Tuần này, mình sẽ nói về đề tài Home Equity Line Of Credit (HELOC), dòng vốn chủ sở hữu trên đài truyền hình Little Sàigòn. Đi chơi tá lả cả tháng, chỉ thích nói về leo núi nhưng chị bầu show của chương trình Money Smart, gọi nhờ lên đài vì ai cũng bận. Mình phải giải thích lý do họ mời nông dân như mình lên đài, vì các người trong nhóm bận. 3 tuần nữa lại leo núi Whitney. Kinh
Mình không thích viết câu hỏi trước cho người phỏng vấn, rồi khi thu hình thì trả lời như trả bài. Mình thích người ta hỏi đột suất rồi trả lời, cảm thấy thành thật hơn, không đóng kịch vớ vẩn. Khi được hỏi, giúp đầu óc mình suy nghĩ trực tiếp. Khi có máy quay, mình bị áp lực trong khi tìm câu trả lời. Do đó, mình hay viết một bài về vấn đề đó trước, để có một nhìn tổng quát của đề tài, khi thiên hạ hỏi thì có thể đáp lại ngay.
Dạo này, giá nhà đứng vì tiền lời lên theo lạm phát nên chương trình muốn mình nói về sự khác biệt giữa Home Equity Line Of Credit và Home Equity Loan. Cả hai đều có chữ “Equity” số vốn chủ sỡ hữu nhưng có nhiều khác biệt.
Mình đang thương lượng để mua một căn nhà ở thành phố Fountain Valley. Chủ mua để ở nhưng rồi không dọn về, cho thuê, người thuê khi trả tiền, khi không, chậm trễ nên chủ muốn bán. 3 tháng nay rao bán mà không có ai mua. Qua mùa hè này, nhà sẽ xuống. Có người quen giới thiệu. Chiều mai mình sẽ gặp họ và xem căn nhà luôn.
Mình sẽ mua nhà này với điều kiện là sẽ tiếp tục trả cái nợ ngân hàng của chủ nhà. Họ nợ đâu $750,000, xem trên mạng của công ty bảo hiểm tài sản. Tiền lời 3.75% cho 30 năm. Rất tốt, trong khi tiền lời hiện tại là trên 5 %. Cho thuê thì sẽ lỗ vì tiền thuê ở khu vực này chỉ độ $3,800 - $4,000. Sẽ lỗ độ $400/ tháng hay $4,800/ năm (negative cashflow) nhưng sang năm tăng tiền nhà lên thì sẽ đỡ khổ, huề vốn. Trời cho mình thì mua được còn không thì tiếp tục leo núi. Nếu mình mua được sẽ bỏ tên hai đứa con vào để giúp chúng khấu trừ thuế cuối năm.
Khi mua nhà theo kiểu thông thường tại Hoa Kỳ, người ta cần một số tiền để đặt cọc rồi mượn ngân hàng số tiền còn lại. Thông thường ngân hàng chỉ cho mượn 80% giá trị căn nhà vì lỡ nhà xuống, chủ nhà không trả nổi thì họ có thể xiết, tịch thâu, bán lấy vốn lại. Điển hình, căn nhà trị giá 1,000,000.00 thì họ bắt người mua đặt cọc 20% ($200,000) và cho mượn $800,000 (80% giá trị căn nhà).
Sau khi mua nhà xong thì mình có 20% vốn chìm trong căn nhà mà không sử dụng được. Người Việt mình hay nói của chìm là vậy. Có tiền mà không đụng được vào. Nhiều người về già, rên không có tiền ăn chơi, đi du lịch nhưng xem ra thì họ có của chìm mà không biết sử dụng. Điển hình, một căn nhà ở cali nay giá 1 triệu. Nhiều người đã trả xong nợ từ nhiều năm qua nên trên nguyên tắc là có của chìm 1 triệu nhưng không đụng vào. Họ chỉ cần làm cái HELOC là có thể lên tàu du thuyền đi chơi tứ xứ chớ nếu không mai mốt họ qua đời hay hết đi được thì con cháu, chúng sẽ bán ngay, lấy tiền mua xế xịn hay đi chơi. Tại sao phải nhịn cho con cháu tỏng khi mình có thể dùng để đi du lịch ở tuổi cao niên. Tại sao mình làm cực khổ để tậu căn nhà, sao không sử dụng của chìm để đi chơi cho vui vẻ cuộc đời?
Nếu ai có dịp nói chuyện với cố vấn về tài chánh, thì họ luôn luôn khuyên mình có một ngân quỹ khẩn (emergency fund) là 6 tháng số tiền tiêu xài hàng tháng để dự trù khi bị đau ốm, thất nghiệp thì có thể sử dụng dòng vốn ấy. Qua vụ COVID-19, có người mất nhà vì không đi làm được, không có lương. Nếu có HELOC thì chúng ta có thể rút ra để trả tiền nhà, tiền xe, thuế địa ốc,… HELOC có thể được sử dụng là một ngân quỹ khẩn cấp.
