Hồi bé, mình ra chợ phụ dọn hàng cho bà cụ, bán hàng xén. Lâu lâu có người đến hỏi mấy món mẹ mình không có bày bán. Mẹ mình cứ kêu có, khiến mình như bò đội nón, bảo mình trông hàng rồi chạy đi đâu, rồi quay lại lấy tiền người hỏi rồi dẫn đi đâu lấy hàng. Lớn lên 1 tí thì hiểu mẹ mình tuy không có các món hàng đó nhưng biết người quen có bán mấy món hàng này nên kêu có rồi chạy đi hỏi người quen giá bao nhiêu rồi nói giá với người hỏi mua hàng, lấy thêm tiền lời, kiếm tiền nuôi đàn con. Đó là kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”. Mình học ở mẹ mình cái tính này, không bao giờ khư khư giữ vững lập trường như bố mình. Nhìn lại, mấy cô em mình thì lại giống tính bố mình. Rất gia trưởng. Chán Mớ Đời
Sau này, ma dẫn lối quỷ đưa đường, kéo mình vào nghề mua nhà cho thuê. Cái khổ là mình không có tiền. Mình thấy người quen, bác sĩ, tiền như nước, cứ mua nhà ào ào để bớt đóng thuế khiến mình thất kinh. Rồi mình cũng mua được nhà cho thuê, chỉ tốn công sức, sơn phết lại, cho thuê, ít phải đặt tiền cọc. Căn nhà mình đặt cọc nhiều nhất là $8,000, còn thì chỉ độ 1% giá trị căn nhà.
Đồng chí gái kêu mình không biết ăn nói, mà người mỹ lại bán cho mình và cho vay lại. Đến nay, mụ vợ cũng chưa hiểu lý do. Đối với đồng chí gái, mình không biết ăn nói, nịnh hót, khen thiên hạ, xấu như ma mà cứ khen là hằng nga, bú xua la mua. Chán Mớ Đời
Cách đây 6 năm, có ông chuyên viên địa ốc quen, từng mua cho mình rất nhiều nhà cho thuê với giá hữu nghị, hú mình, hỏi có muốn mua 2 duplex, và một căn nhà trên 5 mẫu anh hay không. Mình trả lời mụ vợ tôi không cho mua thêm nhà nữa. Mụ vợ kêu đủ rồi. Cuối cùng mình cũng lén đồng chí gái, bò đi xem. Mình hỏi chủ nhà cho vay lại thì mình mua. Họ đòi 1.2 triệu, cuối cùng mình trả 1.1M với đặt cọc là $140,000, họ cho vay lại $960,000. Vấn đề là mình không có tiền nên rút tiền trong HELOC (home equity line of Credit) để mua. Lý do mình đặt cọc 10% vì chủ nhà cần ít tiền và phải trả nợ thêm tiền huê hồng cho ông chuyên viên địa ốc.
Thường khi đi mua nhà thì ngân hàng bắt mình đặt cọc 20%, và họ cho vay 80% còn lại. Mình nên làm một cái nợ HELOC của ngân hàng để phòng bị lỡ cần tiền bất tử để chạy gạo hay mất việc thì lấy ra mà ăn, đợi ngày mai tươi sáng hơn. Hình như tối đa, họ cho $250,000. Dù không cần, mình cũng lấy ra một ít để trả tiền lời, giúp ngân hàng vui vẻ. Nếu họ không thấy mình xài, họ có thể cắt số vốn $250,000 mình có thể mượn.
