy giặt và xấy thì mình bán lại cho họ, mỗi tháng trả góp $20/ cái xem như $40/ tháng hay $480/ năm cho 2 năm xem như $960. Mua $200 bán lại trả góp $960. Lời $760. Xong om.

Có vấn đề là người Mỹ hay dọn nhà trung bình 7 năm, vì đổi việc, con cái lớn,… thì nếu tái tài trợ thì nhiều khi “no cost no fees” tiện hơn vì mình không phải trả trong vòng 30 năm. Phải làm tính để xem có lợi hay không, xem về thuế lợi tức trong năm của mình ra sao.

5 năm sau nhà đất Cali lên như điên, giá nhà từ $180,000 nhảy lên đâu $350,000. Xét ra vợ chồng mình còn nợ đâu $140,000, xem như equity có đến $350,000 - $140,000 = $210,000. Hai vợ chồng mới tái tài trợ căn nhà này. Vì cho thuê nên ngân hàng chỉ cho vay 70% trị giá căn nhà hay $350,000 x 70% = $245,000. Mình trả $140,000, còn lại $105,000. Thay vì đem xài như thiên hạ, mình chạy đi đặt cọc mua 4 căn nhà. Rồi 5 năm sau, nhà lên đâu $500,000 thì lại tái tài trợ, chạy đi mua thêm. Chỉ cần một căn nhà rồi dùng nó làm bàn đạp để mua thêm nhà.

Tái tài trợ nhà để làm gì? Để mua sắm như mua tàu đi câu cá, mua xe xịn, mua Louis Vuiton,…thì không nên theo mình vì không bao giờ mượn tiền để ăn diện.

Người ta nói có hai loại nợ: Nợ Tốt và Nợ Xấu.

Nợ Tốt là mượn tiền để làm ra tiền, kiểu mượn đầu heo nấu cháo còn Nợ Xấu là mượn tiền để tiêu pha. Mình thấy nhiều cảnh, vợ chồng trẻ mua nhà rồi mượn tiền, xây đập phá làm lại cho hoành tráng như tên Mễ thợ. Mình kêu là không nên. Mình nói hắn là xây thêm phòng cho thuê nhưng vợ hắn không chịu, muốn khoe với gia đình họ hàng đủ trò. Khi nhà xuống thì hắn trả không nổi, bị nhà bank kéo rồi kêu tao ngu, nghe mày thì nay đã khá rồi.

Chán Mớ Đời