Sau khi mua nhà xong, mình đều làm đơn mượn một cái HELOC, dòng vốn chủ sở hữu. Lý do là để mình có thể mượn tiền khi cần. Thường thì ngân hàng cho mượn tối đa $250,000. Mình không phải sử dụng hết số tiền $250,000. Cần bao nhiều thì rút ra bấy nhiêu như thể thẻ tín dụng. Ngân hàng lấy tiền lời mỗi tháng, mình có dư thì trả thêm tiền gốc (principal) cho hết nợ.
Có dịp mình sẽ kể vụ làm tín dụng về thẻ tín dụng. Cứ làm thẻ tín dụng rồi tạo ra thêm Credit để mượn. Từ từ có độ 4, 5 cái thẻ tín dụng với Credit từ 50,000-60,000/ thẻ là mình có trong tay độ $300,000 khi cần. Vấn đề là thẻ tín dụng lấy tiền lời rất cao, năm đầu họ lấy rẻ nhưng có thể lên 22%.
Điển hình cách đây mấy năm, có người kêu bán 5 căn nhà và 5 acres đất, giá 1 triệu và cho vay lại nhưng họ cần $100,000 để trang trải chi phí của công ty họ. Mình thấy cái deal này được nên mượn $100,000 của HELOC ra để trả cho chủ nhà rồi sửa chửa lại một chút cho thuê hàng tháng, lấy tiền cho thuê nhà để trả cho chủ bán. Nay có người đòi mua 2.5 triệu nhưng mình chưa bán. Mình đang nhờ kỹ sư chia lô ra để bán lẻ độ 2 triệu và 5 căn nhà giữ lại cho thuê giá 1.8 triệu. Thay vì bán 2.5 triệu, mình có thể có 3.8 triệu, chỉ cần chia lô ra bán.
Nếu mình không có HELOC, dòng vốn chủ sở hữu thì không thể mua gấp những cái deal mà chủ nhà cần tiền gấp. Năm 2009, nhà xuống te tua. Mình có $250,000 HELOC, thêm một số tiền mình bán nhà trước đó 1 năm, bị đồng chí gái chửi là ăn non trong lúc nhà lên cứ lên, trong khi thiên hạ chạy đi mua nhà như điên như mấy tháng trước. Ngân hàng xiết nhà thiên hạ khi kinh tế te tua rồi bán thì mình chạy đi mua mệt thở. Một căn nhà trước đó bán $250,000-$300,000, nay mình chỉ mua có $50,000. Phải kêu các chuyên gia địa ốc là mình hết tiền vì họ gọi mình như chim ri. Kỳ này thì mình chuẩn bị khá hơn cho năm sau.
Có chị quen làm nghề địa ốc, chuyên lo mượn nợ, kêu mình có khách hàng cần gấp $125,000 để mua một tiệm UPS. Hỏi mình có tiền cho họ mượn trong vòng 1 năm với tiền lời 12%. Mình xem thì họ không có HELOC nên nếu mình cho mượn thì nợ mình sẽ được xếp vào hạng thứ nhì nên đỡ sợ. Căn nhà của họ trị giá 2.5 triệu, họ nợ đâu 1.5 triệu nên mình đồng ý. Vấn đề là mình không có tiền. Thế là mình mượn HELOC ra để cho họ mượn. Chị bạn làm giấy tờ, thị thực chữ ký, mình trả huê hồng cho chị ta 2% là $2,500.00, và chuyển tiền cho người mượn $125,000 trừ tiền huê hồng. Người mượn trả huê hồng cho người làm giấy tờ.
Ngân hàng HELOC lấy mình mỗi tháng 4.75%, mình lấy của khách hàng 12%. Đó là cách sử dụng dòng vốn chủ sở hữu, của chìm. Cứ xem như mỗi năm mình trừ tiền lời của ngân hàng thì có độ $6,000.00. Ai về hưu, tha hồ ghi danh đi du thuyền mấy chuyến vào lúc không có du khách. $600-$1,000/ người. Xong om
Thằng con thấy mình làm kiểu này, chắc nó kêu bố nó là con cháu địa chủ cường hào ác bá. Người mượn tiền đang làm đơn tái tài trợ cái nợ, sắp sửa xong. Sẽ trả mình thêm 5 tháng tiền lời. Lý do là mình có đề trong giấy nợ là mượn trong vòng 12 tháng, nếu họ trả trước thời hạn thì vẫn phải trả đủ số tiền lời. Họ mượn từ tháng 11 năm ngoái, trên nguyên tắc là cuối tháng 10 là hết hạn. Tháng 6 họ trả hết nợ thì còn 5 tháng tiền lời, họ phải trả luôn. Mình phải để điều kiện này vì nếu không họ mượn nợ xong xoay vốn chỗ khác rẻ tiền lời hơn, sẽ trả mình thì mất hết lời.