Nếu nhà xuống thì rút hết tiền ngay cho đủ $250,000 vì nếu nhà xuống thì họ sẽ bớt số tiền $250,000. Năm 2008, mình đang có $250,000 ngon lành, đợi nhà xuống rồi rút ra mua. Ai ngờ sợ đóng tiền lời nên mình lấy ít ít, họ giảm xuống $90,000 thay vì $250,000 như trước. Nếu mình rút ra trước thì có thể mua thêm mấy căn nhà vì dạo ấy mình mua 4 căn có $99,000. Kinh nghiệm đau thương, ngân hàng réo mình, kêu có nhà tịch thâu bán như điên nhưng không có tiền. Mình bảo họ rút hết vốn của tôi rồi. Chán Mớ Đời
Mình rút ra từ HELOC $140,000 để mua căn nhà và 4 căn hộ. Tiền lời mình trả mỗi tháng $3,875. Thuế thêm bảo hiểm , $1,200/ tháng. Tổng cộng trả $5,075/ tháng. Ông chủ bán vì bà vợ, chuyên lo cho thuê 4 căn hộ mới qua đời. Buồn tình một bà mướn nhà tới phụ giúp ông ta khi đau ốm, rồi lên giường luôn. Ông ta không muốn lo vụ nhà cửa nên bán.
Ông ta bán cho ai đó 1.2 triệu nhưng rồi lộn xộn sao đó, ông này lấy lại. Ông ta ở một căn nhà chính và có 4 căn hộ bên cạnh.
Mình mua thì ông ta đề nghị là cho ông ta ở lại căn nhà và đợi khi nào mình xây nhà, bán thì ông ta dọn đi. Ông ta chịu trả $1,000/ tháng. Mấy căn hộ kia không bao giờ tăng tiền nhà từ 10 năm nên chỉ lèo tèo đâu $800 trong khi giá thị trường thì cao hơn. Có một căn trả $900/ tháng. Cô thuê nhà kêu tại sao tôi trả $900 trong khi mọi người trả có $800. Mình nói theo tinh thần dân chủ, mình tăng lên hết $900 để khỏi ai kèo nèo khiến mấy người hàng xóm đè đầu cô ta ra chửi. Thế là được $3,600 + $1,000 của ông chủ bán, được $4,600/ thánh trong khi mình phải trả đến $5,075. Xem như lỗ $475/ tháng chưa kể là phải sửa chửa vì rất cũ, xây năm 1930. Ngoài ra mình còn lỗ tiền lời của HELOC mất $524. Xem như mỗi tháng mình lỗ $1,000.
Bù vào đó, mình được khấu trừ phần nhà cửa trong vòng 27.5 năm. Khoảng $75,000/ năm vào lợi tức hàng năm của hai vợ chồng cộng thêm tiền lỗ mỗi tháng $1,000/ tháng hay $12,000/ năm, tổng cộng $87,000/ năm. Mình định sau 1 năm sẽ tăng giá tiền nhà thì sẽ bớt lỗ.
Đùng một cái con của bà mướn nhà, sau lấy ông chủ bán dọn ra nên mình cho thuê $1,200 thêm được $300/ tháng hay $3,600/ năm. Nhà bên cạnh là bố mẹ của cô nàng khiếu nại là trả cao hơn mọi người, kêu dọn sang cho cô con gái, mình lấy $1,200, thêm được $300/ tháng hay $3,600/ năm. Rồi có người khác đến mướn mình lấy thêm $1,200. Xem như 3x$1,200 + $900 +$1,000 = $5,400. Thấy đỡ khổ.
Cô ở căn bìa kêu là tiền Children support, tên chồng cũ đưa 2 tuần 1 lần nên xin đóng tiền nhà 2 lần một tháng (biweekly). 1 năm có 52 tuần, chia ra làm 2 thì cô ta phải đóng 26 lần hay 13 tháng tiền nhà, xem như thêm được 1 tháng tiền nhà. Thay vì đóng $900 x 12 = $10,800, nhưng vì đóng 13 tháng nên mình được thêm $900/ năm, hay tổng cộng tiền thuê nhà là $11,700. Trong khi mấy căn hộ kia đóng $10,800 năm đầu tiên, sau đó mình tăng tiền nhà thêm. Nay thì $1,600/ tháng hay $19,200 trong khi cô đóng 2 tuần 1 lần thì trả thêm $1,600 là $21,800. Dễ thở hơn.