Tại sao họ phải mượn số tiền này vì họ cần để mua một thương hiệu UPS, giá $500,000 mà lợi nhuận hàng năm có thể lên đến nữa triệu. Nếu người mượn tiền, làm cái HELOC thì sẽ không cần đến tiền của mình. Người chuyên về mượn nợ cho mình, không bao giờ nghĩ đến chỉ mình cách mượn nợ HELOC vì không có huê hồng. Ngân hàng chỉ lấy đâu $150 tượng trưng tiền phí để làm HELOC.
Có nhiều người thắc mắc về Home Equity Loan. Cái này là mượn nợ trên dòng vốn chủ sở hữu. Nôm na là nợ thứ nhì. Khi mình làm thầu khoán, xây nhà cho thiên hạ thì hay gặp cảnh này. Chủ nhà muốn sửa chữa hay xây thêm phòng để ở. Họ không có tiền nhiều nên mượn nợ trên của chìm. Lấy thí dụ 1 căn nhà giá 1 triệu mà chủ nhà mua lâu rồi. Thí dụ 10 năm về trước, giá $600,000. Ngày nay họ có dòng vốn chủ sở hữu là $400,000. Họ muốn sửa lại nhà bếp, mấy phòng tắm, tân trang lại. Thí dụ giá độ $150,000.
Họ không có tiền nên mượn ngân hàng $150,000, mình phải viết hợp đồng, họ ký rồi nộp cho ngân hàng. Qua các thủ tục trả thêm tiền đủ trò thì họ được ngân hàng cho vay $200,000 tổng cộng là 80% giá trị của căn nhà, để trả cho mình $150,000 để tân trang lại. Vấn đề là họ không cần $50,000 kia nên hay xài bậy. Phụ nữ mà thấy có tiền khơi khơi là hay đi mua sắm rồi trả nợ mệt thở.
Vấn đề là nợ Home Equity là phải trả trong vòng 10, 15 năm nên rất cao nhất là số tiền mình không xài vẫn phải trả tiền lời trên đó. Thêm phải trả tiền huê hồng đủ trò tốn khẩm.
Trong khi đó, nếu có HELOC thì chủ nhà chỉ cần rút ra $150,000 để trả cho mình. Rồi họ chỉ trả tiền lời mỗi tháng thôi thay vì trả thêm tiền gốc “Principal” như nợ Equity loan. Khi nào có tiền dư thêm thì trả thêm để bớt nợ, rất uyển chuyển.
Ngoài ra có một điểm khiến chúng ta cần phải làm cái nợ HELOC. Khi sang Hoa Kỳ, mình thấy người Mỹ hay thưa kiện. Hôm trước, có cặp vợ chồng gốc Ấn, kiện thằng con trai vì không đẻ một đứa cháu cho họ. Mình không rõ vấn đề, chỉ lướt qua.
Mình không biết cái xui đến lúc nào nên phải phòng bị. Có nhà nên mượn HELOC để phòng hờ. Thí dụ ai đi ngang nhà mình bị té, buồn đời, họ gặp luật sư, xúi họ thưa kiện. Trong vòng 30 giây, luật sư có thể biết được khổ chủ có bao nhiêu tài sản. Khi xưa, mình đi kiếm chủ nhà, phải mua data của chủ nhà. Chỉ cần đánh địa chỉ nhà lên là biết ai là chủ nhà, họ ở đâu,… có lần mình thấy một căn nhà bỏ hoang nên tìm ra ông chồng cũ. Hỏi ông ta bà vợ cũ đâu, thì ông ta cho điện thoại, mò đến nhà bà ta để mua căn nhà.
Nếu khổ chủ chỉ có một căn nhà. Giá 1 triệu, nợ $750,000, xem như có dòng vốn sỡ hữu là $150,000 (khi bán thì tốn tiền đủ trò xem như $100,000. Thể là luật sư quyết định thưa ra toà vì tội vớ vẩn. Cố ý là để khổ chủ thương lượng trả tiền vài chục ngàn hay 100,000. Nếu chúng ta mượn một cái HELOC thì luật sư sẽ ngọng.
Lý do là họ có thắng kiện, xiết nhà thì không có đồng nào. Vì họ phải trả số tiền $750,000 cho cái nợ thứ 1, và $250,000 cho cái nợ thứ 2 HELOC. Đó là cách người Mỹ bảo vệ tài chính của mình, theo cách thông thường. Những người giàu có thì họ có luật sư làm đủ trò để không ai biết họ có tài sản.
Tóm lại, luôn luôn mượn cái nợ thứ nhì HELOC, không nên mượn nợ Home Equity Loan. Nếu mượn HELOC thì nên lấy ra một ít vì nếu ngân hàng không thấy mình sử dụng thì họ có thể cắt cái nợ của mình.
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