Ngân hàng hay dụ khị thiên hạ trả thêm hàng tháng để trả hết nợ cho mau. Khi mình mới lấy vợ, không biết gì cả về tài chánh, đồng chí gái kêu trả như ri, mau hết nợ, mình nhất trí dù chả hiểu gì cả. Trên thực tế, mấy chục năm đầu toàn là trả tiền lời giúp ngân hàng có tiền nhiều. Không bao giờ nghe ngân hàng xúi bậy. Họ chỉ lấy 1 số tiền lời mấy năm đầu sau đó đem bán cái nợ của mình lại cho thiên hạ. Mình có mấy cái nợ mượn của ngân hàng, cứ vài năm sau, là họ bán cái lại cho ai khác.
Cái mất dạy nữa là họ xúi mình trả mau tiền lời cho họ rồi họ xúi tái tài trợ lại vì trung bình cứ 5 năm, người Mỹ tái tài trợ lại căn nhà hay dọn ra, mua căn khác. Cho nên đừng nghe những gì ngân hàng nói, hãy nhìn kỹ những gì ngân hàng làm. Đừng bao giờ nghe lời tài phiệt. Mình đang dạy nghề cho thằng con, thấy nó tiếp thu cũng khá nhiều nên mừng. Trong cuộc đời, phải học thêm về tài chánh nếu không thì ngọng.
Đúng hơn là người quen mình xúi dại. Đồng chí gái có mấy người em bà con làm nghề mượn tiền ngân hàng. Bà con nên nhờ họ mượn nợ ngân hàng. Cứ lâu lâu họ bò lại nhà kêu tiền lời rẻ lắm, tái tài trợ đi. Mình bị họ xúi 3 lần đến khi mình đi học về tài chánh là kêu KHÔNG. Bà con chỉ nghĩ đến huê hồng của họ. Chớ chả yêu thương gì đồng chí gái.
Mình biết bao nhiêu cặp vợ chồng ly dị vì tài chánh. Không phải họ không yêu nhau nhưng vì không hiểu về tài chánh, chi tiêu nên quyết định sai lầm, đưa đến hậu quả sai. Rồi đổ lỗi cho nhau rồi chửi nhau rồi bỏ nhau rồi hát dù sao đi nữa tôi vẫn yêu em. Chán Mớ Đời
Mình có quen 2 ông bác sĩ lợi tức trên 1 triệu khi xưa, khi về già banh ta lông hết vì không am hiểu về tài chánh. Khi có tiền thì đám ruồi bu lại kiếm ăn, xúi bậy bạ, đầu tư bú xua la mua rồi bể, ôm đầu máu.
Nay có người trả mình một số tiền khiến mình không thể từ chối. Lý do, là 5 mẫu anh của mình nằm trong khu vực, gọi là Opportunity Zone. Chính phủ liên bang, ra đạo luật Opportunity Zone, để giúp tái thiết lại các vùng trung tâm thành phố bị bỏ hoang. Khi người ta xây nhà ở ngoại ô thì thiên hạ bỏ chạy ra ngoại ô để ở nên thành phố cũ trở thành những Ghetto toàn là dân nghèo ở. Nay chính phủ ra luật mới, nếu mua và xây sửa chửa lại các vùng này thì sau 10 năm, bán đi sẽ không bị đánh thuế.
Vấn đề mà mình quên, không xem xét trước khi mua là khu vực này nằm trên đường bay của phi trường không quân nằm cách đó 5 dặm. Khu vực này, thuộc vùng xây được 15 căn hộ trên mỗi mẫu anh. Nghĩa là có thể xây được 75 căn hộ. Nếu xây căn hộ cho người ít lợi tức hay người già thì được xây gấp 2. Cơ quan an ninh phi trường chỉ cho xây tối đa 3 căn hộ cho mỗi mẫu anh. Thế là ngọng. Được cái là cơ quan không lực cho rằng nếu thành phố chấp thuận thì họ chấp thuận được phép xây nhiều hơn thì mất thì giờ hơn. Nay phải tốn tiền luật sư đủ trò nên mình ngưng thiết kế dự án 150 căn hộ cho người cao tuổi. Tốn cũng $30,000.
Tên chuyên gia địa ốc mỹ cứ xúi mình bán để hắn ăn huê hồng. Hắn kêu có người trả $1,600,000 là lời rồi nhưng mình không chịu. Mình tính chia lô lại, gom 2 duplex và căn nhà lại 1 lô, số 4 mẫu anh còn lại bán riêng. Cuối cùng thì họ trả giá mình muốn lúc đầu. Trả tiền mặt trong vòng 3 tuần lễ. Mình đoán là họ đã mua được mấy miếng đất bên cạnh để xây cái gì đó nên chỉ đòi trả trong vòng 3 tuần lễ vì sợ mình đổi ý là họ ngọng. Mình kêu đang thương lượng hùn với một nhóm khác để xây viện dưỡng lão. Chưa đi tới đâu.
Họ trả tiền tươi trong vòng 3 tuần lễ. Không biết tính sao. Có nhờ tụi chuyên viên địa ốc kiếm dùng mấy nhà hàng Taco Bell hay tiệm cà phê như Starbuck Coffee,..để mua rồi cho các franchisee thuê trong vòng mấy chục năm. Để xem nếu tìm được thì mua còn không thì đóng thuế, rồi đợi nhà xuống, chạy ra mua tiếp như năm 2008. Kẹt lắm thì mua nhà cho thuê, cũng được. Còn không thì đóng thuế tiền lời rồi, rồi để dành tiền, đợi nhà xuống rồi mua lại.
Tháng trước mình mua 6 căn nộ với tiền lời 4.5% nay lên đến gần 6% nên gía nhà sẽ không lên như điên nữa thêm tin tức chiến sự từ Ukraine nên có thể banh-ta-lông hết.
Sáng nay, mình ghé tiệm ông chủ trước bán lại cho mình, để nói chuyện. Hỏi ông muốn mình trả lại hết số tiền nợ $960,000 thì ông ta sẽ đóng thuế 20% = $180,000. Hay muốn mình chuyển cái nợ này sang 1 cái nhà mình đang cho thuê. Mình tiếp tục trả nợ hàng tháng cho ông ta trong vòng 30 năm tới. Người Mỹ gọi “walk the mortgage”. Ông ta nói sẽ suy nghĩ và cho mình biết thứ 2 tới.
Theo mình đoán qua những gì ông ta nói thì bà kế toán viên của ông không rành lắm về thuế vụ, sang bán nhà cửa và cho vay lại mà người Mỹ gọi là “installment sale”. Mình nói ông ta lấy hẹn với bà làm kế toán cho ông ta để mình gặp mặt, trình bày cho rõ, cả lạn quặng ông ta bị đánh thuế ná thở.
Hôm trước, đang ở Sedona, có ông Broker, gọi mình hỏi vụ 1031 exchange. Broker trên nguyên tắc là rành về địa ốc, lại hỏi thằng nông dân về luật địa ốc. Chán Mớ Đời Khách hàng ông ta bị quá thời hạn để đổi nhà. Khi bán nhà mà lời thì có hai vấn đề: tiền lời phải đóng thuế còn nếu không muốn đóng thuế thì phải mua nhà khác để thế nhà mới bán.
Nếu nhà mình đang ở trên 2 năm thì sẽ được hưởng quy chế của luật Section 121. Mỗi người được hưởng $250,000 tiền lời miễn thuế. Hai vợ chồng được miễn thuế $500,000.
Lấy thí dụ: ông bà À mua căn nhà 10 năm về trước giá $500,000. Nay bán được $1,000,000. Xem như lời $500,000. Mỗi người được hưởng $250,000, hai vợ chồng được $500,000 thì xem như khỏi đóng thuế. Nếu bán nhà 2 triệu thì phải đóng thuế 1 triệu, bỏ tên mấy đứa con vào, mỗi đứa được miễn $250,000 . Xong om
Ngược lại nếu họ mua căn nhà này, nhưng không ở lại cho thuê. Thì khi bán sẽ phải đóng thuế trên số tiền $500,000 thêm các khấu trừ đã sử dụng.
Để tránh đóng thuế, người ta phải mua căn nhà khác với giá 1 triệu trở lên. Người ta gọi là “1031 exchange”, mang tên đạo luật này. Ông Broker kêu khách hàng bán cái Bin-Đinh 2.5 triều nhưng tìm chỗ khác để mua nhưng không được. Sau khi bán thì họ có 45 ngày để chỉ định 3 căn nhà để mua và có đến 6 tháng để đóng hồ sơ mua đổi.
Khách hàng ông ta chỉ định đến giờ phút 25, nghĩa 1 tuần lễ sau 45 ngày quy định. Thế là ngọng. Ông ta gọi hỏi mình cách binh, mình kêu phải hỏi luật sư hay CPA. Đa số mấy người này có thể đổi ngày tháng, ít ai để ý những nếu ty thuế vụ khám phá ra là ngọng.
Hôm qua, bà địa ốc gọi mình cho biết là cái nợ mà khách hàng bà ta mượn của mình từ tháng 11 vừa rồi, sắp sửa trả cho mình trước hạn kỳ khiến mình vui. Năm ngoái, gần cuối năm, mình nghe có bà nào muốn mượn tiền mua một cái business sẽ trả trong vòng 12 tháng. Cuối năm, thường cổ phiếu trên thị trường chứng khoán sẽ bị lộn xộn nên mình bán một số cổ phiếu, rút một ít trong quỹ hưu trí Solo 401k cho bà này mượn.
Bà ta mượn $125,000. Tiền Huê Hồng là 2% hay $2,500.00. Tiền lời là 12%, mỗi tháng bà ta đóng $1,250. Nay hồ sơ mượn tiền để tái tài trợ căn nhà của bà ta đã được ngân hàng phê chuẩn thì thủ tục sẽ trong vòng 30 ngày. Nếu tháng 4 tới, bà ta trả thì sẽ trả lại cho mình $125,000 cộng với 8 tháng còn lại vì trong tờ giấy nợ, cho rằng nếu trả sớm hơn thì vẫn phải trả đủ số tiền nợ trong một năm. Vậy mình có thêm 8 tháng tiền lời.
Bà này mua một cái thương mại nhưng thiếu tiền nên cần vay gấp, chịu trả tiền lời cao. Bù lại thì thương mại này sẽ đem lại cho bà ta lợi tức 3, 4 trăm ngàn hàng năm nên tiền lời không thành vấn đề. Cũng mượn đầu heo nấu cháo.
Để xem: $125,000 + $12,500 = $140,000 trong vòng 4 tháng. Xem như cho vay được 36%. Xong om
Tóm lại là căn nhà của mình, luôn luôn gắn thêm một cái nợ thứ 2, bằng một HELOC. Giúp phòng bị khi mình cần tiền để trả bệnh viện hay mất việc. Hay gặp dịp có căn nhà nào bán được giá thì rút ra, để đặt cọc. Đừng có lấy ra xài, mua xe xịn hay sửa nhà sửa cửa, tốn tiền mà khi cần bán không lên giá bao nhiêu. Có thể cho thiên hạ vay ngắn hạn trong vòng 1 năm với điều kiện là thế chân vào cái nhà của họ. Họ không trả thì mình xiết nhà của họ. Bà con anh em gì cũng làm như vậy cả. Đừng bao giờ cho vay quá một năm. Có nhiều người mua nhà, sửa chửa lại rồi bán, người ta gọi là Flipper. Họ cần tiền gấp thì mình cho vay ăn lời cao. Mấy tên này thương kêu “I Buy Ca$h”, thật ra thì họ mượn tiền của thiên hạ.
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
